地产最大的利空…

我不止一次说过，也不止一次强调过，房地产市场未来最大的利空：就是人口。

各位主子好，每周一叨，理性开炮，我是叨主周一叨。

人口，又分未来可增长的出生人口和现存有质量的存量人口。

但目前来看，未来可增长的人口，已是强弩之末。风吹落地，甚是乏力。

据国家统计局数据，2022年末全国人口14.12亿人，较2021年末减少85万人，出现了近几十年来的首次负增长。2023年年末全国人口14.10亿人，较2022年末减少208万人，人口较上年多减少了123万人。

看见没，这可是“几十年来的首次”，对一个发展中国家来说，这人口增长趋势一旦出现转向，对未来中国的发展来说，这将是最大的变量，没有之一。

人口趋势的数据逻辑很清晰，一方面是整体人口进入负增长，而且是连续两年的负增长，同时，第二年的降幅还在扩大。至于2024年，叨主认为，也不容乐观。

再看存量人口：

据人口“七普”数据，60岁以上的人口上升了6.79个百分点，0-14岁人口较上个10年上涨了1.35个百分点、15-59岁下降了6.79个百分点。

而到2035年，据刘润演讲中讲到的，很有可能会进入重度老龄化，整个人口结构的变化将会对住房的需求结构产生深远的影响。

比如，老龄化会加剧子女的养老支出，会加重国家的社保支出，这些支出都将作用于年青一代，并集中于新一代人的身上，这无疑会对未来住房市场的需求购买力会进一步削弱。

而上层基于长远的稳定和可持续发展，我们也就不难理解，其为什么要实施推迟退休政策，为什么要一再鼓励生育了。

对一个组织，一个部落，一个民族，一个国家来说，人是一切的因，又是一切的果。

有人总喜欢拿日韩举例，说它们的人口减少了，但房价却依然还是上涨的。

说这话的人，其实只说对了三分之一。

首先，日本经济出现了几十年的停滞，伴随差房价也出现了大面积的回落。

其次，日韩的上涨是循序渐进的涨，是理性克制的涨，不像我们是大幅造富地涨，全面炒作式的涨。

最后，要明白日韩的面积本来就比较小，而日韩在人口减少后，房价还继续上涨的主要还是它们几个大城市，比如说东京、首尔这样的城市。

所以，数据上可对比日韩，但政策上不可照抄日韩。

如果非要这么比较，也应该是拿我们北上广深这样的大城市与之比较。

但悲哀的是，从叨主前几篇陆续推出的几篇热文来看（有兴趣的可回看），7、8月，即便北上广深，也是新房、二手房，同样出现了跌落神坛的局面，而且是连续下跌。

这几位大神级的逆转，就像灭霸过去打个响指就能毁灭世界，现在即便放个响屁，也难让人闻出味道了。

这终归是时代变了，人心变了，赚钱的逻辑也变了。

于是，继4月水费、电费、燃气费统统跳涨后，继高铁涨价，非税收入逆增长后，国道又开始收费了。

8月26日，山东省同意济南黄河大桥设置收费站，收费期限25年。

早前，吉林省和湖北省也分别有国道大桥和一级公路开始收费。

而3年前，就已有其他省份开始恢复国道收费。

就这短短几年间，地产业是纷纷下行的像“冰坑里抓泥鳅，死去活来”，而各垄断行业收费像是“火上烧灯笼，红光满面”。

这个信号无疑让人担忧，但担忧是庸人的事，看透才是你我的事。

从2009年取消养路费，到如今收费重启。

15年过去了，叨主已从而立至不惑，从朝气蓬勃到老气横秋，从千杯不醉到一口即倒，从年入百万到刚好糊口，总之就是现在活得就像一棵葱，没粪的营养，没钱的供养，只剩被割的命。

回到国道收费频起这事，看来“缺钱”这两个字，算是真真正正的写到明面上了。

不装了，摊牌，有时是最优秀的策略。

最近几年房地产下行，卖地卖不动，卖房没收成。

当地靠“地”吃饭的收入大规模下降，而地方城市又过于依赖土地财政，现在土地爷倒下了，地方财政的顶梁柱就没了。

所以，国道开始恢复收费只是开始，最近几年，就连各地方城市地罚没收入也在快速增高。

8月16日，监正会发布2024年上半年证监会行政执法情况综述，仅今年上半年，罚没金额高达85亿元，这一数字已经超过去年全年总和。

也就是说，罚没金额，今年半年就干了去年一年的量。很明显，这效率非常高，背后的原因，其实就是地方城市缺钱，单凭卖地收入是完全跟不上的。

当然，各位主子也不要慌张，因为你会发现以后很多城市，特别是中小城市，隔三差五的，可能就会来个开“政策倒车”的戏码：

以前没有收费的或者没有涨价的，可能很快就要收费或者涨价了。

这无疑是一个全新的时代，我们不必悲叹，不必抱怨。我们应该全力以赴，拭目以待。

我是一叨，下次再聊。