保利2023年年报：行业新周期，现金为王

自2021年下半年开始的这一轮调整，出清程度之猛烈，几乎超出所有人预料。

哪怕是迈入2024年，调整也尚未看到结束的迹象：

1、一季度，百强房企销售额同比下降47%；

2、几乎所有龙头房企的股价都创了新低；

3、即便行业内那些曾经的大“船”，也被吹得摇摇晃晃。

可历史告诉我们，悲观者虽然正确，但乐观者才有未来。

至少，最坏的日子差不多过去了。而最后留下来的，大概率还是那些既有战略前瞻预判，又兼具底线思维的房企，比如保利发展。

01

稳健与进取，一个都不少

如何判断一家企业的战略是否正确？关键是看其在行业调整阶段时的稳定性和持续性。

就这一点而言，保利的表现堪称优秀。

结合保利刚发布的2023年年报，我们来看几组数据。

1、销售规模行业第一。

2023年，保利发展实现了全口径销售额4222亿元，市场排名升至行业第一，是行业唯一一家过4000亿的房企。

保利的这个第一，比排名第二的万科多了近500亿，比排名第三的中海多了近1150亿，领先不止一个身位。

按权益金额算，保利也以3057.1亿排名第一。

可能有人会说，在地产行业，规模不是万能的；但我想说的是，没有规模也是万万不能的。

区别在于，有的企业，是为了规模而规模；而有的则是，稳健发展到了一定的规模。

有兴趣的可以看看下面三张图：

如图所示，过去三年，TOP10 阵营几乎每年都在变换，但保利发展却一步步向前，直到行业第一名。

其实吧，保利的第一，一是企业自身的发展，二是行业的优胜劣汰。

与以往座次的频繁更迭不同，保利的这个第一，说服力还是蛮强的。

2、销售质量大概率也是行业第一。

如果说销售规模4222亿讲的是绝对“量”的维度，那保利在核心一、二线城市的销售占比，则很好地体现了“质”的优秀。

数据显示，保利发展珠三角、长三角的销售贡献分别超1100亿元和1400亿元，两者合计贡献撑起了保利4222亿销售额的半边天。

其中，广佛合计超800亿元、上海超500亿元，也就是说，单是广佛、上海的销售体量，就是一个千亿房企的规模，城市深耕效果显著。

都说地产新周期中，得核心城市者得天下。而实际上，保利已经拥有了“天下”。

3、权益购地金额领先：依旧是千亿规模。

整个2023年，保利发展依然在核心城市加码。

据统计，2023年全年，保利有5个月的单月权益购地金额超过100亿元，全年权益购地金额达约1359亿元，相较2022年的1082亿元，增加了277亿元。

其中，保利发展在38个核心城市的拓展金额占比高达99%。

按全口径拿地金额计算，其土地投资强度从2022年的30%提升至了2023年的39%。

而大手笔加仓的背后，是保利对市场机会的判断：继续看好新型城镇化、居住品质改善需求带来的结构性机会，聚焦城市产业、人口支撑较强的区域市场，集中投资珠三角、长三角等核心城市及城市群。

02

行业新周期，重构护城河

我们常说，业绩报表是后视镜，既可以审视企业阶段性的经营成果，也同样是市场得以了解企业经营策略变化的窗口。

年报显示，公司2023年度实现营收规模3468亿元，同比增长23%；归母净利润120.67亿元，同比下滑34%。

营收实现两位数增长，利润却有一定的下滑，很多人可能充满疑惑。

但细看财报，你会发现，这背后的核心原因是保利采取了极致慎重的财务策略。

据保利年报表述，2023年公司净利润同比下滑的原因有二：

1）项目结转毛利率的降低；

2）公司针对当前市场情况拟对部分项目计提的资产减值准备。

对于第一点，不用太多讨论，毛利率下滑是事实，也是行业普遍现象。无论央企巨头，还是优质民企，没有一个例外。

对于第二点，也好理解。

用大白话说就是：行情好的时候，手里的有些货，原本可以卖100元，现在只值80元了，这20元就得减值，这也是全行业都面临的问题。

不同在于，有些企业采取了稳健的财务策略，一次性的从利润里扣掉这些减值，进而导致利润总额的下降；而有些企业就还是按照100块钱的原值算利润。

保利之所以如此大规模的计提减值，原因无非也是两个：

一是实力够强，有能力减；

二是定力够足，有意愿减。

在保利看来，当下的利润虽然重要，但长远的安全和稳健更重要。

实际上，对保利来说，

安全第一的理念，不仅体现在大额计提上，也体现在了庞大的现金储备上。

年报显示，2023年，保利的现金储备再创新高，达到了1480亿元。

1480亿元的现金储备是什么概念？

截至4月22日收盘，各大地产巨头的市值（人民币）如下：

华润置地：1575亿

中海地产：1181亿

招商蛇口：705.8亿

万科：798.2亿

龙湖：577亿

理论上，保利当下的现金储备可以直接买下：

0.94个华润置地

1.3个中海地产

1.85个万科

2个招商蛇口

2.6个龙湖

现金为王，几乎是当下所有人的共识。

自2021年下半年以来，民营房企接连爆雷，防线不断溃败。

而引爆这颗雷的引线，就是现金流出了问题。

1、行业下行周期，现金大于一切。

在这一次史无前例的周期性调整中，很多企业暴雷，最直接的原因就是：现金没了。

2、利润换不来安全，但现金可以。

江湖上有这么一句话：没有现金流的利润都是耍流氓。

有些报表上看似利润丰厚的企业，却因一笔几千万的利息无法支付而暴雷。

3、利润反映的是企业的过去，现金却代表着企业的当下及未来。

现在的房企，大致可以分为两类：

为了活着；

为了更好地活着。

没有现金储备，或者现金储备不够多的，活着是唯一的目标；

而拥有充足现金储备的房企，既能保证企业当下的安全，也护航企业长远的发展。

当然了，庞大的现金储备之外，保利的很多细分财务指标，也是出类拔萃的：

1）资金回笼率：全年回笼率102%，其中当年回笼率78.3%；

2）负债结构：期末公司资产负债率76.55%、扣预收资产负债率67.14%、净负债率61.20%，分别较期初下降1.56、1.34和2.37个百分点，现金短债比1.28；

3）融资成本：新增融资1371亿元，综合成本仅3.14%，其中，三年期直接融资成本最低降至3.0%。

4）经营现金流：139亿，连续6年为正。

03

出清后才是出路，等待黎明

就像罗马不是一天建成，保利如今的优秀也非一日之功。

这其中，很重要的一点是，保利是行业中为数不多的拥有顶级战略能力的房企。

比如，2018年，当绝大多数房企还在追逐规模时，保利地产就更名为保利发展，就开始从“住宅+”模式向“不动产开发+运营”模式的升维。

再比如，2022年，保利董事长刘平指出房地产的运行逻辑已经发生改变，总体呈现“五化”趋势：

1）去金融化：企业端要求房企保持适度杠杆，不能过度借贷；消费端也不能把房子作为金融产品，而要回归居住本质。

2）制造业化：土地红利不再，必须用制造业思维和精益管理的理念，不断提升效益。

3）极致专业化：产品和服务都要做到最好。

4）功能民生化：民生保障是最根本的，各大房企，尤其是央企，要广泛参与到保障房、社区建设、基层治理当中，发挥责任担当。

5）竞争格局加剧分化：信用和专业能力将成为最核心的竞争力，强者恒强，行业门槛也会越来越高。

而保利做出判断的大背景，是行业的底层逻辑正在发生深刻的变化。

刘平判断，两大时代正在来临：

1）行业正由规模扩张转向高质量发展的“品质时代”。

2）基于不动产空间之上，以服务为链接、多元业态有机融合的，能够生生不息、不断进化的“不动产生态时代”也在来临。

也正是基于上述背景，保利近几年的整体部署非常清晰：

1、调仓，为了更好地城市布局。

2023年，保利布局的38个核心城市的销售占比为88%，市占率达6.8%，同比提升0.7个百分点；市占率超过10%的城市共27个。

在市场格局高度分化的下半场，高能级市场的高占比，极大地增强了保利发展的业绩稳定性和市场安全垫。

高能级城市的销售贡献持续凸显，在长三角销售金额超过1400亿元，粤港澳大湾区超过1100亿。

这背后都得益于保利前瞻性的逆周期布局和城市深耕策略。

2、升级，用产品力全面迎战品质时代。

我们说了，当下楼市的主要矛盾正在从“有和无”的问题变成“好和坏”的问题。购房者对房子品质的要求会越来越高，“既要又要还要”。

按照保利的话说就是：改善主导、品质为王。

这其中，2023年上半年开售的广州保利天瑞最具代表性。

作为保利天字系新中式开山之作，保利天瑞在极短的时间内成为了一个现象级的豪宅IP。

1）打破保利体系内单盘销量纪录。半年时间，项目销售业绩已超80亿；按照网签金额算，是广州第一，粤港澳大湾区前二。

2）在2023-2024年中国十佳豪宅项目评比中，保利天瑞成为广州唯一上榜的项目。

天瑞为何能成功？

一句话总结就是，它做到了把极致稀缺的地段、资源与产品，聚合为一座城市只占1%的头部资产。

广州保利天瑞之外，今年即将入市的上海世博天悦也是这样一个现象级项目。

上海人说，世博天悦是上海硕果仅存的一线滨江豪宅。

项目位于浦东的世博滨江，地处前滩北侧，与徐汇滨江隔江相望。

4月18日，项目正式开启认购，推出291套建面约170-400㎡房源，均价16.8万/㎡，据说认筹数据非常不错。

上海的顶级圈层为何追捧世博天悦，原因还是一个，项目拥有稀缺的“超级景观资源+超级核心地段+超级产品”，是世界级的稀缺资产。

3、优化，用系统和生态思维全面发展。

在2023年发布的《保利2022-2023年房地产行业白皮书》中，保利发展首次对外提出“品质时代”概念，提出商品房开发将由“峰值时代”向“品质时代”过渡，品质居住需求的供需矛盾，将带来巨大的结构性机会。

为此，保利发展响应“品质时代”的发展需求，在2023年适时推出“人文社区”产品服务战略，持续打造产品力、服务力，推动品质提升。

同时，保利重新梳理“天、悦、和”三大旗舰产品系列，通过产品系之间清晰的品牌区分，应用不同的成本、材料、服务等，给客户以稳定的产品预期，实现了服务的标准化。

04

结语

机会只留给有准备的人，现金为王的时代，也是机会逐渐临近的时代。

行业下行周期，所有人都不容易，保利也不例外。

不同的是，有些人是为了活着，但有些人是为了更好地活着。