西江月落，紫雲境生 | 十年前那道菜，终于上桌了

按：在西安地产圈，「西江月」的大名人尽皆知。这个位于南三环边的烂尾项目几乎每年的3.15都会被拿出来控诉一番，别的烂尾项目有动静，它也会被拉出来对比。

从2014年彻底停工前算起，十余年间不断有大开发商“接盘”的消息，其中不乏保利这样的实力央企，但最终都不了了之，让此前的购房者一次次燃起希望，又一次次破灭。

2021年，“卓越接盘西江月”的消息传出。这次不再是简单的接触谈判，而是实实在在的“入场”，从项目部到围挡都刷上了崭新的“卓越集团”标识，停工7年多荒草丛生的项目也开始“活”了。

那时候不只是业主，连我们这样的局外人都似乎看到了曙光，新地产陕西第一时间前去实探，写下了那篇《 》

谁也没有想到，卓越入场之后没过多久，就黯然离场，西江月的命运，依然没有改变。

只不过这次没有等太久，2022年年底再次传来好消息：陕北房企「辰宫地产」正式接盘西江月。

央企保利和彼时的大型民企卓越都没能啃下的“硬骨头”，此前在西安名不见经传的辰宫地产能力挽狂澜吗？

事实证明，辰宫地产的实力确实强。2022年年底接手，当年就入场动工启动回迁，项目也正式改名为「辰宫·紫雲境」，并在2023年开放售楼部。

2024年11月19日，紫雲境网签正式启动，也就意味着此前购买西江月的业主，这次真的可以安心收房了。据辰宫地产工作人员透露，契税和大修基金也能交了，12月1日就可以办证。

西江月落，紫雲境生！

2023年7月，新地产陕西再次前往项目，彼时因为前期业主遗留问题还未彻底解决，虽然项目已经改名紫雲境且售楼部已经开放，但样板间还未正式开放，属于辰宫地产的销售也没有正式开始。

这一等，就是一年。2024年11月20日，辰宫·紫雲境（雁塔区西姜村城中村改造西江月DK-2）5栋楼价格公示，全部为28F高层，均价约1.43万/㎡。

下面这篇文章，成文于2023年7月，借辰宫·紫雲境价格公示的东风，我们今天略作修改发出。如今，再讨论项目的户型优劣已经没有太多意义，只希望西江月的悲剧不要再上演。

2022年年中，B站UP主【环华十年】拍摄了位于灞桥区柳莺路的“易合坊“项目,烂尾盘再次引起了舆论关注。

易合坊项目处在新寺核心商圈。2013年项目外销售，当时区域内均价约5600元/㎡左右，易合坊均价约4500元/㎡，这样的价格，吸 引了不少人不少刚需族上车。 但未料到，项目烂了尾，一众购房者有房难回。

2022年，易合坊终于盘活开始动工，并在年底迎来了交房，但业主却被告知，需要缴纳1800元/㎡的续建费。

烂尾，是城市的“伤疤”，是购房者的痛，形成的烂尾楼的原因五花八门，最终的结局也各有不同，有的继续“摆烂”，有的“灰飞烟灭”，有的则是再次获得“新生”。

比如2022年涅槃重生的「西江月」。

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西江月是雁塔区西姜村城改项目。

项目规划总用地961.5亩，总建筑面积约120万㎡，属于西安体量最大的城改项目之一。

2005年起被列入西安市城中村改造计划，2007年批复，2010年开始整村拆除，2011年3月安置楼开始建设，同时，同地块和另一地块的商品房也开工并开始对外销售。

操盘这种占地数百亩，建筑面积超百万平米的超大项目，尤其是要涉及到城改拆迁补偿、开发周期长等问题，对于开发商的资金实力会有一定的要求。

▲拍摄于2021年

西姜村城改项目的选定的开发商陕西长通无力独自操盘，只能寻求“外部融资”，2007年和大唐地产 (总部位于福建厦门）签订合作签订合作开发改造西姜村项目的经营合同协议，长通负责办理手续，大唐负责投资建设。

不过此后合作双方出现摩擦，陷入旷日持久的诉讼拉锯战，让长通元气大伤，也让西姜村城改项目在批复几年后一直停滞，直到2011年才开始动工。

2013年年底，西安市相关部门下发了五证不全的项目一律禁止销售的监管令，西江月因为没有取得预售证被勒令停止销售，2014年西江月小区的主体工程已经完成，部分大楼项目进程已完成了八九成。

2014年8月以来，西江月基本处于停工状态。政府也曾给开发商下发的责令限期复工通知，不过开发商依然没有复工。

2014年开始，西江月的业主和原西姜村村民就开始了漫长的维权之路。

烂尾盘想盘活，并非是件易事，烂尾之后，西江月也曾几经易主，寻求重生，但都无疾而终。

2018年，保利与西江月开发商陕西长通投资开发公司沟通。

央企保利的实力与城改方面的经验有目共睹，据当时的公开信息披露，保利地产将投资100亿，开展西姜村棚户区城改项目， 但是后来因为和开发商陕西长通谈判失败，此事 不了了之。

2021年，卓越集团旗下的西安捷盈丰房地产开发公司入股陕西长通投资开发公司，持股比例为33.33%。卓越擅长旧城改造，在深圳的几个旧改项目也取得了丰富的经验。

据网上信息显示，卓越接手后西江月后，大概投资约3亿元，将安置房建设完成，进入开始整理房源、核对业主信息等环节。

但很遗憾的是，由于一些原因，最终卓越集团最终退出了西江村城改，未能善终。

▲拍摄于2021年

2022年7月，辰宫地产接手西江月项目。 这一次项目终于迈出了一大步； 2022年11月15日启动西姜村村民回迁。

原计划2013年5月回迁的西姜村城改项目，历经10年，迎来曙光！

▲西姜村回迁项目实拍 拍摄时间：2023年7月

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西江月总占地约525亩，整体分为三个地块开发，北侧规划一所高标准九年制学校。

DK1占地约70.8亩，为安置小区，辰宫地产接手后，已成功交付。

DK3占地约159.37亩，应该算是该项目最大的资产，目前暂未动工，未释放该地块的相关信息。

▲西姜村回迁项目实拍 拍摄时间：2023年7月

从项目位置来看，西江月周边配套已是相当成熟。项目距离清凉山森林公园和雁南公园的步行距离在2公里左右；距离五二一医院约1.5公里；周边还有交大二附中（南校区）、南飞鸿·乐荟中心、立丰城、宜家荟聚、山姆会员店（规划）、中粮大悦城（规划）等。

地段优势明显，这或许也是烂尾十年间，仍然不断有开发商试图“挽救”西江月项目主要因素。

▲项目区位图实拍 拍摄时间：2023年7月

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即将开售的DK2总占地约150亩，共计19栋楼，规划建设总建面约46万㎡，如今更名为辰宫·紫雲境。

户型建面约为58-141㎡，总共3000多套房源，前期在五证不全的前提下违规销售了2000多套， 剩余1000余套尚未销售， 辰宫·紫雲境项目主要是针对西江月DK2前期销售后剩余的房源。

▲辰宫紫雲境沙盘实拍 拍摄时间：2023年7月

实探项目当天，新地产陕西在项目工地外听到内部传来的敲打声，也有相关的建筑工人进出工地。

DK2项目已经有18栋建筑封顶，部分楼栋外立面已经基本完成，窗框已完成安装。据项目工作人员介绍，目前只有16#主体仍在建设中。

▲辰宫紫雲境工地实拍 拍摄时间：2023年7月

往里走，工地另一个大门上依然标注为“中国华西”“西江月项目”。

▲辰宫紫雲境工地实拍 拍摄时间：2023年7月

但在正在建设楼栋上， 已经可以见到“紫雲境”的字样。

▲辰宫紫雲境工地实拍 拍摄时间：2023年7月

项目楼体为板点结合建筑，无连廊设计，楼栋主体颜色为米黄色，是较为早期的建筑风格。

▲辰宫紫雲境工地实拍 拍摄时间：2023年7月

7月15日，紫雲境LIFE UP生活馆已对外开放，据项目工作人员介绍，生活馆后期将作为项目商业使用。

▲辰宫紫雲境营销中心实拍 拍摄时间：2023年7月

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项目在烂尾之前，户型产品定位和设计都已经完成，“重生”后，若想全盘推翻重新设计非常不现实,所以辰宫地产接手后，在紫雲境的公区及园林等方面进行了升级。

据了解，紫雲境将打造酒店式归家大堂；在园林上，打造8重自然场景，融合阳光草坪、中央会客等邻里社交空间；规划了约650m环形跑道、篮球场、网球场等运动场域，针对儿童、青年、老人打造全龄运动体系 （为项目宣传，具体请以项目售楼部信息与实际交付为准）。

小区物业服务做了升级，签约融创物业；小区改为人车分流。

▲辰宫紫雲境园林效果图 图源：网络

新地产陕西从房天下官网查到项目户型图。项目推出的户型 为建面约131/133/135㎡的三室两厅两卫、73/88㎡的两室两厅一卫、58/62㎡的一室一厅一卫。

一室户型主要存在于1#楼上，1#为2T8设计。

建面约58㎡为一室一厅一卫户型；南向面宽为8.95m；主卧与客厅均为南向；L型厨房。

这个户型最大的亮点莫过于南向双阳台设计，满足晾晒的隐私，未来一阳台或也可以做为阳光书房。但这个户型缺点就是客卫为暗卫，通风采光不佳。

目前70年产权小面积户型比较稀缺，对于一些不愿入手公寓又对小户型有需求的客户来说， 紫雲境这类一室户型还是极具吸引力的。

▲建面约58㎡户型图

建面约88㎡户型为两室两厅一卫户型；南向面宽约8.6m,餐客一体设计。

U型厨房为暗厨，采光与通风或有一定的影响；厨房连接的储藏间，未来放置一些生活杂物比较方便。

从户型图上看，餐厅处是拥有独立的采光面，但很可惜，餐厅的采光面朝向是在储物间内。

客卫在两个起居室中间，为明卫。对于两室户型来说，这样设计，更便于日常使用。

▲建面约88㎡户型图

建面约131㎡为三室两厅两卫设计。

南向面宽约11.8米， 餐厅与客厅均作为两个独立的互动空间使用，但U型厨房靠近餐厅，使用动线合理。

主卧套房是这个户型比较亮眼的地方，除了自带一个独立的卫生间，还连接的一个南向阳台，后期主卧阳台可以作为主人的私享空间。

这个户型中，客卫为暗卫，未来通风采光都会有一定的影响；靠近入户门，两个北向的次卧需穿过客厅才能通往客卫，未来夜间使用或有不便。

▲建面约131㎡户型图

建面约135㎡户型为三室两厅两卫户型。

南向面宽约10.9m；餐客一体设计； 主卧、客房、书房正对餐客厅，从南到北一字排开，一定程度上减少了过道面积。

U型厨房连接着南向小阳台，有独立的采光，未来可做为独立的储物间或是晾晒空间。

主卧为套房设计，带独立的卫生间与飘窗。主卫为明卫，满足通风与采光需求。

这个户型的缺点也比较明显，靠近入户门的客卫为暗卫，客厅到客卫需穿过两个卧室与客厅厨房，卧室隐私性有一定的影响；U型 厨房为暗厨，后期若依靠南向小阳台 （连接厨房） 来满足厨房采光与通风，效果或不太理想。

▲建面约135㎡户型图

户型产品设计比较过时 这确实也是难以避免的问题，后期销售上或也会有一定的影响。

十年磨一剑，西江月这个烂尾多年的城改目前一切都是在向好的方向发展。

-正文完-

作者 | 九 栋

主编 | 王鹏飞

「新地产陕西」原创作品

如需转载请联系授权

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