低密地块底价成交/土地市场新政来了/济南哪些项目要招商？

昨天就说到济南土地市场繁忙，拍地、供地都不少。今天土拍的16宗地块全部底价成交，仅1宗商业用地位于天桥区，其他均在历城区王舍人片区。

拿地的的结果大部分人估计都猜到了，就是底价成交，拿地企业是中建八局城发公司。

15宗地块主要集中在王舍人片区01街区和02街区，大致可以看下图圈出来的位置，红色是01街区的地块所在，绿色是02街区的地块位置所在。

这些地块全部为低密地块，住宅用地容积率仅1.1-1.2，楼面价范围约6394-6999元/㎡，社区服务设施用地容积率也仅1.5。

此外，拿地条件基本上都差不多了，除了和城镇社区服务设施用地形成组团的地块外，其余单宗出让的地块均是须就建设方案、施工时序安排等报轨道交通集团同意后实施，因为地块临近正在建设的轨道交通9号线。组团地块的竞得人在须遵守上面的这个条件之外，还须无偿配建、代建的生活设施。

组团地块中，王舍人片区01街区奥体中路以东用地DWS0106、DWS0104-2，竞得人需在DWS0104-2地块内无偿配建1处建筑面积不小于1000平方米的社区服务站（社区综合服务设施）、1处建筑面积不小于300平方米的社区卫生服务站、1处建筑面积不小于300平方米的托儿所（托育机构）、1处建筑面积不小于850平方米的老年人日间照料中心（社区养老服务设施）、一处建筑面积不小于900平方米的菜市场（室内副食品市场）。

王舍人片区01街区奥体中路以东用地DWS0112、DWS0114-2，竞得人需在DWS0114-2地块内无偿配建1处建筑面积不小于1000平方米的社区服务站（社区综合服务设施）、1处建筑面积不小于720平方米的托儿所（托育机构）、1处建筑面积不小于850平方米的老年人日间照料中心（社区养老服务设施）、一处建筑面积不小于900平方米的菜市场（室内副食品市场）。

王舍人片区02街区安置二区西侧用地DWS0207-1、DWS0206-1，竞得人需在DWS0206-1地块内无偿配建 1 处建筑面积不小于 1000 平方米的社区服务站（社区综合服务设施）、1 处建筑面积不小于 300 平方米的社区卫生服务站、1 处建筑面积不小于 360 平方米的托儿所（托育机构）、1 处建筑面积不小于 850 平方米的老年人日间照料中心（社区养老服务设施）、1 处建筑面积不小于 960 平方米的菜市场（室内副食品市场）。

从须配建、代建设施上看，这部分地块有种“开荒”的使命感。或许有部分网友会不同意这个观点，但是从地块所处位置附近大片无建筑的状态，确实是一个从无到有的过程，就像当年的华山片区、唐冶片区等等，从不被看好的“郊区”，到如今住满居民的片区，也不过是几年的发展时间。

最后一宗成交的地块是三孔桥街以西、仁丰前街以北BH28-1地块（原仁丰纺织C地块），这种商业地块挂牌也没有特殊的挂牌条件。

地块附近有山钢锦绣华府、鲁能康桥，金科博翠明湖等小区，属于周边配套都比较完善的区域。

该地块容积率2.6，楼面价约3349元/㎡，由山东光齐置业有限公司摘得。

土地方面济南也不只是在土拍和供地，自从《进一步优化土地市场的若干措施》出炉后，其中提及内容相关的规划政策都在出台。近期，《关于加强建设用地功能复合利用知道意见》（试行）的文件（以下简称文件）公示。

文件内容主要提出加强混合用地设置和加强设施兼容使用。

混合用地设置重点区域引导，包括历史文化街区及传统风貌区、城市更新及低效用地再开发区、轨道交通场站及站点周边、工业及物流产业园区。

用地管理阶段，可在控规单一性质用地基础上，参照重点区域引导和土地用途混合使用指引表（见附表），进一步叠加使用功能，且混合功能的建筑面积比例不得超过地上总建筑规模50%，对符合深化落实情形的履行深化落实程序。

加强设施兼容使用，商业用地、科研用地、城镇社区服务设施用地等均可在一定条件下兼容其他功能，具体不在概括范围内的用地可见下文文件完整内容。

此外，济南近期还发布了住建招商项目手册，包含了14个住建产业招商项目、25个城市更新招商项目。

其中不乏已经出现过好多次的熟面孔，毕竟这些项目都是大工程，要开发完需要多年时间。具体的一些项目介绍大家可以直接点击阅读原文查看招商手册。

临近年底，回顾这两个月的土拍，小编也有一些感慨。一方面是觉得土地市场虽然清冷，但流拍的情况少了很多，再加上止跌回稳的定调，给人市场还是有生机的感觉。

另一方面觉得留给刚需购房者的新房越来越少了，好地段中心城区的地动辄10000+的楼面价，卖价可想而知，稍微远一些的区域比如王舍人、济钢等片区，除了低密还是低密。低密小区居住舒适度高，地块做个偏改善的项目轻轻松松，哪怕单价卖得不高，面积做大一些也能让刚需购房者拿不定主意。

怎么看济南未来都是改善房的天下，刚需或许是只能买次新房了，不然跑起步区、长清、章丘去买？