老黄埔怎么买？中央公馆的竞争对手是谁？

我是紫沐，这是我第396篇日记。

沉寂大半年的老黄埔终于有热度了。

前两天保利中央公馆开盘。

264套货，卖了180套。

考虑到现在这环境，算是小爆了。

关于老黄埔的买入逻辑，之前已经写过深度分析：广州刚需买房，现在别碰这两个板块

这次聊点更细的，讲讲个盘。

中央公馆能大卖，说白了就一个原因：

性价比。

别误会，性价比≠便宜。

现在这环境，纯便宜的房子，买家未必买账。

比如郊区新盘，比如市中心老破小，便宜，但卖不动。

所以真正的性价比=价格低+硬实力强。

不仅要便宜。

还要在便宜的同时，有足够的竞争力，这才叫性价比。

中央公馆的性价比怎么体现？

首先是价格。

中央公馆开盘均价在4.2-4.3万。

单从价格上，它就比老黄埔的主要竞品，中鼎、城光、富颐，都要便宜。

而且中央公馆是100%实用率的新规大盘。

对比使用率只有80%左右的“老新盘”，实际价差能有小1W。

对老黄埔这种近郊板块来说，这价差挺夸张了。

而且中央公馆有硬实力。

通勤配套，10分钟能到地铁站。

商业配套，10分钟能到大沙东商圈。

文化配套，第三少年宫、黄埔图书馆、黄埔体育中心，就在家楼下。

环境配套，走几步就能到荔枝公园。

所以除了学位还存在不确定性之外。

中央公馆的综合硬实力完全不输竞品，保值是没问题的。

低价+硬实力强，这就是性价比。

现在的市场，只有性价比，能激起买家的出手欲望。

记得前几天有粉丝问：

中央公馆在老黄埔是不是独一档的存在？

这得看具体户型。

比如中央公馆81㎡，总价320-345万，在老黄埔确实独一档。

因为城光、中鼎、富颐，这预算买不到。

能买到的，像星航TOD、黄埔新城，硬实力根本不在一个梯队。

记住了，老黄埔这地方，文冲是一条线。

文冲以东，越东越没价值，越东价格越卷，越东越像大饼。

所以中央公馆的81㎡，在这个价位没有对手。

因为它是老黄埔核心区内，唯一能买到的产品。

但到了中央公馆89-92㎡，370-420万总价，情况就不一样了。

竞争对手明面上有两个。

一个是中鼎87㎡，一个是城光92㎡。

但中鼎在学位爆雷之后，竞争力弱了很多，几乎构不成威胁。

而城光呢，它和中央公馆是错位竞争。

城光有更强的学位确定性，但性价比偏弱。

中央公馆有更强的性价比，但学位不确定。

所以这两的潜在客群，其实不是一类人。

中央公馆，它更偏向刚需上车，注重性价比和功能性。

城光，它更偏向刚改，以家长为主，对学位比较重视。

客群不同，实际买房也是各取所需。

有竞争，但不激烈。

接着看，中央公馆116㎡。

这户型总价去到480-515万，竞品也变成了中鼎96-100㎡/富颐105㎡。

说实话，对比起来还是中央公馆有优势。

中鼎被全方位压制就不说了。

富颐除了学位领先，在开发商、物业、通勤这几方面，都不够打。

叠加价格高、使用率低，对上中央公馆胜算不大。

所以在我看来，中央公馆在老黄埔确实很强。

它的主要竞争对手，其实不在老黄埔内部，而是旁边的天河东。

比如产品不错，还带学位的珠花、华润，会分流掉不少购买力。

至于为什么不点评中央公馆750万总价的159㎡。

因为这是它最大的诟病，我觉得属于是智商检测户型。

现在这环境，750万预算，为什么要买老黄埔？

天河不香吗，海珠不香吗。

就算要买老黄埔，为什么要买中央公馆？

中央公馆是个刚改属性很明显的楼盘。

它体量不大，改善型不强，更注重功能性。

花750万，买里面的超豪产品，明显是错配的。

哪怕是城光溢价严重的138㎡，都比中央公馆159㎡更值得长持。

如果不急，更是可以等一下，位置更好的珠江村旧改。

那才是好东西。

不过呢，珠江村出产品还需要不少时间。

更快面世的，是双沙旧改的孵化项目。

同时也可能是老黄埔的第二个100%使用率新规产品：一城江山海。

这是总体量237万㎡的巨无霸项目，光融资住宅组团就有7个。

规划有1座购物中心，2所小学，1所中学，和1所九年一贯制学校。

至于首开的亮点，是组团离地铁很近，直线距离只有50米，是真地铁上盖。

而户型呢，涵盖76-87-105-115㎡四个面积段，预计320多套货。

那问题来了。

这个楼盘的出现，能不能加速老黄埔核心区内卷？

能不能给中央公馆二期带来压力？

我觉得关键在价格。

老实说，一城江山海的地段不怎么样。

它在文冲以东，几乎吃不到鱼珠的发展红利。

周边环境也比较村，配套只有地铁，商业几乎为零。

所以这是个基本面弱，需要规划补强的地方。

但大家也知道，现在是怎样的经济环境。

凡是涉及到规划兑现的，周期都特别长。

所以你说硬实力，它跟中央公馆没法比，也很难威胁到老黄埔核心区。

除非它打骨折。

降到和黄埔新城差不多的价格，靠极致的低价去获客。

但还是那句话，慎选文冲以东。

那是老黄埔的概念区，也叫画饼区，更是内卷区。

它有好几个负面特征：

基本面弱，全靠规划=自住生活品质拉胯

一堆巨无霸旧改项目=严重的供过于求

在这里买房，只有买的时候是快乐的。

因为有一堆房子给你挑，销售态度也特别好。

等到了入住的时候，卖房的时候，就完全笑不出来了。