楼市一天一个样，琶洲南未来还能保值吗

我是紫沐，这是我第389篇日记。

经济依然在等待复苏，市场情绪依然是那么低迷。

为了活下去，很多改变正在发生。

而且发生得很快。

操盘手的态度在变。

以前觉得不可能放的利好，被放了出来。

原本没有新增供应的核心区，通过控规调整，变出了宅地。

原本高实用率叫偷面积，现在也摇身一变成为名正言顺的新式户型。

房地产从“吸血行业”到“支柱产业”，前后也不过两年而已。

开发商的打法也在变。

以前新房比二手贵是常态，好的楼盘甚至要给茶水才能买到。

现在呢，常态变成了价格倒挂。

茶水买房，也变成了高佣卖房。

而开发商迫于生存压力改变的打法，也改变了业主的心态。

最先被改变的，是边郊板块的业主。

户型更新、产品更好、价格还更低的新房几乎无限量供应。

边郊业主手里的房子别说保值了，连止损都做不到。

两年浮亏40-50%的比比皆是。

曾以为高枕无忧的核心区业主，也没能幸免。

当新房内卷的脚步踏入到核心区，当改善盘都开始打性价比。

在便宜两个字面前，一些曾经以为很稳妥的护城河，被冲的溃烂。

开发商低头了，业主也低头了。

现在的局面，貌似完全利好买家。

但真相是，在这个剧烈变化的市场，没人能避免冲击。

现在买家最大的烦恼是什么？

从最近这么多咨询中，读出来的，是迷茫。

楼市变化太快了，一天一个样。

有些产品现在看着还行，但能保证未来还保值吗？

最近就有个粉丝，一直在纠结要不要买琶洲南二期的143。

每天看各种文章，但看完更迷茫，买房买到都焦虑了。

所以答案究竟是什么，保值靠的到底是什么？

是寻找那些不容易被改变的东西。

最典型的例子，广粤尊府304，保利天悦377，汇悦台437。

这些顶豪就是很难改变的东西。

因为广州就只有这些产品，能满足顶豪买家的需求，满足他们的情绪价值，有资格成为他们的身份名片。

开发商打法再怎么变，也改变不了这个局面。

但这些产品太贵了，受众太少，我们还是拿琶洲南来举例。

楼市变化这么快，琶洲南未来还能保值吗？

我觉得是可以的。

因为它身上也有很多不容易被改变的东西。

比如说地段。

广州未来唯一能媲美珠城的，只有琶洲，这是产业布局和板块定位决定的。

不会因为市场变了，打法变了，就动摇琶洲的定位。

而金融城无论在产业密度、产业规模、板块兑现速度，还是城市界面，都不是琶洲的对手。

2000万左右，买广州TOP2地段的头部新盘，策略是完全没问题的。

为什么琶洲南是琶洲的头部新盘？

为什么不是琶洲樾？

明明在位置上，琶洲樾会更有优势一点。

那就要说到琶洲南的另一个优势，另一个不容易被改变的东西：

它有大花园。

总价越高，对花园的要求也越高。

你可以从情绪上去理解。

花2000万买一个连花园都没有的房子，绝大部分高资客群是没法接受的。

这是实打实的居住体验问题。

未来环境打法再怎么变，人们对居住体验的要求都只会越来越高，不会反过来降标的。

你也可以从稀缺性这个角度去理解。

大花园的前提，是地块本身要够大。

而广州核心区域，这种大地块是非常稀缺的。

看看现在那些热度高的改善新盘，地段和琶洲南同级别的，地块都比较小，比如保利华创都荟天珺。

地块规模能媲美琶洲南，能搞个大花园出来的，像中海大境和越秀观樾，地段又差了一个梯队。

所以在真正的核心区，大花园楼盘是非常稀缺的，很难被复制。

操盘手想复制，通过控规，也只能搞些小地块出来。

开发商想复制，就算产品继续迭代，实用率去到120%，也没法凭空变一块地出来。

头部地段+大花园，让琶洲南拥有一条真正稳固的护城河，能扛住楼市变化带来的冲击。

这是它保值的基础。

这位粉丝还有个很纠结的点。

琶洲南能比得上保利天悦吗？

我觉得要看产品。

如果对比天悦的江景大平层，毫无疑问打不赢。

核心区一线江景的稀缺程度，比核心区大花园还要高一个级别。

但天悦200平以下没啥江景的户型，对上琶洲南这种新式产品，我觉得是有压力的。

所以过去一年天悦的小面积抛压比较重，这是事实。

那除了产品，两者之间还有没有别的博弈点？

有，第一个博弈点是学位。

琶洲南的定位比天悦低，它是改善盘，不是豪宅盘。

这点从琶洲南的设计，整体的楼间距，还有琶洲南一期的去化成绩，都能看出来。

而对改善型楼盘来说，学位还是挺重要的。

这点从琶洲南学位暴雷之后，业主反应非常强烈，就能看出来。

所以琶洲南后面能不能把学位的坑填上，会对自身价值有不小影响。

第二个博弈点是物业。

未来市场，物业水平对房价的影响会越来越大，特别是核心区。

因为越核心的地方，越是以存量竞争为主。

物业的维护保养水平怎么样，能不能让楼盘长期保持最佳战力，就变得很重要。

保利天悦的物业绝对是顶级的，管理得非常好。

但反过来看琶洲南，越秀在物业上的表现，就有点让人担心了。

第三个博弈点是交标。

这是新盘共有的问题。

它卖的是期房，你只能靠ppt去想象。

等收楼的时候，会不会货不对板，会不会降标，实际竞争力有没有预期的那么强，都存在不确定性。

这就是琶洲南身上，三个主要的博弈点。

如果博赢了，就会有超额收益。

如果没赢，那保值也还是没问题的，不用太焦虑。

如果你看完还是焦虑，那大概率和粉丝一样，是投资属性非常浓的类型。

对琶洲南未来进二手能不能卖20万非常在意。

我说实话，现在想复刻过去楼市一波翻倍的壮举很难了。

现在的优质资产，在我看来更像是资产沉淀的工具。

是守财，不是生财。

高杠杆进场，赌性就显得太重了。

守正出奇，或许还反而有惊喜。

就像珠城顶豪业主，他们是不会去想具体数字的。

不会去想房子过两年是不是能多涨XX万/平。

因为他们知道自己手上的房子，未来表现一定是广州最好的那批，这足够安心了。

你们买房，看清楚目标产品，未来表现在广州能排什么梯队，也足够安心了。