碧桂园，正加速陷落！

曾经的宇宙第一房企，曾经的高周转模式的引领者，曾经的造富亿万级区域总的地产工厂，曾经喊着“希望社会因我们的存在而变得更加美好”的碧桂园，如今已几近希声，并跌落至第二梯队，2024年前七个月百强房企排名第16位。

各位主子好，每周一叨，理性开炮，我是叨主周一叨。

从如日中天，榜首独霸，到寂寥无声，屈居人下，这是一个时代的变奏，也是一个时代的转向。

楼市持续萎靡不振，悲情戏码不断，像一部毫无激情的电视文艺片，剧情似乎毫无悬念，节奏似乎永远拖沓。

但任何时候，总有冰中火焰、火中凤凰般的存在，叨主发现有些房企的销售势头，仍在逆势上涨。

前面我们谈得比较多的是销售前10强的房企，比如央企三雄保利、中海和华润，比如行业一哥万科，比如产品之神绿城…

但今天我们把眼睛往下看，移向行业的胸部，看看排位处于第二段梯队的TOP11-20房企，它们的情况似乎有点冰火两重天。

一方面，相比TOP10房企的炯炯有神，这一档位的房企销售额同比平均降幅似乎更大，我碧和绿地就是典型的滑坡王子，这要参加房企界的速滑奥运，绝对抜得头筹。

此前中指院数据显示，

前7月TOP11-30房企销售额均值为302.2亿元，较上年下降44.5%，这幅度就是典型的过了胸斩，几近腰斩！

但在整体下滑的氛围中，如果按销售额同比增速来排位，这第二梯队中的中建壹品，倒显得尤为亮眼。

2024年前7月，该司全口径销售额243.1亿元，相比2023年同期的232.3亿元上涨4.65%，不但大幅跑赢大盘，也跑赢了全国GDP。

由此可见，其成绩背后，定有乾坤大挪移之术。

中建壹品属于中建系公司，是中建三局旗下的地产平台，隶属于全球最大的“包工头”中国建筑。

2021年，中建三局重组旗下多个地产板块，成立中建壹品。要知道2021年可是中国房地产的分水岭，这一年，行业另一巨头恒大，开始暴雷。

为此，2021年，初出茅庐的中建壹品在地产界不愠不火，当年销售额仅约320亿元。

但最近这两年，当大部分房企都在主动或被动缩量，且大幅下滑的情况下，中建壹品销售额却呈逐年上升之势，这一“妖风”显得与行业界其他房企格格不入。

2022年期，中建壹品实现销售额401.8亿元，环比涨25.6%。2023年期销售额518亿元，环比再涨28.9%。

业绩鼓舞人心，胜利冲开迷雾。于是，中建壹品这个曾经的代建方，接下来就是放开手脚，开始主动进击拿地。

而中建壹品随着扩张的步伐推进，也成了行业界，更成了中建系中，最为风光的一家房企。

再反观，TOP11-20房企里其他9家，前7月销售额同比均下滑。

其中，有4家降幅跑赢同档房企44.5%的平均降幅，分别为保利置业-14.93%、中国铁建-21.31%、华发股份-36.65%、新城控股-44.15%。

这四家前三个是央、国企的底子，只有民企新城控股一家独苗，行业的黯淡已不需再细说一二。

另有5家房企，前七月降幅跑输同档房企平均水平，分别为绿地控股-45.11%、中国金茂-45.62%、融创中国-51.64%、金地集团-56.18%、碧桂园-78.51%。

这五家，可都是曾经在地产界“华山论剑级”的选手，说其分别有东邪、西毒、南帝、北丐、中神通的神功一点也不为过，个个堪称有指点江山之能的英雄，但随着如今的地产狂潮退去，“华山论剑”已变成“滑山抡剑”。

而这里面相比其他4家，压力更大的当属碧桂园，一方面销售额降速快，另一方面债务压力目前难解。

估计连杨国强也未曾想到，自己曾一手打造的最得意的地产帝国，今已不堪时代的摧枯拉朽。

或许连莫斌也未曾预判，自己曾毕一生之力推动的高周转、标准化和全员跟投模式，会让碧桂园赚足了一时银两，却永远再难拾行业风光。

因为碧桂园尽管营销手段用尽，尽管借中秋节之日，在央视连投三年打出“家圆，团圆，碧桂园”的情怀牌，但碧桂园在人们心智上，仍然与家圆和团圆，难以划上等号，甚至成了“必贵圆”的代名词。

此前碧桂园的律师毛乐礼表示，公司计划在今年9月底前发布债务重组的条款清单，10月公开债务重组支持协议。

根据碧桂园最近一期的财务数据，截至2023年6月末，其总负债13641.6亿元，权益资产2543.69亿元，有息负债规模2579亿元。

值得注意的是，这13641.6亿元总负债里，合同负债余额约6036亿元，这可都是预收房款，是老百姓用一生血汗钱来等的期房。

上述期内，碧桂园现金余额约1305.69亿元，其中现金及现金等价物约为1011.15亿元，受限制现金约为294.54亿元。

对于碧桂园来说，要想苟活于第二梯队，不再下滑，一手要抓还债、一手要抓交房，这两手都要抓，两手都要硬。

但再硬，能硬过天命吗？

我是一叨，下次再聊。