发现半年报中的“秘密”：主业非房地产上市公司，最后还是“仰仗”了房地产

‍在海南“破除经济对房地产依赖”的大背景下，

一些主业非房地产的上市公司业绩报告中，

房地产营业收入占比近5成。

透过上市企业的年中报，我们发现了一个“有趣”的现象。

近期，各大上市公司陆续发布2024年半年度报告。在海南，部分非房地产核心业务的上市企业，其房地产业的营收成为企业业绩的“中流砥柱”。

在2024年半年度报告中，以生猪养殖和屠宰加工为公司战略核心业务的罗牛山，其报告期内实现营收21.27亿元，而房地产板块的营收接近10亿元，占比超过46%。

不仅仅是罗牛山，海南机场2024年半年度报告披露，企业实现营收22.51亿元，其中房地产业务约4.84亿元，营收占比约22%；如果算上物业管理等“类房地产”业务，营收比重占到37%之多。

作为以机场管理业务等为主业的海南机场，2023年度公司营收约67.62亿元，其中房地产业务营收为30.05亿元，后者占比超过44%。

几年前，就“谁是海南最大地主”的话题，海南地产界普遍认为海航、罗牛山等本土企业在土地资源储备上，占有绝对优势。

海南当地房地产行业资深人士表示，房地产营收在一些核心业务非房地产的上市公司中占比较重，有着深层次的原因。他们认为，主要原因是城市发展扩容的土地红利，此类企业此前储备了大量的土地资源，房地产业务在企业营收中占比较重也属正常现象。

不过也有专业人士建议，在如今房地产市场发生深刻变化的大背景下，非房地产主业的企业或上市企业应回归和聚焦主业。

1.房地产营收成企业“中流砥柱”

在海南一些主业非房地产的上市公司，房地产业务正悄然成为它们业绩中的“台柱”。

8月23日，被外界称为“中国第一家菜篮子上市企业”的罗牛山发布企业2024年半年度报告。

透过企业的年中报发现，这家以生猪养殖、屠宰加工业务为战略核心业务和主要收入利润来源的上市公司，房地产业务的营收占了大头。

“提起罗牛山，大家第一反应都会说这是一家养猪的企业。”罗牛山董事长徐自力此前曾接受媒体采访时称，但实际上，近些年他们已经围绕公司传统主业打通了一条完整的产业链条，形成了以畜禽养殖为基础，辐射原料生产、饲料加工、良种繁育、畜禽饲养、屠宰加工、冷链物流等相关产业的循环经济体系和全程质量管控链条。

但在对外的公开场合，罗牛山的“当家人”很少提及自己的房地产业务板块。

但事实上，在公开披露的信息中，罗牛山的房地产板块在整个企业营收中，占到近“半壁江山”。

据罗牛山2024年年中报披露，该公司今年上半年合计营收为21.27亿元。其中，公司核心业务中的畜牧业、农副食品加工业营收分别为5.25亿元、4.67亿元，分别占总营收的24.69%、21.94%。

但是，该公司房地产业务的营收却呈“一枝独秀”，高达9.88亿元，占公司合计营收的46.44%。

罗牛山的房地产业绩，不仅是整个企业营收占比最高的业务板块，也是较上年同期增幅最大的，增幅为23.2%。

这并非偶然性。查询罗牛山2023年度报告，该公司实现营收41亿元，其中房地产业务为14.8亿元，占比36.13%，为公司营收构成占比最大的业务板块。

2023年度，罗牛山房地产业务营收较上一年增幅高达286.91%！

除了对半年度营收数据贡献最大，罗牛山房地产板块毛利率高达41.8%。而该公司核心业务板块的畜牧业、农副食品加工业毛利率分别为-12.87%、4.46%。

2.有企业房地产毛利率高达83%

不仅仅是罗牛山，海南上市公司海南机场、海南高速等，从表面看起来，企业核心业务并非房地产，但事实上房地产板块的业绩，对企业营收贡献不容小觑。

以海南机场为例，该公司2024年半年度报告中披露，企业合计营收为22.51亿元，其中作为主业的机场运营服务实现营收9.46亿元，房地产业务实现营收约4.84亿元，物业管理业务营收为3.58亿元。

虽然上述年中报中没有专门计算房地产或“类房地产”在公司合计营收中的占比，但事实上房地产业务比重占到约22%，如果算上物业管理等“类房地产”业务营收，比重超过37%。

海南机场储备土地资源多，在这次年中报中也初见端倪。

截至报告期末，该公司在建及土地储备项目26个，土地面积逾6600亩。其中，在建项目12个，面积约1100亩；土地储备项目14个，面积约5500亩（其中非建设用地约3120亩）。

又如海南高速，这是一家以交通业、文旅业等为主业的上市公司，虽然该公司今年年中报中房地产营收占比较少，但是横向延展来看，房地产依然是该企业的“主业”。

今年上半年，海南高速营收4119万元，其中服务业1909万元，文旅业1155万元，分别占比46%、28%。而该公司房地产业务营收仅243万元，占比约为6%。今年上半年与去年同期相比，该公司房地产营收下降了约92%。

但在上一年同期，海南高速房地产营收约2900万元，占公司同期营收的62%。2023年度，海南高速报告营收合计1.24亿元，其中房地产业营收达4266万元，占比超过34%。

尽管如此，刨除营收成本，今年上半年海南高速房地产的毛利率高达83%。

3.房地产成为“台柱”并非偶然

在海南一些非房地产主业的上市公司，房地产营收成为企业的“台柱”并非偶然现象。

海南房地产行业资深人士车旭称，我国房地产业经历了“黄金、白银、青铜”年代的30年，无数的房地产开发企业涌现，主要有三类：第一类是建筑类兼房地产开发的企业；第二类就是主业是房地产开发，但内核是金融的公司；第三类就是主业非房地产的企业。

车旭表示，海南房地产市场是我国较特殊的市场之一，总体属于“文旅地产”，大部分的客户需求在岛外，是一个外向型的市场。

“旅居地产市场会对产品和运营能力要求更高，原来‘跑马圈地，盖房挣钱’的时代将一去不复返，市场对企业的精细化运作及长期运营能力提出新的考验。”车旭称。

“目前我国房地产市场发生了深刻的变化，在整体市场力求平稳的前提下，我建议非主业房地产的企业应当逐渐回归和聚焦其本业。”车旭建议。

海南省房地产业协会副会长兼秘书长王路表示，此类非房地产主业的上市公司，其房地产业务在整个企业营收中比重较大，有其深层次的原因，各个企业的情况也不尽相同。

比如海南机场，其房地产业务总体是延续此前海航的房地产板块，比如海口市国兴大道的一些项目资产，它最早就是大英山机场的部分，之前整个大英山片区原来都是海航在开发，大英山片区不仅是海口的CBD（中央商务区），也是海南的CBD，这个资产比重较大、估值较高，所以房地产在企业营业收入中占比较高也是正常的事情。

又如罗牛山，其本身就是一个城市基础服务供应企业，在城市没有发展扩张前，随着企业自身发展的需要及业务版图扩展的需求，储备了大量的地块资源，比如养殖、物流等相关产业链用地；后来随着城市的发展和扩容，这些地块所在的位置就可能成为了中心城区，这些土地自然就可以更好地进行商业转化。

“我认为，这种现象是随着城市的发展和扩容而获得了土地红利，很多企业利用这种城市化的红利转化成房地产，或者说借助房地产变成多元化企业，我觉得这是很正常的事情。”王路称。

王路还表示，上市公司得房产业务比重大小与否，这是资本市场的自主选择，只要它是合法合规经营，他觉得比重高低不存在问题。

（文 / 陈标志；本文已获作者授权）