广东
前段时间，科学城城更集团（全称：科学城（广州）城市更新集团有限公司）发行了一笔债务融资工具“24科城更新PPN001”，募集规模10亿元，主承销商是广发证券。
这笔发债，创下了很多个纪录，在全国，是同行业、同类品种债券利率新低，发行利率2.57%；在广东省，是首笔城市更新主体债券。这也是科学城城更集团成立以来发行的第一笔信用债。
黄埔旧改，困扰多年的拆迁经费难题，有了转折点。
很多人并不知道这笔债券的含金量。
科学城城更集团是一个城投平台，还是黄埔区城投平台二级公司，发信用债的难度是极大的。
城投平台隐性负债问题，一直等着解决，也很难解决。这跟过往土地财政，不少城投平台参与到大型基建、地产项目有关，特别是那些收入少、基建又猛的地级市，西南某市、东南某区都发生过城投平台债务爆雷。
我们听到消息（未经证实），2023年全年，全国各地城投平台就做了一件事：审查、归类城投平台投资建设项目。
也就是，过往城投平台做的是非盈利性项目，中央允许继续融资发债，借新还旧。如果做的是盈利性项目，原则上一律不让发新债还旧债。
自己的孩子，各地政府自己领回去解决。
科学城集团有可能是后一种，2024年差不多结束，10月中下旬发行了年内第一笔债券“24科城01”，后继2个月时间里，集中发行了7笔债券，总融资规模74亿元。
不过，科学城集团到了年尾才能发债融资，也可能是其他方面的原因。
2023年10月，科学城集团董事长洪汉松突然被免去职务，到了今年4月，免职给出的理由是：退休。结果，仅仅过去4个月时间，他被调查了。
作为科学城集团二级公司，科学城城更集团是功能性平台，似乎处在模糊的边界地带。城市更新，是符合“救市”大势所向的。
但不是所有城市更新项目，都能进行资本化融资。
深圳旧改的难度不在于资金，一个几乎市场化的产业，背后有众多城市更新基金、信托计划，有相对完整的退出机制，难点则是拆迁同意率。
一家央企背景房企高管曾告诉我们说，深圳旧改真正大笔的支出有两点：给政府补地价和拆迁签约。旧改各环节都有障碍和不确定性，尤其是规划和拆迁。
东莞、武汉、江苏省市基本都是依靠财政补贴、补助资金的方式去推动。这也是目前全国各大城市主要融资方式：银行贷款、专项债等。
大概翻了下公开信息，科学城城更集团应该是，广东省第一笔用城投平台为主体的信用债，去解决城市更新项目资金问题。
这次发债，让整个黄埔区旧改重燃希望。
恒大、奥园、雅居乐、富力、合景、佳兆业、时代等一众房企爆雷之后，持有的广州旧改项目，陆续陷入了停摆状态，广州开发区集团、知识城集团、科学城集团纷纷进场接盘。
下沙裕丰围、笔岗村乌石片、何棠下村、山龙村、燕塘村、枫下村、金坑村银岭片区、岭头旧改、长平村......科学城接手了时代、宝能、龙湖、金誉、星河、雅居乐等手中项目。
科学城集团，被称为广州旧改“最强接盘侠”。
排在后面的是知识城集团，也接盘7个旧改项目。
在科学城集团、知识城集团进场后，整个黄埔区旧改“含国率”由先前的31%上涨到现在的49.9%，国企/央企、民企联合主导项目占比为26.9%。
但其实，接盘前，科学城集团负债、资金流动性已经亮红灯，2021年净负债率[（借贷总额-货币现金)/净资产]为159%，用来偿还短债的现金比率仅为0.323。
不断接盘之后，科学城集团债务、流动性更加不堪了，去年净负债率为249%、现金短债比为0.154，今年9月末还在恶化，为275.63%、0.092。
这个数据放在民营房企身上，已经爆雷N遍了。
这也是因为旧改前期服务成本、代垫款、往来款占用了大量资金，占到总资产比例超过了10%。
目前，科学城集团手中足足持有30个黄埔旧改项目，总规划用地面积约512公顷，总建面1612万㎡，其中有15个2024年区重点旧改项目，占比32%。
科学城集团妥妥成为了现在的广州旧改大户。
但光有地、没有钱，科学城集团是很难推动旧改项目的，比如文冲东要拉来中建玖合、岭头旧改拉来五矿、岗贝村转变为做地模式。
科学城集团很难一口吃成胖子，但胜在借钱能力够强，面对如此难度下，依然能到账一笔10亿元的信用债，而且还是第一期，后续还能融资。
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