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作者：kangins
盈利210-230亿！扭亏为盈！首家千亿暴雷房企经营利润大幅提升，业绩简直：
亮瞎投资人的眼！
近日，中国奥园发布中期业绩预告，其中上半年净利润数据一出场便打破多个纪录！
根据公告披露：
1、上半年净利210-230亿，去年同期亏损29亿；
2、净利主要系境外债务重组录得的重组收益；
该业绩有多炸裂？
作为曾经的千亿暴雷房企，中国奥远在在行业带头大哥万科自上市以来首次录得净亏损的同时，逆天创下超200亿的净利，这业绩堪称：
前无古人！
而净利润的来源，根据公告披露，来自境外债务重组的重组收益，很多人一看就懵了，特别是非不良资产行业的从业人员：
债务人重组收益＝债权人减债规模
如果用通俗的话翻译一下，重组收益，就是从债权人身上割下的肉，但是这肉割的也值，毕竟，如果不割肉，就是玉石俱焚（破产清算），债权人受损更大，而如标的有重组的潜在可能，用当前割的一小块肉换取博取重组成功后更大的收益，这就是不良资产的魅力之所在！
01 净利暴增背后的秘密
中国奥园成立于1996年，总部位于广州，属于老牌粤系房企，2007年完成境外上市，自此更开启业绩狂飙之路，其业绩在2019年销售额突破千亿，达到1180亿，首次跻身TOP30序列，并在次年，业绩再度暴涨12.7%，创下新高：
1330亿。
创下这一历史巅峰后，在恒大债务危机引爆的房地产流动性危机的大背景下，与多数暴雷房企一样：
销售下滑+业绩暴增下拿的高价地成了利润黑洞+高杠杆之下的还债压力剧增+…
N多不利暴击因素下，中国奥远在恒大暴雷后仅3个多月，其后便开启了与债权人漫长的重组博弈之路：
1、2023年7月，中国奥园拿出一篮子境外债务重组方案=发行新债还旧债（23亿美金）+发行10亿新股进行债转股+发行1.43亿美元“无息强制可转债+发行16亿美元“永续债”；
2、2023年11月，境外债务重组方案获得债权人通过；
3、2024年3月，境外债务重组方案正式生效；
值得一提的是，在这一系列的操作下，中国奥园债权人让渡了313亿的债权利益，其中有息负债就占了284亿，再参考此次中国奥园的半年报业绩预告，净利润210-230亿，很显然，重组收益是本次净利润的大部分来源！
02 奥园的重组方案
奥园的重组方案以大三件为核心：原债务展期+债转股+永续债。其中：
a、债务展期
中国奥园将发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具，期限自2026年9月至2031年9月，票面利率5.5%或7.5%-8.8%。
b、债转股
奥园拟新发行10亿股普通股，连同目前公司实控人郭梓文及家人利益持有的4亿股普通股，将根据重组方案的条款转让给若干合资格债权人，相当于重组生效日后公司持股量的25.22%和10.09%，对价为每股1.06港元。
c、强制可转换债
奥园拟新发行1.43亿美元无息强制可转换债券，其将于2028年9月强制转换为公司普通股份，其将占转换后公司已发行股本总额的29.9%。
d、永续债
奥园拟新发行16亿美元永续债，其现金分配率自2031年9月起每年1%起。
注意，强制可转换债及永续债发行后，预期将作为中国奥园“权益”入账，连同方案中的债转股。
若重组方案完成，上市公司的净资产将显著增加不低于36亿美元。
写在最后
跟大多数重整成功的暴雷房企一样，中国奥园在重组成功大规模减债后，叠加房地产行业市场的加速探底及行业政策持续加码的过程中，短期偿债压力明显减小，资产负债表的修复大大加速，而通过债务重组赢得“喘息空间”的奥园或将：
挺过黎明前的黑暗！
正如中国中国奥园董事会主席郭梓文曾在2023年股东报告中表示，企业重回经营正轨，重获新生的中国奥园未来的目标是：
实现低调务实理性做长跑运动员！
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