楼市这本书，翻到最后都是人性

我是紫沐，这是我第410篇日记。

广州楼市最近发生了很多事。

琶洲改控规，金融城腰斩，万博挤泡沫..

有粉丝问我，怎么看？

角度很重要。

就拿琶洲改控规这事，从财政角度，要怎么解读？

广州从17年开始，卖地收入就没有低于1000亿的。

但今年过去一大半，土拍收入只有可怜的67亿。

本来经济就不好，要是卖地收入跟着锐减95%，怎么玩？

工资还要不要发了？基建还要不要搞了？福利制度还要不要保障了？

必须得卖地。

所以从财政角度，琶洲改控规，更多是一种无奈。

这观点对吗？

对，但没用，太浅了。

没办法辅助你，做楼市判断。

什么角度有用？人性的角度。

只有读懂人性，你才能读懂楼市这本书。

还是琶洲改控规这事，就至少暴露了几种人性。

自私、伪善、反复无常、死性不改..

问题是，你有没有看出来。

自私

广州土拍大半年只卖了67亿，谁的锅？

很多人会觉得，是开发商拿地不积极，太躺平。

普通人这么想是没问题的。

但作为地方操盘手，它不可能不清楚，开发商的经营压力。

开发商是故意不拿地吗？

肯定不是，因为商人只讲利益。

核心区靓地放出来，还没有高溢价，拿下来大概率赚钱。

大概率赚钱的事，开发商不去做，核心原因就只有一个。

没钱了。

所以明知道开发商去化回款压力大，现金流紧张。

还要在他们身上，挖1000亿回来填财政的窟窿。

这相当于把自己的财政风险，转化为开发商的经营风险。

而开发商加杠杆拿地去完成任务，其实又加剧了金融风险。

把财政风险转化为金融风险，这中间没有解决半点风险本身的问题。

它只是延迟了，炸弹爆炸的时间。

再把炸弹，扔给了别人而已。

伪善

当然，操盘手会给甩锅行为包装。

比如对开发商，会说成是低价出让核心区靓地。

比如对市场，会说成是打造地王出来刺激情绪。

但讲道理，现在的开发商就像个虚不受补的病人。

你要真关心他，应该先了解他能不能补。

而不是一个劲把所谓的补品，往人家嘴里塞。

而且开发商=白手套，这已经不是什么秘密。

现在新房的开发成本，土地出让金和各类税费，能轻松超70%。

老百姓买房花的钱，只是名义上进了开发商的口袋。

真正收款的，还是地方操盘手。

对市场来说，这种包装就更搞笑了。

真的想刺激楼市、稳定房价，那更应该考虑，怎么修复好供需关系。

而不是无节制地供地，人为加剧供过于求，进一步拖累房价下跌。

明知道自己做的是损人利己，还需要包装成舍己为人。

不就是伪善嘛。

反复无常

一个企业想健康发展，最核心的是什么？

是讲信用，讲原则。

一个城市，也是一个企业。

当两年前白纸黑字的批复方向，能说改就改。

当已经确定的控规，能说变就变。

你觉得大家对这个企业的信任，还能剩下多少？

更别说，这实打实坑了不少前期买家的钱包。

为什么曾经判断，单价10万的琶洲南可以入手？

就是因为操盘手说，琶洲后续不会有新增供应。

而珠城和金融城，核心位置同样没多少上新货的可能，控规都定好了。

那琶洲南作为核心区少有的大花园大体量楼盘，自然就有稀缺性。

但如果控规能说改就改，规定能说变就变，那所有的分析和判断都会变得毫无意义。

因为你永远不知道，明天睡醒，某个核心地段的控规，会不会又变出来几块住宅地。

当你无法评估后续供应量，无法评估操盘手会为了回血卖什么价。

你就没办法做价值锚定，溢价买入的几率会变高。

这对普通老百姓来说，肯定是件坏事。

前期信任企业的人，被背刺，亏钱。

仍在观望的人，因为失去价值锚定的工具，犹豫，不敢出手。

这种反复无常给企业带来的信任流失，是很致命的。

死性不改

很多人不知道，广州在发展珠江新城的时候，吃过大亏。

由于错估了兑现所需的资金，被迫出让了大量的核心地块。

导致这个举全市之力造出来的绝对中心，商业占比竟然不到一半。

里面全是密密麻麻的住宅。

珠城的住商比，是1.5:1。

而同为国家级CBD，北京CBD的住商比是1:5.8。

上海陆家嘴，是1:2.4。

珠城的板块天花板，始终低人一等，就是在规划建设的时候，就落下了病根。

广州看似吸取了教训。

所以在前两年的批文中，表示要严禁琶洲发展商业地产。

但结果大家也看到了。

代表广州未来发展核心的琶洲，也慢慢走上了珠城的老路。

这两天有大V洗地，说琶洲南控规调整没问题。

因为琶洲南不是琶洲。

而且多搞出来几块核心区宅地，利于托市。

这简直就是主次不分。

琶洲想崛起，缺的是几栋住宅吗？

缺的是商业和产业。

这次控规调整，把原来55万㎡的商业商务用地，改成了10万㎡。

把原来12万㎡的居住用地，改成了29.5万㎡。

砍掉80%的核心发展资源，换十几栋住宅楼。

这叫没问题？

不管主观上承不承认，广州最新的GDP，增量和增速都被重庆吊起来打。

三级财政不是这几年才开始执行的，被别人反超，关键还是产业拖后腿。

不正视问题，不解决问题，反而死性不改去饮鸩止渴，把琶洲当祭品。

你让大家怎么对广州的未来充满信心？

贪婪

以前经济好，很多东西都可以包装。

光明、无私、上进、知错能改...

但是，当经济没办法维持这些外衣，最里面最真实的东西就会暴露出来。

那东西就是人性。

人性哪有绝对的真善美啊。

不仅是操盘手，在个体身上，人性体现得更淋漓尽致。

什么刚需，什么有房住就行，都是虚的假的客套话。

只要楼市不赚钱，市场上的刚需能立减90%。

只是楼市不赚钱，已经有房住的人依然会天天敲键盘抱怨。

为什么宁愿亏100多万，也要把刚到手的万博和樾府卖掉。

为什么兰亭和盈彩，很多产品价格腰斩了，还那么多人想出逃。

难道他们不是自住的吗，自住怎么会卖房？

难道他们不知道现在有超跌可能吗，为什么还急着卖？

说白了，有些人当初买房，就是奔着赚钱去的。

所以一旦发现判断失误，立刻就会割肉离场。

没房的时候想有房，有房的时候想暴涨。

这就是贪婪。

所以你想读懂楼市，首先要读懂人性。

只有读懂人性，你才知道要怎么去利用它。

再不济，也能尽量规避，人性带来的风险。

当一件事情发生，你是早有准备，还是手足无措。

区别就是，你有没有看透最本质的东西。

楼市这本书，翻到最后，都是人性。