广东
就在每年销售的黄金季节，一则小作文火了。
网上疯传，房地产存量贷款利率要分两步下降。
9月4日，根据彭博社的消息，存量房贷利率降低的工作或在推进中。从相关未核实的消息来看，存量房贷利率或可下调80个基点。
首次房地产存量房贷下降或在几周内，第二次在房年年初。
若按照此类下调计算，100万贷款本金30年等额本息的按揭贷款，月供大约可以减少480元。
此次房贷利率下调，对于首套房和二套房贷都适用。
这是最近几天来，第二次传言存量房贷要下降。
去年8月30日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。
转眼间，认房不认贷的消息满一年了。因而，今年大家都在期望着今年房地产能够出新的政策再来刺激一下疲软的楼市。
01
新老利差已超1%
据知情人士称，存量房贷利率下调分两步走，既是为了降低存量住房贷款利率，在减轻居民家庭负担的同时减缓对银行利润的挤压。
存量房贷下调所要起到的作用，既要提振陷入困境的房地产市场和经济，又要保护66万亿美元的国内金融系统，为此中国的监管机构正在努力在两都之间寻找平衡。如果房地产贷款利率降得太猛，会给银行带来压力。毕竟截至6月底，中国银行业平均净息差已降至1.54%的纪录低点。
其实，由于利息差距太大。以广州为例，2021年12月办理的房贷，原利率超过5%，去年存量房利率调整后目前为4.2%，但与最新可办理的房贷利率（按3.1%计算）相差已超过1%。按照500万元的贷款，每月月供多3100元，30年利息需多付112万元。
数据统计显示，近期，居民提前偿还个人住房贷款的态势仍在持续。A股上市银行2024年半年报数据显示，截至第二季度末，六大国有银行合计个人住房贷款余额达25.49万亿元，较年初减少3254.71亿元。
与此同时，中国人民银行近期披露的数据也进一步印证了这一趋势。今年第二季度末，个人住房贷款余额为37.79万亿元，与第一季度末38.19万亿元的个人住房贷款余额相比，减少了4000亿元。
个人住房贷款余额的下降或受房地产市场调整和居民提前还贷规模增加的影响。
国泰君安研究称，今年4月，居民早偿率指数攀升至37%的历史高位，反映出居民提前还贷现象愈发普遍。
当前，市场对于下调存量房贷利率的呼声再起。当然，下调存量房贷利率，对于稳住房价也有一定的作用，居民就不再急于还房贷或者是选择卖房了。
02
存量房贷利率下调两步走
据悉，存量房贷利率下调有两种方式，一种是和原贷款行重新协商一个利率，一种是换行转按揭。将现有按揭直接转入其他银行并重新签订按揭合同的转按揭方式有可能会造成市场无序竞争，进一步压低房贷利率和利润水平，且存在转按揭范围在首套房房贷之外是否也涵盖二套房房贷的争议。
因而有专家认为，在市场化、法治化前提下，通过借款人与原贷款行之间的平等磋商、自主谈判，采取变更合同约定调整加点幅度或发放较低房贷利率贷款置换原有存量贷款形式，促进存量房贷利率下行，这样操作就更稳健、更加便于操作。
在上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，实际上上一轮存量房贷的调整，是通过系统默认的方式直接在后续月份减少了月供还贷额，这是比较简单且容易接受的做法。
虽然存量房贷利率下调的做法对银行本身总体是有所利空的，但对于消费者或居民家庭是利好。反过来释放出来的月供压力，可以转化为日常消费的需求，也可以成为新一轮提振消费的很重要的动力。
而且大幅调整存量房贷以后，提前还贷的意义就不大了。
03
小作文或将成真
今年以来，人民银行已经多次调整房贷利率。
今年2月，当时5年期以上LPR大幅调降25个BP，7月22日，5年期以上LPR再次下调10个BP。两次调整后，5年期以上LPR累计下降了35个BP，存量房贷借款人自下一次重定价日后，也将享受到LPR下降带来的好处。
严跃进认为，此次小作文的传闻成真可能性很大。
受存量房贷利率可能下调的影响，地产股在8月30日持续冲高，包括金地集团、天地源等多支地产股涨停。此外，万科、保利、招商蛇口等地产股票出现明显异动。
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