外资广州旧改15年，慢慢活成了李嘉诚

今年9月初，广州荔湾大坦沙岛旧改因为推进太慢，遭到了村民们的投诉。而距离上一次大坦沙岛旧改项目开盘已经悄然过去了2年时间。

2022年7月，凯德双桥新作开始对外吹风，预计首推74-113㎡二至三房，吹风价6万+/㎡。3个月后，项目正式入市，均价5.4万/㎡，首推仅百套房源。

第二天，消息出来了：

首开几近售罄

但言过其实。截至目前，双桥新作仍有近10%的房源在推售，官方披露数据为：已售383套、未售28套。

往前看，大坦沙岛再上一次楼盘推售是6年前——凯德双桥8号入市，从2018年3月开始吹风，一直待定到同年10月，长达7个月时间。

凯德集团变成了第二个李嘉诚，也硬生生把自己拖死了。

实际上，双桥新作能够顺利入市，很大程度上是黄埔区属国企知识城集团帮助下完成的。

2021年1月，大坦沙岛旧改项目项目主体公司广州市境新置业（集团）有限公司（下称“广州境新”）被爆拖欠停产停业补偿款累计0.8亿元，且导致坦尾村联社社员年终分配资金出现了2000万元的缺口。

这份停产停业补偿协议是2017年签订的，2018年1月开始计算补偿款周期，每6个月支付一次。拆迁速度很快，越和项目、金半岛酒店、双桥公园......一栋栋倒下，变成了绿荫公园和生态环岛岸线。

坦尾村拆迁进入了关键时刻，整村厂房拆卸改造面积约11万㎡，正在推进私人房屋补偿安置。结果，广州境新被爆拖欠高额补偿款，颠覆了外界对作为外资代表凯德集团的认知。

没能进行大规模私房拆迁，是不幸，也是万幸。

拖欠补偿款消息泄露的2个月前，凯德集团对外宣称，未来几年将在中国新经济领域投资15～50亿元。有别于其他外资企业，凯德依然是看好国内市场的，不断加码投资。

之后，凯德迅速改变了策略，业务层面：1、进行业务重组，私有化地产开发业务、成立凯德地产；2、上市不动产投资管理形成凯德投资。

资金层面，凯德拉来了知识城集团救场。

2021年2月，凯德关联公司广州境新投资退出广州境新股东名单之中，知识城集团旗下广州知凯、广州知更入驻大坦沙岛旧改，并迅速把坦尾村、西郊村、河沙村旧改项目公司主体质押给了银行，帮凯德迅速补充资金。

于是，凯德双桥新作才能顺利入市销售。

那时，广州旧村改造依然是风头火势，恒大、奥园、富力、合生、佳兆业、升龙、合景、雅居乐......差不多分割完整个广州旧村改造版图。如果放在现在，知识城集团大概率：

自身也难保

凯德作为最早介入广州旧村改造的一家企业，但趋势时仍只坚守一亩三分地。

大坦沙岛拆迁、建设历程差不多又是广州旧改其中一个缩影，也是与黄埔去旧改形成鲜明的对立面。

2009年，新加坡贸易相关领导率队商务考察团连续前往广东进行考察访问；2010年，广东、广州代表团访问新加坡。其中，2009年，新加坡、广东成立了——新粤合作理事会，旨在促进两地商界合作交流。

开启访问以来，广东省与新加坡的进出口贸易增长迅猛。仅在2010年1-5月，广东省批准新加坡直接投资1.2亿美元，增长136%。

广州东边，一座标杆性产业园区一步步诞生——中新知识城。在新加坡、广东省合作项目中，有近半落地于此。

中新知识城，成为了广州GDP重要部分，2023年GDP为306.6亿元，占黄埔区GDP比例为7.08%，等于0.7个从化区的GDP。

广州西边，凯德顺着贸易往来进入了广州荔湾。2009年，荔湾区政府引入凯德参与大坦沙岛旧改的策划、开发和管理，预计总投资超过500亿元，项目面积239万㎡。

大坦沙岛，引入了新加坡“花园城市”的规划理念，确定“城市岛”城市更新模式，并且将“三旧”改造连片节约集约用地的典范，目标将建成：

广州的小新加坡。

花园城市，让人直接联想到大片绿荫盎然、鸟语花香的画面。这种模式优先建设配套服务设施，注定与之的前房地产追快、贪大模式相悖。

前期，大坦沙岛投入了大量时间、成本用于河涌景观、环岛碧道等基础设施建设。对比东边响彻天际的拆楼机声音，一楼楼高楼矮房不断倒下，大坦沙岛旧改拆迁速度，一直龟速慢行。

2012年，大坦沙岛更新改造方案获批，首个旧改盘在2017年才入市销售，一卖就是7年。

凯德慢慢活成了一个典型的“李嘉诚”，偏爱囤地。

五年一变，五年一轮回。大坦沙岛旧改龟速，不完全因为凯德，荔湾区规划重点从大坦沙岛南移到广钢广船、又北转到白鹅潭、聚龙湾。

但大坦沙岛首创广州市权属界限、探索连片集约改造模式，恰是当下广州旧村改造的方向。这种模式，对于村民来说，

已经没有了暴富机会，他们很难接受，甚至在抗拒。

凯德面对这种形势更是束手无策，它擅长做的是造城者，即产城融合。放眼整个国内，以产城融合模式的开发商，已经绝迹了，包括拿下白鹅潭的华夏幸福、出生即身亡的碧桂园产城、两次爆雷的华南城......

当下没有一家开发商再轻言产城融合模式，毕竟，潮水退去，一个个都在裸泳。

凯德算是坚定的大湾区投资人之一，目前大坦沙岛上投资金额高达90亿元，项目仅有三个项目入市销售，还有大片房屋拆迁、项目建设未完成，兑现速度于公众而言，确实是在画饼。

凯德已经被形势揍得体无完肤。

跨越南洋而来，如看不到满载归去，对于凯德而言，难言坚持的理由。很早之前，已有消息称，凯德想将大坦沙岛旧改转让给中海，后不了了之。

凯德若退出，于广州旧改、大坦沙岛及村民，少的不只是一个小新加坡。