深圳共有产权房在创造新的“抢房潮”

刚刚看到两则消息，感觉回到了2022年底的状况，一边是商品房市场在调整，一边是公共住房在热销。

一是，鸿荣源珈誉府最新的申购消息。据我了解，从11.30上午9点到今日下午6点，珈誉府申购客户量已经超过2500批，大概是以每日1000批的客户量在增加。按这个速度，到12.15截止日，超过1万批是比较确定的，甚至很可能会达到15000批客户量，大概9户抢一套，逼近去年的以深业云海湾为代表的人才房抢购热潮。

二是，住建局趁热打铁，距离珈誉府一个地铁口距离的深圳第二个共有产权房项目——中粮悦章凤凰里也开启了申购。这个项目共有产权住房房源共668套，本批次配售房源共664套，其中：建筑面积约69平方米的两房户型房源475套，约89平方米的三房户型房源189套。项目配售均价为20690元/平方米，住房按建筑面积计算总价。套数比珈誉府少1065套（按实际可售套数），均价比珈誉府低13%。而且，中粮还打出广告，单价最低令人吃惊的达到了1.87万/平米！

我先说珈誉府的热抢，再比较这俩项目（其实，和2022年底人才房刚出来时一样，比较的意义不大，因为问题首先是抢不抢得到）。

从各项反馈看，珈誉府共有产权房的市场反响，超乎预期。我虽然在前面的文中判断了：“一定会遭抢，市场上先前所有关于共有产权房卖不掉的猜想都将会全错，排在后面队列的应该都没机会”。但是坦白说，这样的客户增加速度也超出了我的预期。因为先前说过，共有产权房在北京、广州的推行，大体说来都不成功。加上深圳后面的人才房、安居房，叠加市场调整，有一些卖的也吃力。所以，据我了解，深圳在事前推出时，对共有产权房的市场评估也是相对保守。

我判断会遭抢，总结下来，大概有这么几个原因。

1）楼盘。这个先前说过了，主要是地段和配套，珈誉府的“刚需三宝”组合相对非常的硬。

2）定价机制。珈誉府也好，中粮也好，他们的定价机制跟之前的人才房、安居房不一样。这是蛮重要的一个原因。我们都知道，安居房是按市场价格的5折定价、人才房是6折，但这个市场价格是卖地时就确定的销售均价（限价政策）。所以，像深业云海湾定价5.5万/平米、深铁熙府定价5.9万/平米，都是同小区商品房价格的6折。但是像珈誉府去年6月备案均价约5.5万/平米，如果按照5折价那么应该是在约2.75万/平米。但是珈誉府的价格是2.37万/平米，倒推是按照同区域商品房价格4.75万/平米定的价。这可以理解为政府随行就市及时调整的一个务实举措，事实上它带来了意外低价的惊喜，不是5折，二是4折多。比如深铁熙府，买的时候的确也是6折，但是赤湾突然出现了两个价格最低打到6万多/平米的商品房，就一下子很难接受了。

3）安居房轮候库。这可以理解为一个新原因，和人才房对比，人才房的竞争主要是在“人才”内部，很多安居房轮候库的申请人是不满足人才条件的。但是我们对比共有产权房的申请条件就可知：安居房比共有产权房申请条件更严格，意思是能满足安居房的要求必能满足共有产权房要求，而且安居房轮候库的在库申请人申请共有产权房的话，可以优先排在共有产权房申请者之前不用参与摇号。虽然现在还不掌握有多少安居房轮候库的申请者参与了珈誉府申请，但是我估计这个规模不小。截至目前，已经封库的深圳安居房轮候库轮候人数在下降，但还是有超过18.7万人。那么，对他们而言，很简单，就是比较：有更好的楼盘，又有更好的价格。如果其它的安居房是5折，但是珈誉府这个共有产权房是实际4折多呢？我估测他们会有出库的冲动。

4）市场认识深化。这个因素先前无人提，共有产权房别说是普通老百姓不懂，就是行业真懂的也很少，大家对它的认识存在一个过程（有些人看到这五个字第一反应就是：共有产权房是什么东西？）。我自己花了不少功课，认识都在变化。最早的时候我写过，共有产权房是很好的一个东西，符合“科斯定理”。中期看到北京的实践，可谓“惨不忍睹”，我自己也怀疑过在深圳是否能够奏效，所以我当时觉得它不如安居。但等到深圳去年7月发布《共有产权房管理办法》，我深入对比研究它的所谓“封闭流转”的描述后又重新改观。这个说到底，共有产权房和安居房一样，都是保障性质。我们的判断不能飘在空中，只是就政策类型去分析，而必须落到楼盘和价格上去、落到质价相符上去，地段太差，没人去的地方，保障房没有意义。一句话，人们对它的认识在不断改变、深化的过程中，了解的越多，信息差越少，对它的信心会越多。

这样几个因素，造成了珈誉府会被抢。还有12天的时间，可以看看最终热度会否追平去年的深业云海湾。但总归来说，我认为排在后面的大概率是抢不到了。

下面来看下中粮悦章和珈誉府的对比。

上图是深圳未来所有的共有产权房，严格来说就两个，珈誉府和中粮悦章，一共总量是4700多套，珈誉府一个占了86%。

简单比较起来，中粮悦章和珈誉府其实不是一个量级的对比。

中粮悦章的优点：便宜。珈誉府均价是23740元/平米，起价是2.1万/平米，中粮悦章均价是20690元/平米，起价是1.87万/平米，两者户型一样，所以，买中粮花的钱更少。但是如果要说折扣幅度，两者都一样，因为中粮悦章本身的备案价就比珈誉府低。再一个优点，套数少，更容易卖光，压力小。中粮悦章的户型我没看，不评价，去过的童鞋欢迎留言点评。

珈誉府的优势之前说了，主要是大盘硬配套：地铁+商场+学校，这些都是硬菜。距离地铁口的距离更近，穿过商场可以到，中粮则要约970米到桥头站D2口（中粮售楼说明）。两者不一个学区，珈誉府的显然更好。

小区本身，中粮悦章是一个小区，商品房和共有产权房混合，其中3栋楼是共有产权房。珈誉府因为是大盘，共有产权本身就自成一区。参考过往的历史经验，混合小区管理有挑战，一个小区里有可售保障房、商品房、租赁住房，那一定是矛盾最多最难管理的。

具体选择，看个人喜好和承受力，丰俭由人。我个人主张是非常清晰的，要选就选好的，反正总价都不高，多花的不多。不过，上面说了，现在共有产权房的问题不是选哪个，首要的问题是僧多粥少，价格都太低了，抢的人太多，给个人的选择空间，恐怕不大。最好是两个都申购，到时候抢到哪个是哪个，抢不到就等下面的。

考虑到共有产权房在深圳是一个新事物，许多有兴趣的买家内心有很多问号，我新建了一个“《朱罗纪》共有产权房交流群”，减少信息差，有需要的童鞋下方扫码进入，请备注清楚：共有产权房入群。

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