北京
企业租户一直是租赁住房特别是租赁式社区项目的重要客源。以目前已经发行的五单保租房REITs为例，企业租户占比平均为17.5%。但是，从ICCRA近期的市场调研来看，住房租赁企业签约企业租户的难度越来越大。
是企业需求减少了，还是现状产品供给无法满足企业租户的需求，抑或兼而有之？ICCRA通过今年的行业观察发现，行业正在面对企业租户的“渐进式流失”，主要源于以下几个原因：
压缩用工成本，企业租户数量减少
企业租户从广义上来讲，既包括企业作为承租主体的类型，也包括企业与租赁住房运营方签订优惠协议价格，统一推荐房源，员工自行签订租房协议的类型。当经济增速放缓时，大量企业面临着压缩用工成本的挑战。在这种背景下，上述两种类型的企业租户的租住需求都开始减少。根据ICCRA的市场调研，以北京市海淀区山后片区的几个典型租赁住房项目为例，截至2024年6月，上述两个类型的企业租户需求总量合计下降了20%左右。无独有偶，上海张江产业园片区的几个大型租赁式社区项目也面临着类似挑战——企业给员工的房屋补贴下降，区域内的企业客源出现外溢和流失情况。
企业作为租赁住房的签约和承租主体时
面临的供需错配痛点
■痛点1:“按需定制”成本较高。
企业需要关注到员工在租住期间的安全问题，履行安全管理责任。因此，这类企业往往会对租赁住房的产品和服务都会有一系列个性化要求，例如房型和面积、配套设施、租户信息的保密等。对于租赁住房项目运营方来说，如果企业对房源需求量不大，运营方为了“拿单”往往会承担较高的“按需定制”成本；即使企业对房源需求量较大（如几百套），运营方也会面临这家企业一旦退租，这些个性化需求与市场普适性客户无法匹配的问题。
■痛点2:招采时间与招租时间不匹配。
ICCRA发现，不少国有企业在员工安置时必须通过招标形式进行租赁住房项目的选择。以北京市大兴生物医药产业基地的某国企为例，企业行政负责人明确表示，该企业有明确的员工安置需求和制度，每3年进行一次招标采购。对于租赁住房运营方来说，如果其租赁时间恰好与企业的招标采购周期匹配，则能够争取到这个企业租户，否则就会失去这个机会。
■痛点3:企业作为签约主体，租赁住房运营方无法享受增值税优惠。
对于个人承租机构化租赁住房项目时，租赁住房运营方可以享受增值税减按1.5%计算缴纳。但企业作为承租和签约主体时，租赁住房运营方无法享受增值税优惠。这就会给本来微利的运营方带来更多运营压力。
企业只对接房源、由员工自行签约时
面临的供需错配痛点
■核心痛点: 多居室合租时的困扰。
ICCRA曾在《产业转移带给租赁住房的“泼天富贵”如何接？：从万达集团整体搬迁至珠海引发的思考》一文中提到，企业租户对于2居室和3居室户型的租住困扰。一是，租户更希望得到“均好”户型——即每个居室都是同样面积、室内布局、甚至朝向，这样在租金分摊上会平均分配，不会产生不必要的“选择困难”。二是，在对合租客源的管理上，希望在运营商层面就按照分租形式进行管理，即每个卧室的租户单独登记并进行租约管理，可以有效避免合租同事退租后，剩余租户需要独自承担空置损失的情况。这些合租困扰无法解决的情况下，就会造成部分企业客源的流失。
既然是“渐进式流失”，说明速度不会太快，这就为租赁住房运营方提供了宝贵的调整窗口。运营方可以利用这段时间，在产品端和服务端进行优化和升级，提升竞争力，尽量克服供需错配带来的困扰和痛点。
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