国企搭建住房租赁资管平台的必要性和经验借鉴 | 独家研报

截至2024年6月，在ICCRA监测的16个热点城市中，国有企业运营管理的租赁住房项目已经占据了半壁江山。虽然，经过多年努力，国企在住房租赁领域积累了丰富的运营能力，但在标准化体系构建、品牌影响力等方面仍存在一些不足，亟待完善。此外，国有企业拥有大量存量土地和存量物业，在引入租赁住房业态、进行盘活利用过程中，也遇到了一些痛点和挑战。基于此，很多国有企业纷纷计划成立住房租赁资管平台，从制度层面和标准化层面对住房租赁业务进行体系化梳理和标准化建设，为后续运营管理、重资产盘活、轻资产管理输出、甚至发行公募REITs奠定基础。

本文将从多个方面探讨国企搭建住房租赁资管平台的必要性，并通过行业发展底层逻辑梳理和案例分析，为搭建住房租赁资管平台的国有企业提供经验借鉴。

01

国企搭建住房租赁资管平台的必要性

（一）

有助于应对住房租赁业务发展过程中面临的挑战

随着国企在租赁住房业务上的增量提升，底层资产性质复杂和资产管理难度大的问题开始凸显，亟需通过建立资管平台来解决这些痛点。

1. 提升运营效率：通过集成化的管理系统，实时监控和管理不同类型、不同区域项目的运营情况，确保及时发现和解决问题，提升整体运营效率，优化资源分配和利用，从而提高投资回报率。
2. 风险控制：系统化的资产管理可以更好地识别和控制风险，特别是在资产性质复杂和管理难度大的情况下，减少潜在的运营风险。
3. 品牌建设：高效的管理平台可以更好地进行品牌影响力的打造，同时提供优质且系统化的服务，提升租客满意度和忠诚度，促进业务持续发展。

（二）

有利于住房租赁业务的税务筹划

租赁住房，特别是保障性租赁住房在房产税、增值税方面享有税收优惠。根据《关于完善住房租赁有关税收政策的公告》：

■增值税一般纳税人向个人出租住房的全部收入，适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

■对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。

通过成立专业资产平台公司，承租项目公司的物业，资产管理公司向个人出租住房的全部收入可按照1.5%的税率计算缴纳增值税。这样的税务安排在财务测算上明显优于完全重资产持有模式的从价计税方案。资管平台可以有效控制初始投资，实现在2-3年内的资金平衡。

（三）

助力实现住房租赁业务独立并有效隔离经营风险

住房租赁业务属于传统房地产之外的新兴行业，且不同于传统房地产的“销售模式”，而是“持有运营模式”。对于“一肩挑两个业务”的公司来说，成立资管平台公司至关重要。

资管平台公司作为子公司，一方面可以独立承担民事责任，对外签订合同，有效控制法律风险；另一方面，子公司拥有自己的财务体系，业务数据、财务数据单独核算，确保准确性和透明性，帮助集团或母公司有效监控和管理住房租赁项目的财务状况，作出更精准和有效的业务决策。此外，在运营管理过程中发生的业务纠纷可以在子公司层面消化，将波及到集团主营业务的风险降至最低。

（四）

有助于快速实现住房租赁业务的专业化、规模化发展

通过体系化搭建及标准流程管控，资管平台公司可以更高效地进行资源配置和管理，集团层面能够更有效地发挥职能监管作用，确保整个组织的稳健发展。

1. 统一品牌形象：在住房租赁多元化的市场环境中，清晰、统一的品牌形象至关重要。资管平台的搭建不仅便于企业灵活调整市场策略，同时确保品牌信息的一致性和准确性，易于加深消费者对品牌的印象，有助于建立品牌忠诚度，为企业之后的轻资产管理输出打下基础。
2. 全面提升资管能力：资管平台公司可以是轻资产平台、中资产平台，甚至是重资产平台。无论是哪种平台，都需要在“投资、融资、运营管理”全方位快速实现自身能力的打造，这些能力是助力企业实现规模经济及专业化发展的加速器。

（五）

有利于“轻重分离”，为公募REITs发行奠定基础

根据公募REITs发行政策，目前保租房公募REITs的发行要求之一是将住房租赁业务与传统地产开发业务隔离开来。设立独立的子公司或资产管理平台专门负责住房租赁业务，可以确保其有独立的财务核算、人员配置和业务运营。这不仅有助于满足监管要求，也能为投资者提供更准确的财务信息，便于评估企业的实际经营状况和投资价值。

（六）

有利于城市更新背景下的存量盘活和获取

国企成立住房租赁资管平台将有助于统筹研判存量物业，寻找克服挑战和痛点的增益措施，最大程度推动存量更新的实施。同时，有利于快速建立健全统一标准化管理体系、提升品牌价值和影响力、加强持有运营型业务能力，在城市更新和存量盘活机遇下提升全面竞争力。此外，通过多种方式与外部市属企业进行合作，如承租运营模式、运营收入保底模式、合资入股共创共建模式等，增强国企对外合作的竞争力。

02

国有住房租赁企业的资产管理平台建设经验

（一）

住房租赁行业的发展逻辑

纵观国际住房租赁行业的发展，多年甚至上百年的经验表明，头部成熟的住房租赁企业通常都具备资产管理平台的功能。这些资管平台根据企业的特点和禀赋，大体上可以分为三类：以重资产为主的资产管理平台、轻重结合的资产管理平台，以及以轻资产为主的资产管理平台。

虽然这三种类型的资产管理平台在轻资产和重资产业务的比重上各有侧重，但它们之间存在相互结合或交叉，纯粹的单一类型资产管理平台几乎不存在。

我国住房租赁企业的发展趋势则是构建“轻重结合、逐步分离”的平台功能。这种趋势反映了国内企业在吸收和借鉴国际经验的基础上，根据本土市场的特点和需求，进行适应性调整和优化。通过这种方式，国内企业不仅能够更有效地应对市场的变化和挑战，还能在全球竞争中稳步提升自身的竞争力。

（二）

国央企构建住房租赁资管平台的成功案例

1. 华润有巢：以重资产起步，通过发行保障性租赁住房公募REITs完成重资产资管平台的建设；再依托重资产平台建设过程中积累的经验和品牌影响力，建立轻资产管理平台，逐步实现“轻重分离、分别退出”的目标。
2. 上海城投：2023年11月末，刚刚成功发行第五只保障性租赁住房公募REIT的上海城投，其战略规划和华润有巢的发展战略有异曲同工之处。为上海市属国企，进入住房租赁行业后，也进行了轻重分离的安排，其置地公司负责开发建设，并持有重资产；而置业公司则负责运营管理，品牌推广，旨在将来实现对外输出轻资产管理。这两家企业已成功实现退出，是住房租赁行业非常值得借鉴的标杆企业。
3. 中粮大悦乐邑：在我国住房租赁企业中，也有集团层面建设纯轻资产资管平台的企业。如中粮旗下的大悦乐邑，其资管平台功能设置于大悦城控股集团层面，资产分散在各地方子公司，集团资管平台仅对项目承担业务指导、考核目标制定、标准化制定等职能。大悦乐邑定位为企业战略中定位为协同发展业务，以消化内部存量项目为主，虽然不追求对外扩张速度，但对内进行管理输出游刃有余。

综上所述，资产管理平台的建设方向与企业禀赋、企业战略有着密切的关系，但从住房租赁业务发展规律看，住房租赁资产管理平台最终都要实现从“轻重结合”向“轻重分离”模式的过渡。