重庆国企又要批量收购商品房了

重庆国企又要批量收购商品房了。

为什么有个“又”字呢？因为在今年初重庆已经收购过一批了。

PART.01

今年2月，重庆市租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式举行，重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购7个项目，合计4207套房源。

重庆收购这批商品房钱从哪来的呢？来源于央行的“租赁住房贷款支持计划”。

2023年底，中国人民银行部署在重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市开展租赁住房贷款支持计划试点，设立总额1000亿元的“租赁住房贷款支持计划”，引导试点金融机构向试点城市专业化住房租赁经营主体发放长期限租赁住房购房贷款，用于批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。

重庆首批收购4207套商品房，正是“1000亿元租赁住房贷款支持计划”在重庆的试点落地。

根据公开报道的消息，重庆首批收购的7个项目的房源集中在轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、院（医院）区等“一点四区”人口聚集区，以70平方米以下小户型为主，预计今年下半年开始陆续投入运营。

不过，重庆并未公布这个7个项目的具体案名，所以我们并不清楚重庆首批收购的商品房到底是哪些楼盘，更不清楚具体的收购价格。

国有企业市场化批量收购商品房有利于向市场传递积极信号，释放支持房地产稳健发展的态度和决心；有利于帮助商品房去库存，同时又增加租赁住房供给，满足新市民、青年人多层次住房需求，促进房地产市场加快恢复。

PART.02

近日，重庆本地国企重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司在重庆联合产权交易所官网发布《关于公开征集批量收购商品房房源的公告》，面向全市征集市场化批量收购商品房用于租赁住房房源。

重庆嘉寓房屋租赁有限责任公司，这是一家成立于1988年的国有资本，注册资本1.2亿元，由重庆建工100%控股，该公司也是2月份重庆首批收购4207商品房的主体之一。

从公告上看，重庆国企此次房源收储条件还是比较苛刻的。

第一，房源位置需位于重庆市中心城区轨道交通站点和商业商务区、产业园区、校区、医院院区周边一公里。

第二，房源需为整幢、整单元商品房，单套建筑面积不超过90㎡为主。我认为这一条是非常苛刻，市场上除了公寓以外，大部分住宅楼盘都无法满足这样的条件。

第三，房源权属清晰且可交易，能满足金融机构发放贷款的要求。权属清晰指房屋所有权及相关权利的归属明确、清晰，无房屋产权纠纷;可交易指房屋不存在查封登记等依法限制交易的情况。

第四，房源在签订正式批量收购协议前没有与房源直接相关的法律纠纷。房源或其占地未纳入政府征收或储备计划。

第五，房源须为现售商品房，并已取得商品房竣工联合验收意见书和房屋实测面积报告。产权单位已获得或在交易前能够取得该房源土地及房屋不动产权首次登记(商品房栋证)。现房这一要求其实也比较严苛。

第六，房源产权单位需在签订正式批量收购协议前配合落实物业管理事宜。

重庆这一次批量收购商品房的资金又从哪里来呢？这次是源于央行的"保障性住房再贷款”。

本月，央行宣布将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计带动银行贷款5000亿元。

另外，之前重庆等八座城市试点的租赁住房贷款支持计划也随之并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。

按照要求，地方国企所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，面积也需要控制在建面90平米以下。重庆国企收购批量商品房公开的条件与之是一致的。

那么，这一次重庆又将收购多少套商品房呢？让我们拭目以待。

PART.03

央行设立3000亿元保障性住房再贷款，其实是直接“印钞”给房地产，可能带来深远影响。

“再贷款”，是央行对金融机构的贷款，是央行投放基础货币的渠道。

央行推出的“保障性住房再贷款”总额度是3000亿元，这3000亿元并不是市场里原有的资金，而是凭空创造出来的，所以它是基础货币。

按照当前8.3的货币乘数，理论上3000亿元可以衍生出2.49万亿的广义货币M2。

从央行发行基础货币的“由头”来看，这是历史上第二次直接给房地产行业印钞。

历史上首次面向房地产印钞，是2016年到2017年的货币棚改，方式是补充抵押贷款（PSL）。央行以此基础货币，以超低利率方式给国开发等几个政策性银行，然后由他们发放给各地政府，实施货币棚改，最后政府再通过土地出让金偿还贷款，实现一轮闭环，也由此带动了一轮波澜壮阔的房地产牛市。

货币棚改（或房票棚改），因为直接拆除了一大批棚户区或老旧住宅，减少了存量房，而且逼出了很多刚需需求，威力巨大，被称为“核弹级”的楼市政策。

而跟货币棚改比，收储存量房为保障性住房不涉及存量房的减少，而是将存量商品房转化保障房，是相对温和的刺激方式。

但不管怎么说，人民币历史上第二轮“直接印钞给房地产”拉开了序幕，未来还可能继续增加力度，它将是稳定楼市非常重要的工具。