加量不加价！房地产卷“得房率”时代来了

花同样的钱，同样的产权面积，但能得到更大的使用面积或者可以利用的空间，甚至可以利用的“实得率”达到120%，谁不向往？

房地产市场使劲卷产品，从2023年开始的卷大门、卷景观、卷车库，到2024年进一步升级为卷户型、卷装修、卷服务……

为提高商品住宅的竞争力，越来越多城市的市场已经开始卷“得房率”。

这里所谓的“得房率”并不完全指产权意义上的得房率，而是减少不应该业主分摊的楼幢连廊等和一些不实用的公摊面积（如一楼过大的大堂等），以及增加阳台的比例和空中花园、公共露台等不计入容积率的面积后得到的“实得率”。

据不完全统计，浙江省的绍兴、温州、金华、湖州，以及深圳、佛山、福州、长沙等城市均调整了计容规则，如空中花园绿化阳台不计容积率、放松阳台尺寸限制、减少公摊面积等。

房地产市场下行之中，给购房者加量不加价是正确的选择，卷产品一定会从“卷面子”到“卷里子”。

2024年，房地产市场卷产品、卷“得房率”的时代，或许已经开始。

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住宅“得房率”提高，与之相伴的“第四代住宅”也受到普遍关注。

什么是“第四代住宅”？简单地说，就是高层住宅层层带花园、户户有空中庭院，犹如立体的城市森林。

近期，浙江省的绍兴、温州、金华、湖州等城市纷纷出台计容新规，内容包括：“空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。”

只要合理利用新规，理论上，“得房率”（实得率）可以达到100%，甚至达到120%。

温州在今年已推出多宗自带空中花园的宅地。如7月22日出让的桃花岛单元地块，在出让时明确，每套住宅的空中花园绿化阳台宜适度集中布置，水平投影面积不超过该套住宅套内建筑面积（不含阳台、飘窗）的20%，进深应不大于2.4米，其绿化部分不小于空中花园面积的50%，覆土厚度不小于0.3米，满足上述要求时该空中花园绿化阳台不计入住宅建筑面积和容积率。

德清在7月17日出让了首宗“第四代住宅”地块，明确地块内空中庭院建设不大于13847㎡（水平投影面积，总建筑面积25%），且不计入容积率。

义乌在6月26日出让的有机更新秦塘地块二，同样是“第四代住宅”。地块规定高层住宅允许建设空中花园阳台（不计入住宅阳台）和公共共享平台，空中花园阳台水平投影总面积不大于高层住宅总建筑面积的30%，公共共享平台水平投影总面积不大于高层住宅总建筑面积的15%。除绿化部分外，空中花园阳台按结构底板水平投影面积的1/2计算容积率，空中共享平台不计容积率。

绍兴越城区今年2月出台《关于试点立体生态建筑的实施方案（试行）》，提出空中花园阳台、空中共享平台不计入建筑面积和容积率。绍兴嵊州市也在7月9日发布通知，表示今年启动实施首批立体生态建筑试点项目，通过建筑外墙垂直绿化和平台立体绿化，形成户户有庭院的建筑形式。

不仅在浙江，深圳、佛山、福州、长沙等多地也颁布了新规，放松阳台尺寸限制、支持空中绿化面积不计入容积率等。

深圳颁布2024版《深圳市建筑设计规则》，修订内容包括减少住宅公摊面积，有效提高得房率等。

长沙优化阳台等空间面积计算规则，包括符合条件的阳台无论封闭与否都按一半面积计算等。

目前来看，提高“得房率”的方式主要有两种，一种是修改规划条件，部分以前需要计算公摊的面积现在不算入了，而另一种是通过各种合规的建筑设计增加业主的实际可用空间。

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未来什么样的房子是好房子？

在刚刚过去的2024博鳌房地产论坛上，专家学者、房地产业界嘉宾热议房地产发展新模式，多家房企结合自身实践经验，对好房子给出独到见解。

华发股份首席设计官黄凤彬介绍了华发科技+好房子的模式，包括数字智慧社区、智能家居、超高“得房率”、无人机送快递、社区养老等方面。

关于超高“得房率”，华发在珠海湾试点项目上，做到了实得率120%以上，楼王户型送30多平米的大露台。

华发珠海湾效果图

图源：珠海房频

黄凤彬还表示，华发在珠海开发的项目没有低于80%“得房率”的户型，中间做了很多研发工作，户型也申请了很多专利。

在苏州，旭辉建管与相城经开国控携手打造了苏州主城首个第四代住宅，150-220㎡纯改善产品，“得房率”达到约120%。

浙江推广的未来社区在理念上有异曲同工之处。大家房产在丽水打造的丽水大家·未来社区犹如一座花园里的社区，这里几乎家家户户自带空中花园阳台，如建筑面积约139㎡的户型带有270°的景观阳台，阳台面积最大约85㎡。

丽水大家·未来社区实景图

图源：大家房产

目前在杭州尚未推出有类似自带空中花园阳台的地块，但多家房企跃跃欲试，积极探索加量不加价，提高“得房率”。

甚至在杭州的大平层中，已有房企率先努力提高“得房率”，位于杭州钱江世纪城核心的建工EIC大平层的“得房率”超93%。

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住宅立面公建化，在近年房地产市场中颇为流行。

顾名思义，住宅立面公建化是以公共建筑的外立面风格为参照，对住宅的外立面进行设计与建造。

公建化的外立面普遍以玻璃幕墙、铝板、石材为主，外观轮廓平整，简洁大气，令城市界面更具现代感。

杭州勾庄的城北万象城臻珹幸福里、万科前宸、星创城、绿城“海棠三子”（月映海棠、春知海棠、燕语海棠）、万科星遇光年府，均要求实施公建化立面，并设置封闭式阳台。此外，其他板块如东湖新城的中天汀洲印月、曲江新鸥鹏杭州第三城，未来科技城的蒲荷云邸，大江东的岚漫之城等，也有公建化的要求。

臻珹幸福里实景图

图源：华润置地

2023年3月起实施的《民用建筑通用规范》明确，敞开式阳台算一半面积，封闭式阳台全部计入建筑面积。

但公建化立面的住宅相当于取消了建筑设计标准里的阳台，这意味着阳台的范围都被计入销售建筑面积，而不是像此前普通住宅那样只按一半面积计算。

7月，由浙报传媒地产研究院主办的楼市年中闭门论坛上，16家浙江市场主流房企高管热议了住宅立面公建化这一话题。

住宅立面公建化只讲面子、不讲实用，等于取消了住宅设计中的阳台，又提高了购房者的支付成本。

阳台封闭式处理虽然避免了私自封装阳台或者随意晾晒的不规整，但是也折损了自然采光和空气流通，对购房者的居住舒适性造成一定影响。

尤其是房地产市场下行阶段，购房者特别是刚需购房者对房子的价格更加敏感，对公建化立面出现了更多质疑和争议之声。

住宅立面公建化，是否真的符合购房者的需求？

地方政府也在积极作出调整，近期各地开始卷“得房率”，反映出市场对高品质住宅需求的趋势，更人性化、更生活化、更智能化。

此前，浙江规定单套住宅阳台占该套住宅套内建筑面积（不含阳台）比值超过7%的，超过部分按全面积计算。可以理解为，一套住宅的“阳台率”约7%。

如果你购买的房子套内建筑面积约100㎡，阳台面积约7㎡，阳台按一半面积计算，那么可以省下3.5㎡的钱。

如果按照“第四代住宅”设计，空中花园绿化阳台面积比例可以达到约20%，按不同规定，不计入容积率或者按一半计入容积率，那么套内建筑面积约100㎡的房子可以省下20㎡或者10㎡的钱。既得到了更舒适的居住环境，也可以完成休闲、健身等多种功能，实得率和舒适度比前者要高得多。

未来“阳台率”7%的标准，或面临顺应市场变化的趋势。

房地产市场深度调整，为了促进商品房销量，也为了让土地顺利出让，各地市场从“卷面子”到“卷里子”。

其中一个重要特征就是，更多城市将不得不顺应这一趋势，提高“得房率”。

住宅的“得房率”提高，让购房者以相同的价格可以买到更大、更舒适的房子，将带来实实在在的好处。