广东
我是紫沐，这是我第411篇日记。
最近楼市没什么好写的，碍于后台催更严重，简单写一篇。
就聊聊保障房吧。
过去十几年，总能听到一种声音。
说什么“我们刚需只求有房住，不求房价涨，涨跌没关系，反正不卖”。
但随着保障房落地节奏越来越快，这种声音反而淡下去了。
很有意思不是吗。
说实话，这批保障房地段不差的。
比如海珠新滘西项目，隔壁就是中海大境。
比如天河奥体新城项目，隔壁就是天河壹品。
比如荔湾葵蓬南项目，隔壁就是保利和颂和中海浣花里。
妥妥的地段好，配套好。
而且申请门槛还很低。
广州户口+3年社保，或者非广州户口+人才标准+3年社保。
只要本人和配偶没房，并且3年内没买过房，基本都能申请。
核心地段，成熟配套，还好申请，这不是那些嚷嚷着“有房住就行”的刚需们，最渴望得到的结果吗？
为什么，梦想要实现了，声音反而淡下去呢？
那只能说明，他们骨子里，还是希望自己的房子，能有金融属性。
保障房是100%没有金融属性的。
想卖，只有两种方式：
要么以不高于原购房价的价格，卖给同样具有保障房资质的下家。
要么卖回给政府，但要扣折旧费，按购房价每年扣1%。
也就是说，哪怕后面行情卷土重来，你家周边的商品房全部价格翻倍。
手持保障房的你，也赚不到一点上涨行情的红利。
对那些不准备卖房的刚需来说，房价不涨可以接受。
但对那些嘴上说有房就行，实际对房价有要求的“刚需们”，这是万万不能接受的。
而且他们对“有房住”的标准可高了。
不但外立面、户型、设计、交标，要向商品房看齐。
连业主圈层，也要和商品房一样纯粹。
既要便宜，又要高品质，还要好申请。
怎么，会哭的孩子有糖吃吗？
简直是把人性的贪婪，展现到极致。
所以保障房真的很有意思。
我觉得大家可以好好关注一下，后续的数据。
看看这些保障房，好不好卖，卖得快不快。
你就能看清楚，混在真刚需群体中，戴着“弱者”面具的狐狸们，到底藏了多少。
再换个角度。
广州这批保障房入市，会不会冲击本就岌岌可危的市场行情？
我觉得不用太担心。
首先这1万套保障房，不会一次性推出市场，每年大概也就几千套。
而且保障房受众和商品房受众，本就是两类人。
没错，保障房确实很便宜。
它的定价逻辑，普遍是周边商品房的6-7折。
比如大境单价8万，那海珠新滘西项目很可能就单价5万。
由于保障房面积不超90㎡，也就是400万出头，你就能享受到大境800万产品，同款的环境配套和商业配套。
但如果你真有400万，你会买海珠的保障房吗？
我觉得很多人会不乐意。
因为400来万，我能在海珠买燕语堂悦，或者去万博买面积更大的万博城。
配套好，产品强，还有金融属性，未来有上涨资格。
那我为什么要花同样的钱，去买完全丧失上涨资格的产品呢。
所以为什么，就算保障房有明显的价格优势，我依然觉得它很难冲击市场。
就因为地段比较好的，总价比较高。
如果买家真有这个预算，很多都会选商品房。
地段比较弱的，周边低价商品房同样很多。
比如知识城，商品房都天量供应了，价格被打到冰点。
6折的保障房，吸引力就不大了。
唯一可能被保障房影响的，我觉得是市中心老破小。
因为以前想在市中心买房，预算又不高，200万以下只能买老破小。
但现在呢，就比如说荔湾葵蓬南项目，如果参考周边商品房价格，单价可能就2万出头。
一套80㎡小三房，200万以内完全能搞定。
如果还是新规户型，100%使用率，配套和周边商品房同款。
那对一些低预算真刚需来说，还真有不小的吸引力。
他们能享受老城的成熟配套，还不用忍受老破小的破旧。
如果以后事业起来了，只要把房子折价卖掉，同样可以换回商品房。
每年折价1%，200万也就折价2万。
2万块钱，能在核心区100%使用率新房租一年，很香的啊。
所以保障房对真刚需来说，肯定是好东西。
便宜、实用、扎根广州更方便。
但对那些打着“刚需”旗号，心里却想着低价抄底布局的人来说，保障房真是把他们虚伪的面具，给戳到支离破碎。
等着看吧，等保障房彻底落地，有些人就再也装不起来了。
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