广州刚需买房，现在别碰这两个板块

我是紫沐，这是我第391篇日记。

有粉丝说我很久没写刚需的内容，希望我多关注刚需群体。

那正好最近有两个比较热的瓜：

一个是Costco进驻老黄埔；

一个是华润万博悦府传闻引进名校。

看似都是利好，但我有不一样的看法。

现在刚需买房，尽量别碰老黄埔和万博。

先说明一点，让大家别碰老黄埔和万博，不是因为它们板块发展出了问题。

在广州近郊区域，它们依旧很有想象力。

但板块发展没问题，不代表其他地方没问题。

比如说，溢价。

老黄埔和万博，去年不少产品还卖6字头。

像城光、华润悦府、耀胜尊府，去年都卖这个价。

而且市场上买单的人不少。

站在2024年4月这个时间点，你当然知道他们都买贵了。

但马后炮没有意义，得去思考，当初为什么会有这么多人觉得值。

答案很简单，广告效应。

去年老黄埔和万博还有很多新房在卖，都在砸钱做推广。

这就导致你刷到的大部分文章，都在说老黄埔和万博未来发展有多好，增长潜力有多高。

这家媒体说好，那家媒体也说好。

看得多了，你就信了。

在脑海里幻想着，这板块发展起来，卖6万好像真不贵。

但发现没有，这里有个bug。

“卖6万不贵”的前提，是板块已经块发展起来了。

不是现阶段的老黄埔和万博，就值6万块。

这就是开发商为什么舍得砸钱做推广的原因。

因为能更容易卖出溢价。

你刷到的，展示给你看的，都是板块完善之后的场景模拟。

在这个场景下，很多人会看不到那个bug，愿意为溢价买单。

有没有发现，今年老黄埔和万博的买家都冷静了很多。

为什么冷静了？

因为这两个版块好像突然没热度了。

为什么没热度？

因为新盘快卖完了。

老黄埔三剑客只剩下尾货，万博这边也差不多，只剩个高价的华润。

开发商不舍得继续砸钱。

他们更愿意把钱花在核心区，今年核心区新盘多。

所以老黄埔和万博的美颜滤镜消失了。

没有美化过后的场景模拟，也就没有支付溢价的冲动。

一波流量过后，市场回归冷静。

只留下一批高位接盘的业主。

新盘太多的板块，普遍都有这问题。

在流量作用下，价格波动剧烈。

虽然在理论上，板块内的业主也可以顺势做高抛低吸。

但现实很难。

因为买家看到的是PS后的照片，原图在开发商手里。

认知差距、信息来源差距，都太大。

所以最后能高抛的往往是开发商，买家的结局只有高吸。

这就是老黄埔和万博，溢价较高的原因。

当然了，很多读者看到这里应该会有疑问。

老黄埔和万博溢价重，是去年的事了。

今年他两的价格，都回落了许多，为啥还是不建议碰。

原因很简单，它和上篇文章的内容有关。

就是我觉得老黄埔和万博的价格重塑还没完成。

或者说直白点，我觉得它们还会继续降价。

理由是什么呢？

是现在核心区内卷的新房太多。

核心区的价格内卷，肯定会影响到近郊板块。

比如老黄埔，虽然今年价格普遍回落到5字头。

但别忘了隔壁天河东现在也一堆新房卖5万啊。

从板块发展这个角度，天河东的规划概念是金融城，是广州未来珠金琶三大核之一。

未来产业密度，天花板高度，都比老黄埔更胜一筹。

或者说同样是画饼，天河东的饼比老黄埔更诱人。

另外从兑现速度去看，现在经济环境一般，大城市的发展策略也是优先发展核心区。

也就是把饼吃进嘴里的速度，天河东也比老黄埔要快。

所以只要天河东这堆新盘继续打价格战，老黄埔的房价就还得降。

降到有足够的价差为止。

这不是一个Costco就能改变的。

商业确实是板块价值的加分项。

但商业要成为板块PK的胜负手，有个前提。

就是大家的基本面、想象力，都处于同一水平。

很明显，老黄埔这两项基本参数，都比不过天河东。

万博也一样。

对面海珠一堆新盘在打价格战。

海珠的地段和未来想象力，都不用赘述，和万博肯定不是一个梯队。

但中海大境只卖7万起步。

即将面世的保利东方红，预计也差不多。

那万博这6万多的价格还能撑多久呢？

这还没算上7号线二期的影响。

现在万博和老黄埔的轨道通勤已经解决了。

当老黄埔价格重塑，万博也不可能独善其身。

所以现在刚需买房，如果你的目标是老黄埔或者万博，是可以再等等的。

等到什么时候？

等到鲶鱼盘的出现。

什么是鲶鱼盘？

就是能重新定义板块房价的楼盘。

它们有两个特点。

第一，产品力强。

对比目前在售的其他新盘和存量二手盘，能不落下风，甚至更胜一筹。

第二，性价比高。

比如越秀观樾，就是牛奶厂板块的鲶鱼盘。

比如中海大境，就是整个海珠中部的鲶鱼盘。

比如天河华润、珠花，就是天河东部的鲶鱼盘。

比如之前的保利和颂，就是花地湾板块的鲶鱼盘。

比如即将到来的保利东方红，有可能成为创新湾的鲶鱼盘。

比如即将到来的黄埔图书馆，有可能成为老黄埔的鲶鱼盘。

鲶鱼盘的出现，能重新定义对应板块的房价。

比如观樾出来之后，牛奶厂的新盘和二手，再挂8万就很难卖得动。

比如大境出来之后，海珠中部的新盘和二手想出货就得降价。

所以同样的，想入手老黄埔和万博，完全可以等鲶鱼盘出现再行动。

比如保利的图书馆项目，地段不虚老黄埔三剑客。

产品更是以最新标准打造，光户型就领先一代。

要是卖4万起，均价5万，那就是老黄埔的鲶鱼盘。

有鲶鱼盘可以选，完全没必要考虑那些清盘的尾货。

至于万博，说实话目前还没看到有鲶鱼盘出现，很可能要等里仁洞的旧改产品。

但之前说了，海珠对万博的压制力很强。

要是保利东方红卖6字头起步，7万均价。

那万博这些同样卖6字头的完全没法打，会被降维打击。

这不是引进名校就能抹平的差距。

更别说保利东方红也有宝玉直这张教育牌可以打。

所以万博后续价格重塑的几率同样很大。

什么Costco，什么某某盘引进名校，在鲶鱼面前根本没看头。

对刚需来说，老黄埔和万博都是很好的菜。

但再等一等，这道菜会更香。