住房租赁企业中期业绩揭晓：谁是市场领跑者？｜投资视野

投资视野·导读

截至9月5日，已有8家住房租赁企业发布了中期业绩报告。其中，以地产上市企业和租赁住房REITs企业为主。ICCRA将通过这些企业财务表现的对比分析，挖掘各企业的运营优劣势，为行业未来发展提供了重要的参考。

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租赁住房REIT企业对比

总收入对比

■城投宽庭REIT：2024年上半年实现收入约8917.53万元，在本次对比的REITs中收入最高，一方面得益于其规模体量，另一方面得益于位于一线城市上海的「需求锚定区域」。

■华润有巢REIT：2024年上半年收入为3931.43万元，尽管收入相较城投宽庭保租房REIT略低，但其同比增长1.5%，表现出持续稳健的增长势头。

■华夏北京保障房REIT：2024年上半年收入为3607.11万元，在对比的REITs中排名第三，反映出其在保障性住房市场中的稳定运营能力。

■红土创新深圳安居REIT：2024年上半年收入为2738.76万元，收入相对较低，主要由于其资产规模较小。

■中金厦门安居REIT：2024年上半年收入同比增长2.75%，实现了收入的稳步提升。项目租金持续上涨，租金水平较去年同期增长3.01%，表现出稳定的市场表现和增长潜力。

出租率对比

在出租率方面，厦门安居REIT、北京保障房REIT和深圳安居REIT表现尤为突出。华润有巢REIT的和城投宽庭保租房REIT受到上海租赁住房整体供给量偏大的影响，出租率水平不及其他三只REIT。

数据来源：各REIT中期财报，制表：ICCRA

*城投宽庭数据来自于其二季度公报

净利润及EBITDA分析

■城投宽庭REIT：净利润为3919万元，EBITDA为6271万元，显示其在收入规模的基础上，保持了较高的盈利能力。

■华润有巢REIT：净利润未单独披露，但其EBITDA为2459.69万元，同比增长4.3%，反映其稳健的盈利能力和成本控制。

■北京保障房REIT：净利润为1615.31万元，相对于其收入表现，净利润率较为合理，显示出公租房在成本管控方面的稳定性。

■深圳安居REIT：净利润为1235.50万元，虽然绝对值较低，但其净利润率表现良好。

■厦门安居REIT：EBITDA同比增长2.61%，通过有效的成本管理和收入增长，保持了稳健的盈利能力。

租金收缴率分析

除城投宽庭REIT和深圳安居REIT未明确披露收缴率之外，厦门安居REIT以100%的租金收缴率位居首位，华润有巢REIT和华夏北京保障房REIT也表现良好，收缴率接近满分，均展示了其卓越的租金管理能力。

分派率分析

厦门安居REIT在分派率方面表现尤为突出，2024年第二次分红方案为每10份基金份额分红0.5820元，合计分配金额约2,910万元，占上半年可供分红金额的99.9984%。这显示了基金积极分红的意愿和强大的分派能力。此外，2024年已进行的两次分红，累计分配金额约为6,051万元，通过高比例的分红方案展示了其回馈投资者的强烈意愿和实力。华润有巢REIT的分派率为4.06%，体现了对投资者的良好回报，表明其在收益分配方面的合理性和稳定性。其他REIT未明确披露分派率。

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开发商系住房租赁企业对比

■中海地产：截至2024年上半年，中海的商业物业收入为35.4亿元，同比上升19.8%。其中，长租公寓业务收入达到了1.2亿元，营收同比增长了57%。这一增长反映了中海在长租公寓领域的战略布局和市场扩展的成功，其长租公寓业务正在逐步成为公司收入的重要组成部分。

■万科：截止到2024年上半年，万科的长租公寓业务累计管理规模达到了24.1万间，已开业18.3万间，继续保持着集中式公寓规模第一的位置。此外，万科泊寓还展现出几个显著特点：

纳保房源规模大：

在2024年上半年，公司成功纳保155个项目，涉及房源达11.22万间，稳居市场化运营机构纳保数量的首位。

GOP为行业领先水平：

GOP率约为90%，在行业中处于领先地位，自有渠道占比进一步提升至85%。同期，举办了近1300场社群活动，老客户续租率接近60%。经营性利润（NOI）和权益净利润均实现双位数增长。

存量盘活模式稳步推进：

今年上半年，深圳和颂轩项目的1088套公寓由售转租后实现了开业即满租的佳绩，由售转租模式已在今年内完成6个项目，共盘活房源超5500间。

公募REITs取得实质进展：

泊寓REIT在申报阶段，已经获得了相关指导和反馈。公寓REITs的标的资产为北京、天津、杭州等地经营表现优秀的保障性租赁住房。这些项目在客户口碑、规模和经营效率上一直保持行业领跑，出租率95%以上，经营表现优异。

私募REITs迈出坚实一步：

建万基金的武汉项目成功纳入“建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划”，并于7月30日在上海证券交易所挂牌上市，并由泊寓继续提供优质服务，确保项目运营的平稳过渡和持续发展。

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酒店系代表企业分析

雅诗阁全球RevPAP同比增长6%，显示了其在全球范围内的稳健发展。在中国市场，雅诗阁的运营规模进一步扩大，当前运营门店数量达121家，运营及在建单元数量增至49600套。上半年，雅诗阁在中国市场新开业7家公寓及酒店，并成功签约9个新项目，进一步巩固了其在中国住宿市场的领先地位。这些数据反映了雅诗阁在中国市场的持续扩张和强劲表现。