出手就是地王，保利的底气，不止钞能力

近期的保利，让大家知道了行业“一哥”该是什么样子：

1、国庆七天，保利在销售额上「碾压式」夺冠：成交约260亿+，来访超10万批；

2、国庆前两天，保利以117.6亿竞得广州南方面粉厂地块，折合楼面价66957元/㎡，不仅天河区的新“地王”，也是广州地价的TOP2。

尤其是117亿地王，得来真不容易：

1、起拍总价88.2亿元，近几年国内少有；

2、参与竞拍的保利、中海、越秀、鹏瑞4家，要么是国内顶级的霸主，要么是广州、深圳的顶级玩家；

3、竞价激烈：历时5小时、148轮竞价、溢价高达33.4%。

面粉厂地块注定万众瞩目，以致于当保利成为操盘者时，对于该做怎样的产品，各路人马纷纷给保利出谋划策。

我的一个朋友鸟叔，就做了个数据分析。他得出的结论是，保利这个地块应该能成为广州市场新的顶豪标杆——是产品，公区打造，园林绿化，管家式服务全面引领的标杆。

实际上，保利在上海已经在不断进化打造顶豪产品的能力。

今年4月，项目均价16.8万元/平方米的保利世博天悦一天就卖了80.84亿元。

确实是豪横无比。

尽管楼市整体仍旧低迷，但套均数千万乃至上亿的豪宅被疯抢，都说明：

现在是改善和超级改善的时代；也是好产品和好服务溢价的时代。

当然了，可能有人会问，贵的东西一定就代表着好吗？那确实真不一定。

在改善和超级改善的时代，除了产品本身的地段、配套和户型等硬件之外，与之匹配的高端物业服务同样不可或缺。

具体到保利这个地王，我目前获得的信息是：

1、它一定是个划时代的豪宅产品，单价和总价也会不低；

2、作为行业一哥，保利除了有钱，服务能力更是不缺。拿地之前，保利就具备了围绕高净值人群的产品和服务。

其实，在新地王的江对面的保利天悦，和侨鑫汇悦台一样，一直是广州豪宅的标杆，房价至今仍稳定在20万+的量级。

而保利旗下的保利物业，早在10年前就推出了针对高端物业的服务品牌——东方礼遇。

如今，这个高端服务品牌将再次升级。

01

十年东方礼遇，升级焕新

很少有人意识到，物业服务，这个在大众认知里还略显传统的行业，正在以一种更加前沿和前瞻的姿态在自我进化。

10月24日，保利物业就在世博天悦开了一场发布会，主题也很鲜明：服务再设计。

发布会主要的内容，主要是探索塔尖人群现代的生活方式和需求如何被设计和供给，同时将旗下的高端物业服务品牌——东方礼遇进行全面焕新。

探讨服务设计，并不是保利物业现在才开始在做的事情。

9月30日，在上海这个超级时尚之都，以“服务设计与新质生产力”为主题的 WDCC2024服务设计日XaaS&SDSS服务创新国际会议在上海当代艺术博物馆成功举行。

会上，主办方之一上海桥中作为牵头单位，倡议成立“国际服务设计链”，鼓励企业根据自身行业特点、痛点和难点，提出面向未来的前瞻性课题，并与服务设计咨询机构和高校开展前瞻性课题研究、成果转化和业务验证等合作。

这其中，保利物业作为此次“国际服务设计链”上首批物业产业代表，与同济大学等世界顶级院校和阿里、蚂蚁等新兴产业代表一起探讨服务设计。

保利为何会参加一个看似关联不大的国际会议，其实大有门道。

在当下，物业行业竞争激烈，价格、服务、业态都趋于同质化，如何引领行业向前、推陈出新，服务设计能提到积极的促进作用。

在此次物业产业服务设计的方向上，保利物业选择了物业行业里最难的一个课题——高端物业服务。

实际上，保利物业在高端物业服务有自己的品牌——东方礼遇。这个为保利初代豪宅产品提供的高端物业服务品牌，已经成立了10年之久。

当时，在普遍以西式管家服务为主流的高端服务市场，保利物业率先洞察了中国人对服务中“分寸感”的独特情结，推出东方礼遇高端服务品牌，表达为“通情达礼”的品牌内涵和“双管家”“三环六重”“四节八礼”的服务内容。这些设计，十年间也已然成为了高端物业服务的通用标准。

当下，行业已经进入了品质时代，以超级豪宅为代表的高端住宅产品，是下行市场中最为坚挺的资产。

而这些超级资产所面向的塔尖人群，他们对于房子的需求，并不仅限于居住层面，保利物业将其总结为两个方面：

1）置业逻辑完成了从居住迭代到资产传承的跃升；

2）由于产品力的革新，对服务的需求已从生活需求响应转变为生活方式引领。

随着市场需求的变化和自身服务能力的进化，保利物业选择将东方礼遇这个高端物业服务品牌进行体系焕新。

“新”，是“东方礼遇”此次升级的关键词：

1）新在品牌表达：通情达礼·恒久如一。

升级后的东方礼遇，增加了时间的维度，提出了“恒产”的概念：能够跨越周期的资产，才是恒产。

2）新在服务标准：恒产者始终恒贵。

高端物业服务的标准：不是单个维度的精进或者极致，而是用是如何用稳定、如一的专业服务，打理好恒产。

3）新在服务体系：用完整的服务体系支撑好服务。

02

升级，是为了更好地服务

曾经，判断一个产品是否豪宅的标准，是地段、配套、产品力；而今，除了前面三个标准，还需要看物业服务的专业能力。

因为，在日常生活中，决定居住生活服务体验的，在于物业资源的人均占有。这种占有体现在服务的方方面面。

比如，全世界最贵的豪宅，伦敦海德公园一号，与隔壁的文化东方酒店有一条联通的地下通道，能为业主提供所有的酒店服务；公寓雇佣特种兵作为安保人员，公寓玻璃为防弹玻璃，安保系统也是最高等级；管家式服务，遛狗浇花都是标配，一个电话准备几十人的大party也不在话下……

可以这么说，海德公园之所以吸引全球高净值人群趋之若鹜，除了其本身顶级豪宅的产品卖点，还有专属于塔尖资产的物业服务，给居住在此的业主提供了一种完全不一样的生活方式。

当然了，物业费也是很豪横的，我查了下，每户物业费达到了惊人的1300元/㎡/月，每年的物业费在100万人民币。

尽管伦敦海德公园一号只是特例，但却是国内顶级豪宅和顶级物业进化的方向。

海德壹号的例子恰恰说明了，能传承的顶级豪宅，除了顶级地段资源的占有，也必须有能与之定位匹配的高端物业服务资源的占有。

这也是保利物业升级东方礼遇的初衷：对物业服务恒产的洞察。

在保利物业看来，千万级的房产，已经不仅仅只是居所，而是一套可以传承的家族恒产。而能够跨越周期，经受时间磨砺的才是恒产。

而让恒产者恒贵的前提，是始终如一、稳定的高品质服务能力。这就对物业企业服务能力的专业度提出了更高的要求。

在服务设计上，保利物业全面刷新了顶级资产物业服务的三个观念：

1、家族恒产的“品质观”

打造连贯稳定的管家服务，从购房期-等待期-交付期-居享期覆盖业主全生命周期延续性服务。

将物业服务前置到开发阶段，以往收房后才看到的服务，现在在购房期就能享受，实现服务体验不断线的极致响应。

2、家族恒产的“资产观”

从资产运维的视角，保利物业认为业主的资产，除了空间资产，还包括公区的设施资产和景观资产，这三者的维养情况决定了所拥有资产的最终价值。

因此，保利物业通过对公区、景观和房屋的智慧管理，实现资产的恒久传承。

比如园区绿化，保利物业强调始终如一的状态，通过《全周期绿化养护白皮书》拉通前后期养护的平稳交替。名贵树种数字化建档，全程回溯；对于奢石和重点景观，预留备品备件，做到原厂级维修。

在户内运维方面，由于提前将项目信息进行线上建立，保利物业可以做到比业主更了解每一套房子的细节情况和保养、维修需求，前置化提供服务，为业主提供专业、动态的房屋使用说明书，前置预判解决户内设施设备的维修难题。

3、家族恒产的“人文观”

物业服务不再是空间的被动管理者，家族恒产的物业服务，已经走向了产品设计的前台，真正从使用者和维护者的身份出发，向产品开发提要求。

比如，保利物业在产品开发前期，就结合业主需求和经验沉淀，对未来高端会所配置和使用功能给出建议，从产品端到服务端实现能覆盖全年龄段。

比如，在会所孩子能通过N³多功能空间找到志同道合的学习伙伴，共享教育资源；女主人能通过社交多功能空间举办家族朋友活动……

面向塔尖资产的服务能力有了，接下来的问题是，怎么将这种服务能力始终如一的稳定输出？

保利物业的答案也很清晰，用数字化生态支撑服务力，用人才学院建立培养体系。

在数字化方面，保利物业通过打通客户端、员工端和后台端的数字全连接，搭建起高端物业服务数字生态。

比如，一呼百应的全链路工单调度系统：业主可通过不同的应用终端选择全屋智能控制、社区基础物业服务、社区增值服务。

一键拉通的房屋全周期原生数据库：通过对项目、房屋、客户等11类关键资源的信息初始化建设、过程服务信息沉淀维护，为客户提供数字化产品说明书，为员工提供便捷高效的管理工具。

通过强大的科技支撑，保利物业将非标的服务操作，固化成标准的服务流程，再以数字化表征业务执行，推动服务的纠偏和迭代。

正是这样的数字化能力，支撑了客户体验呈现极致、定制和前置。

在人才培养上，保利物业通过对员工搭建完善的塔尖资产服务的培养体系，实现服务的品质力输出。

结语：

进化，是一个行业永恒的韵律；

进化力，也才是一个企业真正的核心竞争力。看见趋势，参与其中，创建标准， 引领市场。

以东方礼遇品牌体系焕新引领塔尖资产物业服务市场，这是保利物业正在发生的故事。

需要特别说明的是，升级后的东方礼遇，不是对现有的东方礼遇小区做服务升级，而是以全新升级的服务体系，服务符合恒产标准的资产和物业。