“冰山之下”年报观察⑤｜首亏16亿，中交地产为误判买单？

规模冲刺路上的大举拿地

正不断反噬着中交的业绩和利润

现在来看

中交的刹车确实是踩得太晚了

但我们不能以上帝视角来审判中交

冰山之下，地产的寒气也传导到了央企身上。

排名提升8位至TOP20，但首亏16.73亿，销售业绩同比降低18.57%，营收同比下降15.59%。

升了排名但亏了利润，中交地产2023年似乎有些“得不偿失”。

一切都是因为过去的那句关于规模冲刺的口号——“进军央企前三”。

尽管中交23年已踩下刹车，仅拿两块地，但依旧无法避免跟行业多数企业一样，撞向地产周期变化的“冰山”。

为错误的预判买单，正成为这个行业的常态。

2024年初，中交地产开始率先进行大刀阔斧的组织架构调整。可以看出，这家曾被视为央企黑马的企业，正在重新审视自己，并决心求变谋划未来。

拿地“胜负手”的

后程反噬

2023年，在行业业绩的集体滑坡中，中交的排名从28位提升到20，一举反超远洋、首开、美的置业、世茂等众多房企，是top20里排名提升最多的。

这一点是非常值得肯定的。

但中交是背靠大树的央企，拥有较强的资源，牌面上并不差。所以，这样的成绩单，本身还有再优化的空间。

尤其在利润方面，中交出现的首亏着实令人惋惜。

事实上，这些年房企的亏损，很大程度上都与此前在上行周期冲击规模，乐观拿地有很大关系，中交也不例外。

翻开中交2023年年报，多项业绩指标出现下滑：

·销售业绩373.61亿元，较上年同期降低18.57%；

·收入324.68亿元，较上年降低15.59%；

·归属母公司净利润-16.73亿元，连续第5年下滑。

这种下滑或许在中交此前定下“2020年冲刺500亿元、2023年在千亿元之上，进入央企前三”的目标时就有了伏笔。

为了冲击千亿目标，中交前几年开始大肆拿地。

2019年至2022年，其拿地金额分别为343亿、366亿、251亿及114亿，4年总计豪掷超千亿元。

甚至，诸如昆明呈贡区地块，不惜溢价96%拿下。

所以，当时在土拍市场上，一言不合就举牌高溢价拿地的中交，是很多房企投拓人都头疼的对手。

这几年间，中交拿地销售比多在0.6以上，一度超过华润置地、保利、中海等拿地能手，站上行业之巅。

在冲刺规模的路上，拿地曾被视为左右房企成败的“胜负手”。可随着市场变化，高位拿地开始产生反噬效应，这也是目前整个行业所面临的问题。

持续大手笔拿地之后，中交存货一路攀升，2020年-2023年分别为720.3亿元、1089亿元、1069亿元。

在市场房价下行的背景下，资产的减值计提成了亏损大头。

2023年，中交资产减值13亿元，比上年多了7.5亿元。

销售端，尽管中交一些项目市场表现不错，但仍存在部分项目面临去化难题的窘境。

比如，最近中交陷入封盘停售传言的青岛楼山春晓项目。作为中交地产精心打造的“春系”中高端产品，项目开盘三年来，销售状况一直不理想，大量房源尚未售。

这也成了中交错误预判、错误拿地的一个缩影。

但我们不能以上帝视角审判中交。

因为没有任何人可以预知未来，只能说，几年前确实是中交比较好的一个冲刺时机，但正如郁亮所说，市场“超跌”了。

这就造成——当初看上去还不错的地和货值，无情被市场超跌带来不可控的踩踏。

不过好在，中交90%的土储集中在二线城市，117个项目中，不仅布局了北京这样的一线城市，同时，海量的二线城市依然具有一定的稳定性。

这也是中交基本盘的优势所在，包括杭州、苏州、厦门、武汉、长沙、南京等众多优质城市布局，确保了中交的底线起码不会太差。

只是中交的目前一些项目赶上行业下行、市场以价换量的背景，暂时不可避免地拖累了业绩和利润。

2021年-2023年，中交销售业绩逐年走低，分别为560亿元，458亿元和373.61亿元。

与此同时，归属母公司净利润分别为2.36亿元、0.34亿元和-16.73亿元。中交的毛利率也呈现下降趋势，2021~2023年分别为22.91%、13.43%和10.46%。

相较华润置地、龙湖这些毛利率均在20%以上的房企，中交还有再提升的空间。

现在，中交需要止住亏损势头。

分季度看，去年1-4季度分别亏损2.01亿元、3.66亿元、4.63亿元以及6.41亿元。

销售去化受阻，亏损越来越大，这是行业“冰山之下”所有房企必须经历的阵痛。

要知道，2023年约6成上市房企为亏损状态，可见行业周期转换过程之惨烈。

但随着未来楼市企稳，预期回升，中交凭借较好的基本盘和在手优质项目，止亏的可能性还是很大的。

架构调整

能否解放区域“生产力”？

随着行业整体规模的收缩，做精做强优势区域，分拆业绩贡献低的区域成为不少房企的一贯做法。

中交地产的面前，同样面临着区域业绩分化带来的考验。

能否更好地解放区域“生产力”，提高区域业绩贡献，成为当下中交必须思考的问题。

拆分中交的区域收入来看，6大区域中，仅华中、华南收入出现了增长，而华北、华东、西南、西北4区均出现了不同程度的下滑。

其中，华中、华南业绩表现较好，分别同比增长332.92%和44.73%。

这表明，这些区域中交深耕的优势在放大。

但不尽人意的是，中交22年营收贡献最高的华北区域，收入由22年的122.6亿下滑至48.9亿，降幅高达60.11%。

即便是在招商、越秀等很多房企最侧重，抢收最积极的华东区域，中交收入也出现了14.11%的降幅。

“华东区域太卷了，尤其是出险房企以价换量的行为十分普遍”。

近两年，华东区域“内卷”又上升了一个层次。地产财富会从很多房企华东营销条线的高层对话中，明显能感受到这一点。

捍卫华东越来越不容易了。

不过值得关注的一点是——

中交已经率先行动起来了。

今年年初，中交地产对组织架构进行了一轮大范围、大尺度的调整，地产财富会当时也做了及时跟进（《中交也跟上了！变革之年架构调整成房企“新型生产力”？》）。

此次调整，中交由此前实行“总部—区域—城市”的三级管控模式，转变为两级管控，撤销华中、华东、华北等7个区域公司，并将原先的16个城市重组为9个，彻底对标民企实施扁平化管理。

过去，中交区域存在的低效、决策链条长等问题，被高速扩张时期规模、利润增长所掩盖了。

当时，为了扩大版图，即使在一个城市仅有一两个项目的情况下，中交也成立了项目公司或者城市公司。

大班人马围着一个项目转。不仅效率低下，也推升了成本。

而现在，中交面对新的市场环境，通过新一轮架构调整来进一步强化内部竞争，释放区域“生产力”，这无疑是非常值得期待的一次变阵。

今年年初，中交地产董事长李永前等高管与中交集团高层对全年工作做了一次全面梳理：

“维持好现有规模，搭建好管理体系，严谨审慎谋求增量、下大力气去化存量、狠下决心做实资产、做强投资。”

从中可以看出，中交规模进击的野心不再，但也展现了如同民企一般勇于求变的思维和果断。

如今，当“活下去”成为不止民企们的口号时，很多央国企还是在困境中展现了积极向上的一面。

拿掉央企的“护身符”，用更全面、更勇敢的市场化，向市场宣战。

很多央国企迫切需要像中交一样行动起来了。

或许，对于中交而言，慢下来，认真反思、精打细算、努力沉淀，才有希望在下一次的速度与激情中奋力一搏。