济南CBD与张马屯：让居民挠头的街区制..

仔细阅读了CBD管委会的下发的倡议书，也算是借着官方的文档，以8年后的目光，来审视和盘点济南的街区制。

从各类消息以及实地感受看，济南的街区制真让往来的居民挠头。

众所周知，济南实行街区制的区域有两个地方，先讲CBD，再讲张马屯，比较主观，选择性吸收吧

01

CBD片区给我两个不良感受，个人感觉挺无解的..

一是停车日益尖锐。

这个停车难是规划引导的，换句话说在规划之初，大CBD片区就没想让车辆长时间停留。

现在CBD片区的停车现状是这样：

几乎所有三车道的马路两排都是车，尤其是到了晚上，因为乱停车的现场，很多时候是看不到地面标注的方向标线的...

类似的乱停乱放也经过了官方认证，有一说一，劝阻力度确实挺大的，路边违停很快速就能收到交警方面的短信。

关键问题是，现阶段CBD停车需求实在旺盛，这也导致因CBD停车难的各类新闻最近很多...

上月，相关部门表示未来的CBD可能停车需要预约....

本月初，CBD管委会还公布了济南CBD7836个对外开放车位。(单小时的停车费确实高端)

在三天前，CBD管委会发布了这份倡议书....

歌词大意就是说大家都不容易，停车难相关部门也知道了，但是因为建设等原因，类似的停车难现象还要持续一段时间...

按照这份倡议书来看，CBD片区即将进入停车最难的阶段，护栏加速安装规范路边停车，但相应的公共交通尚未完善。

而且在规划配套之初，CBD片区车位配套仅有济南商务平均水平的一半左右，

换句话说，不出意外的看，将来如果非要在CBD停车，不但价格会很贵，而且未必能找到。

而且，这里的停车难不单指的是机动车，以我实地的观察看，电瓶车停车也挺困难。

某些位于CBD“豪宅”，为了维持豪宅属性的纯粹，电动车同样人车分流，是禁止进入小区的。

因为街区制地块相对较小，这些电瓶车停放和充电只能在本就不宽阔的步行道上，像什么万科大都会楼下啊，电动车海并不鲜见。

不但影响高大上的调性，还阻塞了交通。

按照规划看，未来私家车位都捉襟见肘，也不太可能未来统一在地下车库停车...

只能期盼公共交通在未来真的能占到60%吧..

二是压制高端居住。

CBD北片区会超过CBD片区，我一直认为这属于置业说辞，但是实地走访后才发现，仅就居住属性而言，CBD北超过CBD片区，完全是有可能的。

现在改善盘豪宅都在内卷，下沉会所和奢石大门几乎成为标配，拿尊御府来讲，景观上甚至可以做到内外双公园。

更为关键的是，CBD北片区距离CBD片区并不远。

但是比较难过的是，现在市面豪宅的标配，是CBD片区豪宅们可望而不可及的存在。

地块小，环境嘈杂，而且楼层偏高（当然这不是开发商的问题），对动辄大几百万的豪宅来说，无疑是个短板。

这类中高层住宅，而且斜对面是超高层商务办公，社区内配套近乎为零，伴随着新产品的品质家居，像这类产品未来到底能不能有竞争力？

单纯依靠CBD片区的城市能级，是不是就能获得不错的不动产收益？

反正在我脑海里转了半天，除了CBD仁恒凭借出众的品质（好像和CBD本身关联不大）还能看到增值外，其他盘确实看不到太多。

（这一年房价啥样大家都知道，没流速的房主报价都没啥价值，CBD片区卖的最好的两个盘，一个仁恒，一个就是绿地，已经梦回2016..）

除了地块本身的点以外，像是石材地面已经开始龟裂，像是CBD楼下大堆摆摊卖饭，很多商业裙楼招商困难，和升级版的经纬路似的。

商务办公，CBD挺有奋斗逼的感觉，冲劲挺足，看着外面一个比一个高大上的玻璃幕墙，确实有种改变世界的感觉。

但是住在这，就个人而言，感受不到太多改善的气息，只有繁华的地段，原本可以更好，可是....

02

张马屯的感受与之雷同，因为之前都写过，在此简单描述下：

奥体中路北延是济南挨骂排名前三的道路，因为张马屯又卖了不少地，各类大车渣土车少说要在折腾三五年，又增加了新症状。

因为某些开发商暴雷，张马片区很多道路的路灯啊、护栏啊是缺失的，坐等移交市政同样需要时间。

（张马屯没拍，还是CBD吧）

很多承诺的配套，迟迟没有落地，基本都和建设进度相关。

像距离奥体中路通行BRT还不知道需要多少年....

像华山白泉廊道，自楼市出现张马屯板块开始就在渲染，现在依然未动工。

相关的商业绿地运动公园设施，前几年的学校进度缓慢。

更多的也不说了，正好我在政务网上找到了相关回复，转发给张马屯的兄弟们看看得了。

问题如下

回复字比较多，放图看不清，我粘贴过来了，删减了一些不必要的内容，分了分段

尊敬的网友： 您好！经与您电话沟通后，对于您反映和增加的一系列问题，济南轨道交通集团资源经营管理有限公司进行了调查处理，现回复如下：

一、关于规划问题一是张马片区规划，根据《济南东站核心区城市设计》提出的“小街区、密路网”的“新城市主义”规划理念，张马屯片区定位为居住功能为主导的居住社区组团，近期围绕提升片区居住环境品质和降低开发强度，通过履行控规深化程序，调整部分街区用地规划，调整后居住总建筑规模减少，规划居住人口降低，同时根据《济南市十五分钟生活圈专项规划》配套满足居民需求的商业和服务设施用地；

二是BRT公交站台规划，奥体中路BRT站台土建工程已按照规划建设完成；

三是片区商业设施规划，片区内已规划商业集聚区，主要集中于张马屯北部大圆环商业，该商业地块拟结合轨道交通9号线小清河东站打造的TOD一体化综合开发项目，未来将打造成为集商业、酒店、办公等功能于一体的大型商业商务综合体。目前，轨道交通9号线小清河东站正在建设中，待地铁车站建设完成，规划商业用地将推进土地出让工作；

四是关于片区绿地建设，已统筹开展片区内绿地地块方案设计研究工作，待方案确定，推进建设实施。白泉景观廊道项目设计方案已呈报市相关部门审核，其中一期项目已完成勘察工作，预计明年第一季度启动一期建设任务；

五是关于张马体育设施，近期正在开展张马河东侧体育设施建设工作。该项目根据土地出让协议由济南碧*置业有限公司代建，目前代建工作推进迟缓，已针对济南碧*置业公司未履约行为向历下区人民法院提起诉讼，目前正在进行诉讼流程。

二、关于道路、绿化等管理问题

一是关于道路管理情况，轨道交通集团负责建设的奥体中路、管鲍大街等道路已验收移交，道路路况、交安、路灯运行良好，绿化及保洁正常；

二是关于奥体中路绿化带树木枯萎问题，该道路绿化已于2024年6月1日完成移交工作。

免责声明：

1. 本微信公众号文章，系作者的个人分析、判断及评价。文章所述内容仅供参考，不构成房产交易行为的任何指导，不构成任何允诺，请读者自行判断购房风险。

2. 本微信公众号文章，可能存在部分图片素材来源于网络，亦可能存在作者对有关问题的认知、评价与第三方不一致的情况，若有任何第三方认为图片存在侵权，或认为文章有关内容失实、构成侵权，请通过文末联系方式与我们沟通协商。