电梯厅变玄关、公摊面积变套内！琶洲千万豪宅业主集体拒收楼

目前市场上高得房率的新房越来越多，但却也有一帮前两年买房的业主临近交楼之际，发现自己房子的实得套内面积反而大幅“缩水”！

他们不但以高房价换来了低配交付，还遭遇了电梯厅公摊面积变“入户玄关”套内面积的偷梁换柱……

最近，粉丝朋友发来求助，讲述了他们的魔幻购房、收楼经历。

01得房率有多少 体感很真实

11月30日，位于楼市顶流板块琶洲东区的楼盘——招商保利海珠天珺，首批单位交付。

原本是业主们新家收楼的大喜日子，但现场却上演了199名业主递交联名信拒绝收楼、要求解除合同的反转一幕。

海珠天珺2022年中首次开盘，户型为面积137-262㎡的三至四房，开盘最高均价10万元/㎡。换句话说，整个项目都是套均总价一两千万的豪宅。

楼盘业主粉丝朋友亲述，他们买房时正值琶洲楼市最炙手可热之时。楼盘卖楼时只有异地展厅，对于项目的介绍了解，更多的也是停留在PPT上。直至今年9月30日，才有了部分样板房的开放日。

眼看交楼日子临近，越来越多“盼楼心切”的业主，也开始前往项目现场探楼。

不过，不看不要紧，一探就发现问题多多。不少业主发现楼盘公区无论是绿化、外立面，还是无边泳池这些硬件配套，都与当初宣传的相去甚远。

△业主供图

同时，楼盘室内现场情况也是令人失望。千万豪宅的交付主打一个极简风，墙面是大白墙、厨卫是减配的品牌、房门为“纸皮门”质量差等等。

△业主供图

除了这些，很多业主都觉得140-200多㎡的大平层，怎么不如预期宽敞？甚至有人觉得，新房的得房率还不如自己目前正在居住的120㎡旧房。

有时候不能不相信直觉，业主聘请专业机构测绘后，发现单位的实测套内面积确实要比购房合同中预测的要少了不少。

02涉及金额以数亿计

这到底是怎么回事？

随着套内实用面积无端被“偷走”的事件不断发酵，业主也向市自规局申请公开小区规划报建和房产测绘等资料，并申请了重新测绘。

直到图纸数据资料公开后，终于真相大白。

我随机抽取了测绘材料中的一页，可以看到，同样是13层的01单位，6月11日出具的测绘结果，单位总面积为139.0840㎡，其中套内面积105.1110㎡，分摊面积33.9730㎡，实用率75.5738%。

△《房屋建筑面积测绘成果报告书》2024年6月11日

而11月18日，重新测绘后的结果则是：单位总面积为142.2912㎡，其中套内面积100.4885㎡，分摊面积41.8027㎡，实用率70.6217%。

△《房屋建筑面积测绘成果报告书》2024年11月18日

这里最大的不同就在套内和分摊面积上，为什么会有如此大的出入？

业主们真金白银，花了近10万元/㎡买入的房子，最终得到的实用面积为什么单个户型会相差了近5个㎡？

经过测绘图纸等对比，业主们发现，问题就出在电梯厅处。由于楼盘基本上都是专梯专户的设计，因此在初次测绘登记时，电梯厅居然被当作独立使用的“入户玄关”，计入了套内面积。

有一定购房经验的买家都会知道，在目前新产品卷出天际的楼市，专梯专户基本上就是豪宅的标配，甚至突破100%实用率也已经不再是难事。

因此，专梯设计获得额外的使用空间只能算是其中的一项附加值，但类似将电梯厅纳入套内面积的，却真是第一次见。

最终主管部门也给出了明确的答案，先后有两份文件均支持了业主诉求，电梯厅不应纳入套内面积的计算。

同时，在目前现行的广州商品房购房合同示范文本中，均有对“面积差异处理方式”做出规定条款。

即，当套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。（套内建筑面积误差比=｜实测套内建筑面积－预测套内建筑面积｜÷预测套内面积×100%）

如上述列举的13层01单位，按照公式计算后，套内面积的误差已经达到了约4.4%，满足了可以申请退房的条件。

并且，对比两次测绘数据可以发现，楼盘的总建筑面积基本一致，但套内面积则从73063.0642㎡减少为71070.1353㎡；公摊面积从19329.6237㎡增加到21322.5451㎡。

实测套内面积的缩小，意味着业主买房时花了更多的钱，也影响了单位的居住舒适度。

如果按套内面积均价11.5万元/㎡计算的话，多出的套内面积近2000㎡，金额超过2亿元。

03 套内面积=电梯厅+消防上锁？

业主们递交给开发商的联名信明确指出，楼盘将电梯间计入套内建筑面积，与宣传内容不符，也不符合法律规定。

所谓的“独立候梯厅”及私人住宅区域，仅通过一扇消防门进行上锁隔离，也导致买受人实际上无法对“独立候梯厅”享有独立占有、支配及排他性使用的权利。

但面对业主们拒绝收楼，甚至退房的举动，发展商却选择了无视，既没有提出合理的赔偿方案，也不同意退房。

更魔幻的是，为了让电梯厅变得更像名义上的专属空间，楼盘还硬生生给原应该是逃生通道的消防门上了锁。

导致业主无论从里面，还是外面，都无法打开通往楼梯的消防门。这不仅不能改变实测的套内面积，还为高层住宅单位的消防带来了不小的安全隐患。

楼盘业主们表示，不少人在买房后的一年多时间里被迫自学成为了装修材料专家、文案专家和法务专家等等。

种种购房、收楼经历让他们震惊之余又心酸无奈，希望有关部门能重视其遭遇。

集体选择拒绝收楼就是一种抗议，希望通过自己的努力，维护业主的合法权益。