广东
我是紫沐，这是我第404篇日记。
时代变了啊。
放在两年前，谁能想到一宗小地块成交，都能让广州的媒体大V集中卡点发喜报。
没记错的话，上次获得这种高规格待遇的，还是海珠的上涌果园地块，也就是现在的中海大境。
但人家是经过85轮出价，抢到封顶摇号，总价接近128亿的大手笔啊。
鹤洞汽修厂这种12轮竞价，7个亿总价的地块，凭啥？
只能说今年广州土拍太惨了。
放两年前，谁能想到广州半年只能卖出去4块地呢。
不知不觉间，能把地卖出去，已经是可喜可贺的一件事。
只能说，时代真的变了。
网上在讨论，鹤洞这块地，保利买回来赚不赚钱？
我觉得大概率是赚的。
首先地价不贵。
起拍价2.6万/平，实际成交价2.85万/平。
对比21年3.3万/平的广钢234地块，也就是现在的中海保利朗阅，简直白菜价。
而且保利家大业大，开发成本低，出了名的能卷价格。
以鹤洞的地价，完全可以包装一下，3.9万起，把噱头拉满。
然后把楼盘，定位成刚需。
因为鹤洞地块离地铁近，过个马路就是广佛线。
而最愿意为通勤便利买单的，就是刚需。
产品优势契合买家需求，更好出货啊。
再把地块限高和低容积率，拿出来做文章。
到时候买家来售楼部，销售只需要问一句：
同样预算，您是想买广钢4-7容积率，楼层30+起步，使用率80%的二手房。
还是买我们2.4容积率，楼层20左右，使用率100%的新房呢？
搞定了，直接降维打击，都不用吹别的。
500万以下预算的广钢潜在客户，大部分都会被保利吸走。
而且鹤洞地块，预计就几百套货。
以保利的建造速度，要是赶上金九银十开盘，可能年底就差不多清盘了。
所以保利肯溢价拿地，完全是提前算过数的。
鹤洞这块地，就是典型的总价低、难度低、好出货。
但话说回来，为什么说鹤洞地块只是大概率赚钱。
因为有个变数，就是学位。
鹤洞地块虽然周边学校多，但对口哪家，是不是对口名校，是未知数。
如果最终争取不来好学位，那对上以教育闻名的广钢二手房，竞争力会大打折扣。
切记切记，时代已经变了。
以前刚需买房，普遍只能选一个亮点。
那肯定优先解决最重要的通勤问题。
其他地方差点意思，忍忍也能接受，等下次置换再解决。
但现在引进名校的新盘越来越多。
买家的心态已经变了，变得通勤学位都要。
一个很好的例子，就是老黄埔的保利中央公馆。
如果不是缺一个名校，凭中央公馆不错的硬实力和新规优势，也不至于卖得这么难。
搞到被媒体调侃，要靠欧神来带货。
所以好学位这东西很重要，买家未必会用，但至少得有。
现在大环境变得太快了。
就好像同样是隐藏成交价。
三年前，是为了降温。
三年后的今天，是为了回暖。
在全国28城陆续屏蔽成交记录后，广州也不能免俗。
珠城、牛奶厂、金融城...很多网红板块的热门楼盘，都把低价成交记录屏蔽了。
但没有用啊。
就像21年楼市火的时候，就算屏蔽了成交价。
自媒体也会把高价成交的房源挖出来，市场依旧火热。
现在也一样。
富颐的低价成交、城光的低价成交，具体低到什么程度，藏不住的。
捂住眼睛，挽救不了崩溃的市场信心。
因为最内核的部分，已经变了。
哪怕是一线城市，也开始从供需驱动，变成政策驱动。
这是很危险的信号。
因为政策驱动，房价波动会很大。
特别是广州，已经陷入了一个怪圈。
不卖地，就没有钱。
卖地，供需关系进一步失衡。
不扶持新房，吸引不了开发商拿地。
扶持新房，二手房价根本止不住跌。
这就是房价从供需驱动，变成政策驱动，所带来的不稳定。
楼市错过去年小阳春的反转机会，拖沓到现在，其实很尴尬。
因为要刺激楼市，最核心的策略。
是奖励看多者，惩罚看空者。
在操盘手需要的时候接盘，获得房价上涨的奖励。
在操盘手需要的时候躺平，就得接受踏空的惩罚。
涨价去库存，才符合人性。
但现在呢。
看多者反而是被惩罚的一方。
不仅要背负更高的利率，还要看着持有的资产净值下跌，输得一败涂地。
看空者，却获得了奖励。
可以享受极低的利率，以更低的成本入场抄底，吃多军的血筹码。
这等于用真金白银诱惑大家做等等党，还怎么刺激楼市？
后续楼市能不能稳住，有两个关键节点。
一个是7月的大会，一个是金九银十的市场反应。
如果这两都救不起来，那今年的冬天，可能会比去年更冷。
毕竟，时代变了啊。
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