头部房企大洗牌！2025年谁主沉浮？

对房企来说，2024年的主题依然是挣扎求生。

曾经每年年末的销售排行榜是房企们“秀肌肉”、“展身手”的重磅时刻，恨不得让公关团队尽可能推广。

但在2024年销售数据出炉之际，一切都忽然安静了下来，多数房企都选择了“闭口不谈”。

2024年，行业内内千亿销售额以上房企仅剩11家，仅为2021年的1/4，回到了2016年的水平。

数据来源：克而瑞

跨入前10的房企的门槛也一再降低，2021年，房企销售额为2900亿才能步入前十，而在2024年销售额仅需达到1054亿便能上榜，同比降幅达到近40%。

我们对比了前30家房企2023、2024两年数据，头部房企的情况并不乐观。

去年前30强企业中实现正增长的有12家，而今年几乎满屏下滑，仅有5家保持了正增长，其中，中海增长了0.3%、保利置业增长了0.7%，均不到1%。

数据来源：中指研究院

千亿房企数量锐减，百亿房企数量下滑，或许都意味着行业正经历一轮洗牌。

01

隐形航母中国建筑

中海地产、中建壹品表现强势

中国建筑一直以来都是一艘隐形航母，“中建八子”曾因在投资市场强势扫货而成名。

在2024年，中国建筑的表现也可圈可点， “中建八子”势头不减，但细品中建系内部的排名也可以看出其变化：

从2023年开始，中建三局旗下的中建壹品，成功位居 “中建八子”榜首。

今年中建壹品的增势丝毫未减，销售额较上年大幅35.85%，在众多房企中表现亮眼。

中建壹品的亮眼成绩主要有两方面原因，一是2023年基数较低，二则加大了在一线城市（北京、上海、深圳）的布局。

中建壹品2024年新增货值超506亿，排名行业第10，走在了中建八子的最前面。

数据来源：中指

原本深根在武汉的中建壹品逐步将触角伸向核心一线城市，在上海、北京大力布局，2024年排名稳步提升背后是中建壹品在上海显山露水。

5月，其入沪首个项目“浦江之星”开盘，认购率超过1.2倍，首日劲销49亿，去化超9成，拿下当月上海单个项目销售套数、面积双冠王。12月开盘的中建壹品·外滩源著首日劲销达到12亿元。

中国建筑旗下的中海地产，今年的表现也值得好好说道说道。

随着12月25日中海·领邸玖序开盘售罄，中海地产上海公司宣布，2024年其销售金额突破700亿元，成为全国性房企在单个城市最高销售纪录的保持者。

不单单是上海，2024年中海地产坚决执行“主流城市、主流地段、主流产品”发展战略度。

以遥遥领先的销售业绩，夺下京沪深三城销冠。

2024年下半年，中海一改上半年低调的拿地节奏，频繁出现在土拍市场，仅半个月内，中海就在北京斥资近264亿元拿下两宗百亿地块，并联手华润，拿下了深圳宅地总价TOP1地王。

根据中指研究院发布数据，中海今年的拿地金额达到688亿元，位居权益拿地金额榜首，并以1777亿元新增货值占据榜单第一。

数据来源：中指

表现强势的中国建筑超级航母，已经成为目前房地产行业的中流砥柱。

02

品质改善时代

绿城杀入行业前三

随着楼市进入品质改善，属于绿城的时代终于来了。

1月7日，绿城发布销售数据公告，2024全年总合同销售额2768亿元（含代建项目），位列行业第3名（据克而瑞、中指院、亿翰智库），其他各维度销售数据均进入行业前十。

拿地拿得对，又擅长经营，项目去化快，是绿城维持稳定的原因。

数据来源：中指

2024年全年，绿城新增货值1147亿元，排名行业第4。

一方面，绿城“宁可错过，也不错投”的投资策略，求其长期焦于高能级城市。一二线城市在绿城销售额中占比达到80%。

2022 年以来绿城已将目标收敛至15个左右城市，进一步加大对杭州和京沪的投资力度。在2024年上半年，绿城土储货值5348 亿元，十大战略核心城市占比约五成。

数据来源：克而瑞

另一方面，绿城一直以产品力和服务闻名，行业满意度一直高居行业前列。

绿城在行业首推“好房子”企业标准，全年交付项目241个，新增货值1147亿元，销售金额2768.5亿元。

数据来源：绿城中国

在保证质量的同时绿城也并未牺牲效率，这背后或是其极致管控工期。

数据显示，绿城拿地到开工平均周期缩短至1.7个月，拿地到经营性现金流回正平均周期缩短到9.5个月。

如今绿城正以前所未有的姿态席卷一二线楼市，为品质时代下房企如何破局，创造了一个值得借鉴的样板。

03

民企式微

滨江和龙湖仍是龙头

在民营房企阵营中，滨江、龙湖、伟星堪称被业界称为2024年拿地的“民企三剑客”，身影频繁出现在各地土拍现场。

但受限于行业和自身背景，民企2024年销售额整体都不理想。龙湖被挤出前10，同比下滑近42%，滨江集团同比下降幅度也达到了27%。

在行业下行周期之时，留在土拍市场上积极拿地的民企仍值得关注，滨江、龙湖24年都还在积极拿地。

滨江集团聚焦杭州，拿地373亿位列杭州第一。2024年滨江权益拿地金额达到了219亿，其中杭州就占了214亿。

数据来源：数视灵

从目标完成率来看，滨江以1116亿元的销售额达成了112%的目标完成率。

尽管龙湖2024年拿地金额较2023年的259亿大幅下滑至68亿，但其2024年斩获9宗土地相对均衡且分布在一二线城市。

且这些重点布局区域，都是龙湖前期精选并长期投入资源在深耕的城市，去化表现非常亮眼，比如上海奉贤龙湖观萃实现三开三罄。

龙湖观萃实现三开三罄

曾被称为“民企之光”的大华集团，较2023年的414.6亿元大幅下滑至327.7亿元，降幅达到26.5%，要知道大华集团2023年实现了近15%的业绩增长。

碧桂园的2024年困境在数据显示中也非常直观，2024年全年碧桂园的销售额为604亿元，还不到2023年超2000亿销售额的三分之一。

至此，房地产开发企业的龙头已洗漱为央企占据，前十之中，纯民营房企只剩滨江一家。

03

地产行业

2025年有望触底？

房地产行业的变局在2024年的变化，可以帮助我们理解，蕴藏在经济发展背后的微妙改变。

“城头变换大王旗“，新一轮的大洗牌，意味着对于民营企业来说缩减开支，减少拿地，消化手中库存才是第一要务。

从今年销售额排行榜的热度褪去便可看出，对于当下的房地产企业来说，发展的意义已不再是规模的扩张。

数据来源：统计局

滨江集团的相对稳健的发展状态，恰恰说明，对于很多房企而言，活在自己的“舒适圈”：

控制规模、深耕区域市场，合理控制杠杆，方为更稳现实的发展路径。

而开发业务或许也将进一步向核心城市的核心区域靠拢，“好房子”去化更具优势：

抓住住改善性住房需求，提高市场竞争力，才是房企最为有效的策略。

有着央国企背景的开发企业的拿地优势和资金优势已不言而喻。

因此，在未来相当长的时间内，以“中建系“为代表的央企和国企，或许将成为中国房地产市场当值无愧的主角。

2024年结束了，希望2025年房企的日子都能容易些。

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