广东
我是紫沐，这是我第391篇日记。
有粉丝说我很久没写刚需的内容，希望我多关注刚需群体。
那正好最近有两个比较热的瓜：
一个是Costco进驻老黄埔；
一个是华润万博悦府传闻引进名校。
看似都是利好，但我有不一样的看法。
现在刚需买房，尽量别碰老黄埔和万博。
先说明一点，让大家别碰老黄埔和万博，不是因为它们板块发展出了问题。
在广州近郊区域，它们依旧很有想象力。
但板块发展没问题，不代表其他地方没问题。
比如说，溢价。
老黄埔和万博，去年不少产品还卖6字头。
像城光、华润悦府、耀胜尊府，去年都卖这个价。
而且市场上买单的人不少。
站在2024年4月这个时间点，你当然知道他们都买贵了。
但马后炮没有意义，得去思考，当初为什么会有这么多人觉得值。
答案很简单，广告效应。
去年老黄埔和万博还有很多新房在卖，都在砸钱做推广。
这就导致你刷到的大部分文章，都在说老黄埔和万博未来发展有多好，增长潜力有多高。
这家媒体说好，那家媒体也说好。
看得多了，你就信了。
在脑海里幻想着，这板块发展起来，卖6万好像真不贵。
但发现没有，这里有个bug。
“卖6万不贵”的前提，是板块已经块发展起来了。
不是现阶段的老黄埔和万博，就值6万块。
这就是开发商为什么舍得砸钱做推广的原因。
因为能更容易卖出溢价。
你刷到的，展示给你看的，都是板块完善之后的场景模拟。
在这个场景下，很多人会看不到那个bug，愿意为溢价买单。
有没有发现，今年老黄埔和万博的买家都冷静了很多。
为什么冷静了？
因为这两个版块好像突然没热度了。
为什么没热度？
因为新盘快卖完了。
老黄埔三剑客只剩下尾货，万博这边也差不多，只剩个高价的华润。
开发商不舍得继续砸钱。
他们更愿意把钱花在核心区，今年核心区新盘多。
所以老黄埔和万博的美颜滤镜消失了。
没有美化过后的场景模拟，也就没有支付溢价的冲动。
一波流量过后，市场回归冷静。
只留下一批高位接盘的业主。
新盘太多的板块，普遍都有这问题。
在流量作用下，价格波动剧烈。
虽然在理论上，板块内的业主也可以顺势做高抛低吸。
但现实很难。
因为买家看到的是PS后的照片，原图在开发商手里。
认知差距、信息来源差距，都太大。
所以最后能高抛的往往是开发商，买家的结局只有高吸。
这就是老黄埔和万博，溢价较高的原因。
当然了，很多读者看到这里应该会有疑问。
老黄埔和万博溢价重，是去年的事了。
今年他两的价格，都回落了许多，为啥还是不建议碰。
原因很简单，它和上篇文章的内容有关。
就是我觉得老黄埔和万博的价格重塑还没完成。
或者说直白点，我觉得它们还会继续降价。
理由是什么呢？
是现在核心区内卷的新房太多。
核心区的价格内卷，肯定会影响到近郊板块。
比如老黄埔，虽然今年价格普遍回落到5字头。
但别忘了隔壁天河东现在也一堆新房卖5万啊。
从板块发展这个角度，天河东的规划概念是金融城，是广州未来珠金琶三大核之一。
未来产业密度，天花板高度，都比老黄埔更胜一筹。
或者说同样是画饼，天河东的饼比老黄埔更诱人。
另外从兑现速度去看，现在经济环境一般，大城市的发展策略也是优先发展核心区。
也就是把饼吃进嘴里的速度，天河东也比老黄埔要快。
所以只要天河东这堆新盘继续打价格战，老黄埔的房价就还得降。
降到有足够的价差为止。
这不是一个Costco就能改变的。
商业确实是板块价值的加分项。
但商业要成为板块PK的胜负手，有个前提。
就是大家的基本面、想象力，都处于同一水平。
很明显，老黄埔这两项基本参数，都比不过天河东。
万博也一样。
对面海珠一堆新盘在打价格战。
海珠的地段和未来想象力，都不用赘述，和万博肯定不是一个梯队。
但中海大境只卖7万起步。
即将面世的保利东方红，预计也差不多。
那万博这6万多的价格还能撑多久呢？
这还没算上7号线二期的影响。
现在万博和老黄埔的轨道通勤已经解决了。
当老黄埔价格重塑，万博也不可能独善其身。
所以现在刚需买房，如果你的目标是老黄埔或者万博，是可以再等等的。
等到什么时候？
等到鲶鱼盘的出现。
什么是鲶鱼盘？
就是能重新定义板块房价的楼盘。
它们有两个特点。
第一，产品力强。
对比目前在售的其他新盘和存量二手盘，能不落下风，甚至更胜一筹。
第二，性价比高。
比如越秀观樾，就是牛奶厂板块的鲶鱼盘。
比如中海大境，就是整个海珠中部的鲶鱼盘。
比如天河华润、珠花，就是天河东部的鲶鱼盘。
比如之前的保利和颂，就是花地湾板块的鲶鱼盘。
比如即将到来的保利东方红，有可能成为创新湾的鲶鱼盘。
比如即将到来的黄埔图书馆，有可能成为老黄埔的鲶鱼盘。
鲶鱼盘的出现，能重新定义对应板块的房价。
比如观樾出来之后，牛奶厂的新盘和二手，再挂8万就很难卖得动。
比如大境出来之后，海珠中部的新盘和二手想出货就得降价。
所以同样的，想入手老黄埔和万博，完全可以等鲶鱼盘出现再行动。
比如保利的图书馆项目，地段不虚老黄埔三剑客。
产品更是以最新标准打造，光户型就领先一代。
要是卖4万起，均价5万，那就是老黄埔的鲶鱼盘。
有鲶鱼盘可以选，完全没必要考虑那些清盘的尾货。
至于万博，说实话目前还没看到有鲶鱼盘出现，很可能要等里仁洞的旧改产品。
但之前说了，海珠对万博的压制力很强。
要是保利东方红卖6字头起步，7万均价。
那万博这些同样卖6字头的完全没法打，会被降维打击。
这不是引进名校就能抹平的差距。
更别说保利东方红也有宝玉直这张教育牌可以打。
所以万博后续价格重塑的几率同样很大。
什么Costco，什么某某盘引进名校，在鲶鱼面前根本没看头。
对刚需来说，老黄埔和万博都是很好的菜。
但再等一等，这道菜会更香。
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