高利贷疑云--鄂尔多斯宏大观园117套房屋被查封之谜

股份责任有限公司的意义在哪里？合伙人到底要不要承担另一股东高利贷的债务追讨？一个匪夷所思的判决，让原本利润可观的企业经营几乎走向分崩离析。

源头还得从内蒙古高级人民法院的判决纠偏开始。

2023年年底，内蒙古高院对鄂尔多斯宏大观园的合伙人之一郝彩霞提起的“案外人执行异议”之诉下发了终审判决（2023内民终719号）。在这份判决中，撤销了鄂尔多斯中院的一审判决，还明确表示不得执行倪东风在案涉合伙项目中所有的 30%的财产份额。

三人合伙开发小区的楼盘

这意味着，法院也认识到，在自然有限公司的“合伙”当中，如果没有清算报告，法院不能随意认定合伙人之间的投资款、投资比例以及项目当中每个合伙人名下的资产。

来源：法院文书截图

赵建军是内蒙古鄂尔多斯建友装饰工程有限责任公司的法人，也是涉案地产项目宏大观园的项目经理。10多年前的他与朋友郝彩霞、倪东风三人共同投资了鄂尔多斯的宏大观园项目，原本是十拿九稳挣钱的地产项目，却因为倪东风的高利贷借款未按时偿还，被债主郭小平告上法庭，继而引发鄂尔多斯中院查封了宏大观园项目中价值超过1个亿的117套住房和5套底商。

“这117套房子早在法院查封前就已经售出。也不知道法院查封的依据是什么。”10多年间，宏大观园的资方及建设者与117套房屋的业主们一直在为此奔走，想解封这些原本就不属于倪东风的房产。

三人合伙开发楼盘，前景一片光明

2010年2月7日，赵建军、倪东风、郝彩霞签订了共同出资合作开发《宏大观园和宏大鄂尔多斯广场建设项目协议书》。协议约定，同意以鄂尔多斯建友装饰工程有限责任公司（以下简称建友公司）法人赵建军的名义与宏大公司签署承包协议，赵建军出资比例40％，倪东风出资比例30％，郝彩霞出资比例30％。同日，宏大公司与建友公司签订了《宏大观园和鄂尔多斯广场建设项目承包协议》，宏大公司将两个项目的开发建设、销售权承包给建友公司。

同年3月22日，宏大公司成立了内设机构鄂尔多斯市宏大房地产开发有限责任公司工程项目部（以下简称工程项目部），负责开发鄂托克街南、市一中东、人民公园西的鄂托克东街20号宏大观园小区以及宏大鄂尔多斯广场。宏大公司还聘用了赵建军为该项目部经理。

11月，经鄂尔多斯东胜区人民政府及政府部门批准，宏大观园取得建设用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可、施工许可等证件。11月16日，宏大公司取得《商品房预销售许可证》，并将宏大观园在建的预售房屋在房管部门进行了登记备案，同时公开向社会预销售商品房。

楼盘所处的优秀地段

这一年，正值全国房地产市场的“高歌猛进”，宏大观园项目一面世，就以中心的位置、优秀的学区等引发了市民热捧。“开盘价超过了1万元，买的人还很多。”赵建军回忆。他曾悄悄算过一笔账，项目结束之后，除去所有费用，差不多能有三四个亿的利润。

“当时确实挺乐观的，觉得这个项目进行的很顺利。”赵建军称，郝彩霞和倪东风对此也充满了期待。

高利贷纠纷案波及三亿盈利项目

然而一切都在2012年戛然而止。那一年，倪东风的债主郭小平因催促其还钱未果，将倪东风告上了法庭。赵建军和郝彩霞并没有多想，他们都以为这就是一起普通的高利贷债务纠纷。彼时的鄂尔多斯高利贷盛行，老板之间互相拆借资金是非常正常的事情，也时有诉讼发生，“欠债还钱，天经地义”。

让他们没想到的是，郭小平在诉讼的同时，还申请查封了宏大观园3号楼106套住房。虽然赵建军通过个人渠道知道了宏大观园有房屋被法院查封，但他一直没有收到法院下发的查封通知。直到多年以后，他才收到了查封通知。

有人曾经打听过郭小平，其在高利贷圈子里并不出名。“不是那种一下子就能拿出一大笔钱的老板。”一名不愿意透露姓名的老板称，郭小平曾经是鄂尔多斯纺织厂的女工，后来出来单干，开始倒卖羊绒衫。

从有关信息来看，郭小平于曾经申请成为个体工商户，但该个体工商户的申请时间要早于其给倪东风借钱的时间。那么郭小平借给倪东风超过1亿元的高利贷的资金是从何而来呢？

一位业主称，郭小平家人在当地某系统关系紧密，她对倪东风等人声称，该笔借款是向当地该一些公职人员融资而来。2012年的夏天，几名人士还曾督促倪东风尽快给郭小平还款。

2012年，鄂尔多斯“高利贷江湖”进入整治期，融资的人们开始惶恐，郭小平显然也不例外。

2013年5月16日，鄂尔多斯中院执行被执行人倪东风的财产作出民事裁定书，裁定“鄂尔多斯市宏大房地产开发有限责任公司工程项目部所有的东胜区鄂托克东街20号宏大观园住宅楼三号楼一、二、三单元一层至十七层共计97户住宅房屋（合计14648.88㎡）依法予以查封“。

同年6月5日，鄂尔多斯中院又根据刘桂林申请作出执行裁定书：“查封被执行人倪东风在鄂尔多斯市宏大房地产开发有限责任公司工程项目部持有30%的股权及位于东胜区鄂托克东街20号宏大观园1号楼3单元20套住宅和5套底商”。

法院强行登陆公司账户过户房屋，合伙人受牵连

面对中院的判决，赵建军及其他投资人都懵了。他完全没有想到法院可以这么操作。“我们的项目还没有完成，也没有进行过清算，法院是依据什么来认定那些房子属于倪东风，继而查封的？”一位业主称，倪东风是自然人，其与与宏大公司及工程项目部都、建友公司没有民事法律关系。2015年，赵建军向鄂中院提出执行异议申请，被驳回，其提起的执行异议之诉，也被驳回。

鄂市中院给出的理由是 “宏大观园登记的建设单位、用地单位、销售单位是宏大公司，但其已将该项目承包给建友公司，建友公司又将该项目转包给赵建军、倪东风、郝彩霞合作开发。赵建军、倪东风、郝彩霞是该项目的实际出资人而非宏大公司。因该项目实际开发中有被执行人倪东风30％的出资比例”。

赵建军、郝彩霞以及上百位购房者始终不服，他们投诉、举报、一次又一次的提起诉讼。可没想的是，2017年3月6日，鄂市中院作出裁定，准备拍卖被执行人倪东风以工程项目部持有的登记在宏大公司名下的位于东胜区鄂托克东街20号宏大观园住宅楼3号楼22套房产。

2017年4月24日10时至2017年4月25日10时止在网络平台上拍卖被查封的22套房产，昼夜24小时，第一次拍卖流拍，以不足原销售价的一半，交付给郭小平抵顶倪东风的债务。并通知工程项目部协助执行，但因工程项目部没有资格无权办理产权转让手续一直没有给办理。时任的法院领导及办案人员也反复强调案件不再推进，等赵建军、倪东风、郝彩霞分家析产完毕再执行。

2019年9月24日，鄂市中院突然给宏大公司下达了 “限期履行通知书”，责令宏大公司自收到本通知之日起2日内，“将被执行人倪东风以鄂尔多斯市宏大房地产开发有限责任公司工程项目部持有的登记在鄂尔多斯市宏大房地产开发有限责任公司名下的位于东胜区鄂托克东街20号宏大观园住宅楼三号楼22套房产的所有权及相应权利转移过户登记到申请执行人郭小平名下”。

宏大公司根据事实和法律提出异议，复函鄂市中院，无济于事。

2019年10月11日，鄂市中院强行从房管部门取得宏大公司网络登记系统账号及密码，将宏大公司所有的房产强行登记到申请执行人郭小平名下。

至此，郭小平从宏大公司拿走的房屋价值已经超过了其借给倪东风的高利贷款价值。

自治区高院认定鄂尔多斯中院判决的错误

来源：法院文书截图

对查封不满的郝彩霞也提出了执行异议之诉，但鄂尔多斯中院依然判其败诉。郝彩霞上诉至内蒙古高级人民法院。内蒙古高院认为，该案的焦点是郝彩霞对案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。

该案中，赵建军与倪东风、郝彩霞于2010年2月7日签订《共同合作开发〈宏大观园和宏大鄂尔多斯广场建设项目〉协议书》约定，赵建军出资40%，倪东风出资30%，郝彩霞出资30%，以鄂尔多斯市建友装饰工程有限责任公司法人赵建军的名义与宏大公司签署承包协议。

小区楼盘

2010年9月20日，赵建军与郝彩霞签订《共同合作开发<宏大观园和宏大鄂尔多斯广场建设项目>补充协议》，约定赵建军与郝彩霞的股权比例发生变更，变更后三人出资比例 为:赵建军36%，倪东风30%，郝彩霞34%。故三方形成合伙关系。

判决中，内蒙古高院指出，因赵建军、倪东风、郝彩霞三人合伙承建的案涉宏大观园项目至今未予竣工验收，亦未审计或进行合伙清算，合伙盈亏状态尚不明确。因此，目前不能确定倪东风在合伙中的个人财产权益，在此情况下郭小平作为倪东风债权人主张以倪东风尚不确定的合伙财产用于清偿其个人债务依据不足。

内蒙古高院认为一审判决认定郝彩霞对案涉执行标的不享有排除强制执行的民事权益，驳回其诉讼请求错误，应予纠正。