西安一开发商破产疑云， 一个成立5天的小公司拍下2.41亿大单

昔日房价的暴涨，使得房地产环节中每个人的心态都发生了变化。法院和破产管理人代表法律的天平，似乎一头栽进了利益一方。

“我公司开发的楼盘主体已建成，却被违规破产重整，违规拍卖，股东们甚至连知情权都没有，其中里面的违规操作，使企业遭受灭顶之灾!”西安普众实业有限责任公司股东马秀琴讲述自己的遭遇时情绪激动、愤愤不平。

云溪东境228套房被拍卖

项目主体已封顶，因停工被法院违规破产重整

马秀琴是西安普众实业有限责任公司（简称“普众公司”）的股东，2002年她投资创办了这家公司，开发楼盘辛辛苦苦将四栋楼主体建成后，因资金问题暂时停工。谁知道突然被法院违规破产重整，使她所有的心血和投资付诸东流。

近期马秀琴介绍，普众公司开发的“鼎翰名苑”项目2008年开始立项，2011年开工建设。项目规划分为一期和二期，一期总建筑面积78120平方米，其中住宅649套，商铺64套，其他用房6套，车位360个。2012年该项目办齐了商品房销售所需的“五证”后开始售卖一期的房子，当年年底一期项目主体工程封顶。

“普众公司是我一手创办的，建设鼎翰名苑过程中因资金不足，引进陕西诚兴建设投资有限公司和杨文英、问剑玲夫妻的资金，没想到却是引狼入室。”马秀琴回忆着这些过往，后悔地说：“杨、问夫妻成了公司大股东后，他俩指定杨雄当公司法人管理公司日常经营，后来杨雄却因非法吸收公众存款等，被判了4年，杨、问夫妻在此时抽逃公司资金外逃，项目在2016年初全面停工。”2017年西安房价暴涨的同时，一些人受利益驱使，串通施工单位西安市高陵区建筑工程有限公司（简称高陵建司）给西安灞桥法院递交一份普众公司的破产申请。

2017年9月14日，灞桥法院裁定受理高陵建司对普众公司的破产申请，并指定陕西丰瑞律师事务所（简称丰瑞律所）当普众公司的破产管理人。普众公司就进入了疑云重重的破产重整程序。

马秀琴说，管理人丰瑞律所是在法院受理破产重整当日指定的，而且在法院指定管理人之前，丰瑞律所就已经提前介入了。从此，马秀琴及其公司的命运被彻底改变。

申请破产的“债权人”核查后发现不是债权人

一份来自彭宏伟的《情况说明》上写着：他因普众公司欠他债而临时保管普众公司的公章，2017年9月12日上午，丰瑞律所张凯、普众公司临时负责人刘凤莉及一穿警服的诱骗他在有关普众公司的破产材料上盖章。

灞桥法院的一份裁定书显示：“本院于2017年9月12日通知了普众公司，该公司出具书面证明表示对重整申请无异议。”马秀琴说并非如此：“所谓的普众公司无异议是因为他们当时根本没有通知我们这些股东，而是直接去看守所找杨雄签字，甚至至今我们股东也没收到任何通知和资料。而且作为破产重整依据的杨雄《谈话笔录》也让人怀疑有假。”经查看，杨雄在看守所关于普众公司破产的《谈话笔录》上，连谈话人的人名和签字都没有，不知道是谁与杨雄谈的话，谁让杨雄同意了普众公司破产。

更奇怪的是，高陵建司以拖欠工程款之名申请普众公司破产，普众公司被裁定破产重整后，灞桥法院确认的普众公司债权人名单中却根本没有高陵建司。申请破产的债权人消失并没使破产程序停止，而法院确认的破产重整申请人，却变成了丰瑞律所。

马秀琴说：“高陵建司是施工单位，项目没完成也没有最终结算。按照工程进度我们当时已经超付进度款了，并不欠工程进度款，法院在受理高陵建司的申请时也没有对所谓的欠款进行核查，也并未经过民事诉讼程序确认欠款的真实性。一笔未经确认的欠款就能使我公司进入破产重整程序，这合法吗？”

2018年8月30日，灞桥法院的另一份破产重整裁定显示：破产重整申请人从高陵建司变为了丰瑞律所。法律规定破产重整程序的提出只能是债务人、持股6个月以上的股东、债权人，但普众公司竟然是由破产重整管理人来申请破产重整，显然不符合法律规定。

破产时净资产近 - 3亿，算管理人报酬时产值7亿

让普众公司进入破产重整程序的决定到底是不是过于草率呢？

促使普众公司进入破产重整程序的重要文件——关于普众公司的审计报告，同样也疑点重重。审计报告显示：普众公司截止2017年9月14日的资产为1.45亿元，负债4.34亿元，净资产 - 2.89亿元。但在2020年6月17日丰瑞律所提请确定管理人报酬的报告中，却赫然写着普众公司可供清偿财产的总价值为7.24亿元。

-2.89亿与7.24亿之间相差超10亿元，为什么会有这么大的差距？

一位审计工作从业者查看报告后向我们解释：这份审计报告中写着的资产为1.45亿元的根据是当时项目的已投入资金，负债4.34亿元就是公司运营、项目建设过程中产生的外债，所以得出了净资产 - 2.89亿元的结论。但关于当时已建成部分的实际市场价值到底是多少，审计报告上并没显示。而丰瑞律所提请报酬的报告上写着可供清偿财产总价值7.24亿元，则是根据当时已建成的房屋售出后可得到的预期收益来计算的。而灞桥法院受理破产申请时，显然没有对普众公司进行资产评估。

“确定我公司破产时不去评估建好的楼值多少钱就说我公司资产 -2.89亿，要管理人报酬时又按房子能卖7亿多来算财产价值，也就是说是管理人妙手回春，一番操作使本来负债近3亿的公司变成了价值7亿多？我公司到底值多少钱全由他们说，仿佛就是砧板上那块鱼肉。”马秀琴对此非常不满。

马秀琴还说，管理人接手普众公司时，项目的主体已经封顶完工，仅剩下一些安装和装饰工程了，但在重整前审计时，并没有评估建成楼的主体到底价值多少钱、公司是不是真的资不抵债需要重整。而进入破产程序后只是剩余安装装饰工程干完，这些房子价值就发生了翻天覆地的变化。被裁定破产时，正是西安房价飞涨的时候。目前，公司的资产和收益被侵占，留给企业的只是一堆偿还不完的债务。

之前的鼎翰名苑改为如今的云溪东境

马秀琴曾向陕西省财政厅反映审计报告不客观全面、弄虚作假等问题，却在2024年1月16日收到回复：相关审计报告在灞桥法院委托的破产重整案件中，已由管理人作为证据使用进入司法程序，你所反映的问题应通过诉讼等法律途径解决，我厅不予受理。

管理人丰瑞律所项目现场负责人则在接受采访时表示：他们委托衡兴公司对普众公司账目进行专项审计，至于审计报告是否存在问题，她作为非专业人员不好回答。作为管理人是受灞桥法院指定，在破产重整中严格按照法院的规定和要求执行，不存在违规违法问题。

一个成立5天的小公司拍下2.41亿大单

另外，法院的裁定还显示鼎翰名苑项目房屋共649套，已售574套。照这样计算未售的房屋应该是75套，最后这些财产被拍卖后，拍卖的房屋却有228套。马秀琴不解：多出来的153套房到底从哪来的？

根据“阿里拍卖网”上的司法拍卖信息，普众公司的228套住宅在2021年8月28日9点被管理人整体打包拍卖，拍品名称“西安市灞桥区纺渭路云溪东境（原名鼎翰名苑）228套住宅”，面积共2.42万㎡，起拍价2.41亿元，每平米单价9960元，保证金共700万元，竞价时间8小时。在竞买快结束时仅一人在15：41出价，最终成交价与起拍价相同，但竞买人是谁并未显示。

最高法《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》规定：起拍价由法院参照评估价确定，未作评估的参照市价并征询当事人意见，起拍价不得低于评估价或者市价的70%；网络司法拍卖的竞价时间应当不少于24小时；保证金数额由人民法院在起拍价的5%至20%范围内确定；拍卖成交的，以买受人的真实身份自动生成确认书并公示；余款缴纳期限以拍卖公告为准。

笔者随机在该拍卖网上查看几十个不同地区、不同品类、起拍价1元至10亿元的拍品，高于1000万元的均有评估报告，拍卖公告中的余款缴纳期限均在成交10日内，拍卖成功的均公示了包含竞买人真实身份信息的网络竞价成功确认书，保证金、竞价时间等也都符合法律。

但反观此次拍卖，不仅没有评估报告，且竞价时间仅是法律规定最低限度的1/3、保证金700万元也不足最低限度的1206万元，管理人丰瑞律所并没公示竞买人信息与竞价成功确认书。另外，并未直接公告余款缴纳期限，而是特立独行地在公告后附了一份《网络电子竞价方式公开处置债务人财产的补充协议》，其中显示2022年2月28日前支付完毕，交款时间跨越半年之久。马秀琴质疑：“这些不合法或与不符合司法拍卖习惯之处，仿佛是在为谁量身定做。”

“央广网”2021年9月22日发文《西安普众破产拍卖2.4亿元签约成功，云溪东境重获新生》，其中提到当月18日举办的签约仪式上，丰瑞律所与陕西润亚佳创置业有限公司（简称润亚公司），在灞桥法院陈学义院长、王毅副院长、主审法官李文萍的监督指导下，在灞桥区政府的介入支持下，就云溪东境228套房源按照法定程序通过阿里拍卖平台成交事宜，签定了拍卖确认书及相关补充协议。

经查询，买受人润亚公司成立于2021年8月23日，注册资金100万元，经营范围为代理销售、信息咨询服务等。一个仅成立5天的小公司就拍下2.41亿元的网拍大单，打包买下228套房，这其中有没有什么秘密？

可供清偿财产7亿元

根据一份2021年的《西安市商品房销售明码标价表》，云溪东境的房屋售价为每平12800元。目前，在“链家网”与“贝壳网”公示的该项目参考房价约13600元每平，而笔者2024年7月31日咨询的多位中介均表示，该房屋目前依然没有房产证。8月7日，一自称是云溪东境售楼部人员致电笔者称目前房屋手续齐全，均价13000多元。

对破产重整中存在的问题，马秀琴曾多次向有关部门反映，至今仍没有结果。

马秀琴感叹：“远远不够破产条件，但是被破产了。破产申请人不够资格，但是还是申请破产成功了。竞买人的信息应该公开但是并未公开，保证金也没有交够就开始竞拍了……”，我觉得我遇到了一群吹黑哨的裁判，只因为房价暴涨，他们的黑哨就此起彼伏。