上海豪宅市场还能热多久？

2024年至今，上海豪宅市场“一枝独秀”，屡屡出现项目热销。

进入8月，房地产市场进入传统淡季，但上海豪宅市场依然火热。

CRIC数据显示，2024年8月单价10万元/平方米以上项目成交面积13.08万平方米，环比上升61.34%，同比下降14.73%。

累计来看，2024年前8月，单价10万元/平方米以上项目成交面积104.49万平方米，与去年同期108.53万平方米成交面积基本持平。

可以参考的数据是，上海2024年前8月全市成交面积427.2万平方米，较去年同期635.93万平方米下降约32.82%。

由此可见，与上海整体市场相比，上海单价10万元/平方米以上项目走出了“独立行情”。

但随着未来可能出现的供应井喷、一二手房价差弥合，上海豪宅市场还能热多久，不同区域之间又将存在怎样的差异化行情？

8月楼市进入传统淡季，但是上海豪宅热销新闻却是接二连三，不绝于耳。

8月17日，位于上海黄浦区董家渡板块的融创外滩壹号院二期再度开盘，110套房源一小时内便售罄，当日实现总成交金额56.74亿元，去化率100%。

同日越秀苏河和樾府也完成了2小时销售124套房源的去化佳绩。

8月25日黄浦区豫园板块锦园项目推出了33套房源一天全部售罄，总成交金额高达18.27亿元。

CRIC数据显示，2024年8月上海单价10万元/平方米以上项目成交面积13.08万平方米，环比上升61.34%，累计来看，前8月成交面积104.49万平方米，与去年同期基本持平。

当前上海豪宅市场热度不减，甚至在全国范围内走出了“独立行情”。

截至2024年前8月，全国成交金额前50的项目中，上海就占26个，已过半数，其他3个一线城市，北京、广州、深圳在全国成交金额前50的项目分别占5个、4个和6个。

从全国成交金额前50项目的城市分布来看，上海以超50%以上的绝对优势领袖全国，其中不乏多个2024年至今上海的高端热销项目。

如排名前三的中海·顺昌玖里、融创外滩壹号院、中海领邸，成交金额分别约188.54亿元、156.81亿元及93.81亿元。

从目前来看，上海豪宅市场热度依旧，但随着未来市场高端项目集中入市，购房者选择多样，上海部分核心区域的高端项目也开始出现“掐尖”的情况，市场竞争加剧。

截止2024年8月末，据不完全统计，上海风貌住宅待入市楼盘量约20个，预计供应量约97万平左右，加之市中心待开发的风貌住宅储备地块和储备项目量高达18个，可以推断，2024年-2025年旧改豪宅供应将处于井喷期。

从分布区域来看，风貌住宅主要集中在黄浦、静安、杨浦和虹口四个行政区，而其中静安区西藏北路、杨浦区东外滩板块项目扎堆，产品多为高层与风貌别墅混合盘，价格也多集中在15-20万元/平方米之间，可以预期后期产品竞争也将持续加剧。

不仅如此，2024年8月27日，上海发布新规，提高商品住房中小套型的面积标准，同时优化调整中小套型住房所占比例。

主要内容为多层、小高层、高层建筑的商品住房中小套型住房建筑面积标准分别调整为100平方米、110平方米、120平方米，根据环线调整供应比例，中外环间区域中小中小套型住房供应比例不低于70%。

这标志着上海正积极从供给侧、需求侧给市场注入活力，引导改善市场预期。

在这之前，2024年8月7日上海拍出成交楼面价131045元/平方米的徐汇滨江新地王，未设中小套型比例要求，也为设置房地联动价，给了市场更多想象空间。

可以预见，一方面是城更类豪宅的集中供应，另外一方面是土拍市场大户型项目的积极入市，未来上海中高端改善类项目或将出现供应“井喷”

上海自527新政以来，二手房市场加速以价换量，而其中二手豪宅房价跌幅不及刚需，但是与新房一二手价格倒挂的情况也在逐步缓解。

我们罗列了2022年以来上海总价3000万以上一二手房价变动情况，可以看出新房仍能延续稳中有增，而二手保持平稳，二者倒挂价差逐步缩小，至2024年新房房价已经显著超过二手房价。

为了更好的分析各区域一二手价差变动情况，我们选取了新房豪宅供应的主力区域，黄浦区新天地和豫园板块，静安区西藏北路板块，杨浦区东外滩板块中的典型项目，通过和周边二手房价对比，可以看出，新房和二手房价差在逐步缩小，目前待入市新盘的价格区间基本与二手次新房成交均价持平，以黄浦区新天地板块的翠湖天地6期为例，26万元/平方米的入市价格基本显著超过前四期，五期2023年仅成交1套279平方米房源，成交均价高达33.7万元/平。

由此可见，虽然短期内豪宅市场热度不减，但是2024-2025年供应井喷叠加一二手豪宅价差消弭，对于高端客户入市意愿还是存在一定的不利影响，豪宅市场热度预期整体平稳或小幅微降，而不同区域板块、同区域不同项目之间分化也将逐步加剧。

基于前期豪宅项目热销原因，我们认为，未来还将存在以下几点分化特征：

一是静安西藏北路板块、杨浦区东外滩板块项目扎堆，未来待入市项目多在5个以上，整体豪宅市场热度或将小幅回落，若企业能够充分把握供应窗口期，与其他竞品项目错峰供应，或将取得不错的开盘效果。

二是城投平台或小型民企或因品牌力较低的原因，去化速度不及国企。

三是高端客群购买力相对较强，更讲究居住体验感和情怀，因而产品打造和提升也变得尤为关键，而在同等面积、总价段下，不同产品户型、得房率、楼栋间距、配套甚至服务力的差异也会造就不同的功能性和生活体验，左右客户的产品选择。

预判后市，我们认为，随着供应攀升+一二手价差倒挂消失甚至二手房价持续下跌低于新房，整体豪宅市场热度或将稳中有降，区域间、产品间竞争也将持续加剧

对于供应扎堆的板块而言，后期项目去化还是存在不小的压力，加快入市节奏方为上策。核心区域产品竞争或将持续加剧，具备优质品牌+强产品力的双优项目方能实现热销。