搅动上海楼市的X因素|中高产集体陷落

地产财富会

中高产群体的集体陷落，

或将成为这一轮上海楼市回暖中的X因素。

2024-7-5

这两天，网传的中金公司员工跳楼事件闹得沸沸扬扬。

94年、浙大本硕、年薪百万、贷款千万买房、降薪、房价下跌……

这些关键词交织在一起，就如同一枚重磅炸弹，将高杠杆、高房价、房贷压力以及职场变动等社会问题推向了公众视野。

致命杠杆

传言中有人透露，上述中金公司员工所买的楼盘为上海弘久北外滩的顶楼.

单价15.6万，每月还贷金额高达5.6万元。

百万年薪买千万豪宅，而且是在北外滩这样一个空气里都淌着金的地段。

这看上去是顺理成章的事，但很多人确实没预料接下来发生的事。

直到郁亮口中的“超跌”行情到来。

很多人发现，曾经手中可以撬动无限可能的杠杆不仅失灵了，而且带来了致命的后果。

当房价预期和收入预期都不再，市场超跌会引发一连串蝴蝶效应，很多人没做好风险预案，不仅失去了还贷的能力，甚至亏掉本金，在一夜之间彻底返贫。

有人算了一笔账，中金公司员工买房亏损高达——

520万。

事实真假我们姑且不论，不过应该不至于亏掉如此之多的首付，毕竟周边的二手房成交价也在14万左右。

但房价下行对很多人产生的心理落差是真实存在的。

这种落差，给很多中高产阶层狠狠上了一课。

过去光鲜亮丽的中高产阶层，不可避免地有一批会被高杠杆反噬。

时代一个转身，就能把一群人甩得无影无踪。

消失的“打工皇帝”

近两年，全球经济陷入低迷衰退期，各行各业都在勒紧裤腰带过日子，裁员降薪比比皆是。

在特斯拉宣布裁撤1.4万人后，世界首富也没有余粮了。

在我国，“打工皇帝”的就业宝地一直是——

金融、地产、互联网。

过去数十年间，这三个行业从业者是一二线接盘新贵和主力军，由此诞生了无数中高产造富神话。

但如今，“打工皇帝”也得过点“苦日子”了。

最近，金融业退薪、限薪运动搞得如火如荼。

大家发现，自己的资产负债表上又新增了一个科目——

应收职工薪酬。

有消息确认，已有部分央企系公募基金公司启动退薪工作，要求自2022年起年收入超出标准的退薪，超过标准线的人群，以基金公司高管和基金经理为主。

据不完全统计，截止4月4号披露年报的25家券商中，四成券商薪酬总额缩水。半数人均薪酬下降，有高管三年内降薪了90%。就算是后台普通员工，也没能幸免于难，降薪30%的大有人在。

“打工皇帝”赶上降薪裁员尚且如此，普通人更难以承受这样的痛感。

现在，年轻人和中年人们都流行写起自嘲体，他们很喜欢一句话——

地铁里，到处是死气沉沉的年轻人，朝气蓬勃的老年人和生不如死的中年人。

一口气降价1150个W

新一轮经济特征中，可选消费崩盘的趋势越来越明显。

比如茅台酒、豪车、大平层，都有不同程度的降价。

因为一轮接过一轮的降薪、退薪、裁员运动，让很多曾经的中高产阶层瞬间失去了高消费技能。

陆家嘴10多个W一平的顶级豪宅“世茂滨江花园”，业主当初购房成本价高达4000万，现在335平一口价2850万。

1150个达不溜说降就降？

这批降价割肉的业主正是金融退薪群体。

因为再不出手的结局很可能是——

失信、拍卖、上天台。

随着这批实力雄厚的“打工皇帝”逐渐褪色，上海楼市或将越来越多的失去他们赖以生存的金主。

因为上海是我国内地最大的金融中心之一，仅一个浦东新区，金融从业人员就超过35万人。

作为一座金融城市，庞大的金融中高产阶层的购买力一直是支撑楼市回暖的重要基石。

过去上海楼市的每一次豪宅打新热中，金融人士都是绝对的主角。

但现在,这个循环可能要慢慢被打破了。

冰火两重天中的X因素

致命杠杆随时会让一个群体信仰崩塌。

叠加降薪、房价波动，让很多过去在金融或是互联网、房地产行业完成财富积累的群体面临缩水风险。

在这样的背景下，这类群体不仅未来接盘能力大打折扣，抛盘现象也随时会发生。

可以说，这将是制约上海市场持续回暖的X因素之一。

事实上，“517新政”后，上海市出台了“沪九条”优化调整房地产市场政策，助力上海楼市出现了许久未见的繁荣。

新房成交环比增加61%。

二手房成交26374套，创下近3年来的单月成交新高。

不少新房触发积分、“日光盘”甚至“时光盘”再现，很多选房队伍像迪士尼排队一样。

豪宅方面购买力同样旺盛。

比如，6月初，备案价10万+的上海普陀区长风社区的宸嘉100·嘉佰道开盘，422套豪宅2小时售罄。

凯德茂名公馆、滨江凯旋门（三期）、融创外滩壹号院（二期）等豪宅均在开盘当天就售罄，凯德茂名公馆甚至在开盘45分钟后就将全部75套房源卖出。

甚至，连单价29.8万元/平的天花板级别墅中海顺昌玖里，开盘就售罄。

但繁荣背后，有几点值得关注：

第一，成交量飙升很大程度上依赖于新政一个月的“情绪释放”。

沪九条出台后，上海政策是否还有足够的释放空间，将决定着楼市回暖是否能够持续。

第二，局部繁荣不是繁荣，冷热不均是常态。

上海新盘去化依旧面临很大压力，其中不乏东来壹号这类首开推出260套房源，仅有2组意向认购客户，认购率不到1%的冷门盘。

而上海新房库存量最大的奉贤、金山、崇明都超过20个月的去化周期。

第三，热销没想象中那么容易。

新房成交环比增加61%，其中很多成交是以价换量换来的，包括二手房的成交，5月份上海二手房价格下跌了1%。

第四，当初“双高”的那群人，遇到难题了。

过去高收入、高杠杆进场的中高产，不止是金融、互联网、地产，公务员、国企等体制内降薪、缩编也在继续，会对楼市后续的支撑力进一步削弱。

总之，变量很多。

未来，一看政策，二看收入。

事情一步一步来，先解决好这两个预期问题。

再去看人口结构、长期需求的问题怎么解决。

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