高新的顶豪，卖不动了？

时间的游戏。

PART.01

榜单谜云

1月3日，克而瑞陕西发布了“2024年西安商品住宅销售榜”。

这份榜单上有几个数据值得关注，其一是高新区2024年成交均价约23854元/㎡，独占鳌头，继续稳坐“大西安首善区”宝座；其二是全市建面约140㎡以上产品成交占比达到约43%，进一步证明西安已经进入“改善时代”。

在这篇榜单合集中，还有一个榜单是2024年大西安高端改善TOP5，排名第一的是曲江星河湾，成交额约20.34亿；招商西安序紧随其后，销售额约11.96亿；3-5名分别是源邸壹号、曲江九区松间和高新诚园。

克而瑞在榜单下方对「高端改善」作了注解：均价大于或等于3万。

其实这份榜单上还漏了一个项目——金茂璞逸曲江，虽然部分楼栋和房源备案均价低于3万，但那是毛坯备案，最终成交均价妥妥3万+。而金茂璞逸曲江在2024年的成交额是约25.54亿，高居大西安住宅项目排行榜第9位。

大家发现了吗，上榜的5个高端改善项目中，曲江和浐灞各两个，剩下高新诚园虽然带“高新”两个字，但被归属在“城南”。也就是说，在克而瑞的榜单上，2024年高新区没有一个高端改善项目销售额超过1.72亿（高新诚园成交额）。

同样是克而瑞的高端改善榜单，2023年虽然浐灞凭借自然界、招商西安序、招商央玺和碧桂园凤凰城占据前四位完成屠榜，但彼时高新区还有高科云天一个项目上榜。

那么是高新2024年没有高端改善库存了吗？也不是。

仅从均价3万以上项目来看，抛开2024年12月2日首次公示备案价的高新玖號院（备案名：景泰苑）不提，高新2024年备案价3万+的项目还有天地源·丹轩坊（备案均价约42168元/㎡），可惜只有32套房源，一次摇号就秒光了。

有意思的事情来了：天地源·丹轩坊32套房源总面积约8030.66㎡，如果按照约42168元/㎡的备案价，销售额应该是近3.4亿。那么丹轩坊为什么没有上榜呢？

PART.02

地王入市

抛去刚入市的高新玖號院和丹轩坊谜题不说，2024年个人觉得最“意外”的顶豪项目，就是2023年还上榜的「高科云天」。

2015年，中大国际九号横空出世，在全城绝大多数项目只卖五六千的时候，它约3.9万/㎡的均价让无数人惊掉下巴，物业费也是令人咂舌的9.8元/㎡。

近4万的均价再加上建面约237㎡起步的户型，虽然中大国际九号只规划了5栋楼共计260户，依然有很多人断言 “卖不出去” ——

“有这钱在北京上海买房不香吗？干嘛要在西安吸霾？”

结果大家都知道了，中大国际九号入市之后迅速被西安乃至西北地区高净值圈层追捧，几乎以一己之力让高新成为西安顶豪市场上的一极，前来参观学习的同行络绎不绝。

如今的中大国际九号，不但是西安的房价天花板，更成为了一种身份的象征——在西安，你可以怀疑一切，但没人怀疑中大国际九号业主的实力。

在中大国际九号之后，高新也出现过几个在地段配套、产品力以及价格上能够称为顶豪的项目，但无一例外都是商业性质，而住宅性质的产品虽然也有不少豪宅均价在3万左右，但总感觉“差一口气”。

直到丝路软件城的「高科云天」面世。

2021年之前，在西安土地市场上，高新三期是当之无愧的皇冠明珠，万元地层出不穷，被业内称为“西安‘地王’谷”，而约74亩的高科云天地块就成交于2020年4月，楼面地价约15415元/㎡，直到现在依然是软新单价地王。

如果是其他开发商，拿到这样的地块肯定要迅速周转起来，最起码一个月发声、三个月亮相、半年之内售楼部开放，接下来就是入市、开盘，毕竟地价越高资金压力也就越大，晚一天都是“损失”。

但是高科自从拿到这宗地之后，就没有了下一步消息，以至于后来很多人都忘了这宗地的存在。这一等，就是三年。在此期间，外界对项目的细节知之甚少，所以高科云天也被称为“西安最神秘豪宅”。

PART.03

一鸣惊人

2022年，随着案名的公布，高科云天的“口号”也开始逐步在网上流传——西安向前一步作品。

此后，项目更多信息陆续曝光： 总占地约74亩，共规划了10栋住宅，402套房源。产品层面来说，建面约240㎡起步，最大建面约490㎡，由上海大椽建筑设计、梁志天设计工作室、GVL怡境国际三大顶尖团队联袂操刀。

高科云天最大的亮点就在于整个项目采用“钻石”元素，部分楼栋15°微转带来的类钻石形合围布局和楼体类钻石切割造型、公建化钻石立面以及钻石会所等等……

2023年6月6日，高科云天首批78套房源价格公示。建面约240㎡的门槛户型都是737万/套起，建面约320㎡户型单套售价更是千万级，即便是精装交付，这样的价格也是专供少数人。

高科云天，一鸣惊人。

令人意外的是，整个2023年，高科云天总共两次公示价格，两次开盘，总计只推出了158套房源，然后就再无消息。

直到2024年11月25日，高科云天才第三次公示新房源。共计44套房源，全部为建面约380㎡户型，楼幢均价约36080.88元/㎡，单套售价1224万起，依然是精装交付。

对楼市稍有了解的朋友都知道，对高单价、高总价的顶豪来说，在西安这样的城市注定都是一场与时间的博弈，即便是楼市火爆的那几年也不例外，更遑论当下。

之所以高科云天的推盘节奏和业绩让我们感到意外，是因为这个项目无论是地段还是产品都很好，按照顶豪的独立行情来说，即便业绩比不上曲江星河湾、招商西安序等竞品，但绝不至于榜上无名。

更何况高科云天不但是在售顶豪项目中少有的精装交付的科技豪宅，而且在价格上还拥有一定的“优势”。

要知道，如果去掉科技系统和精装的溢价，只算毛坯的话，高科云天其实并没有比周边一众均价两万六七的改善住宅贵多少。

PART.04

向前一步

在楼市，能被称为顶豪的产品大概分两种，一种是「孤品」，还有一种就是「臻品」。西安能够被称为孤品的项目不算多，比如玫瑰庄园和曲江玫瑰园、源邸壹号·合院、揽月府等等，大多数顶豪其实都是臻品，也就是凭借产品力出彩。

当然，不管哪一种方式，都是极为稀有的，在价格层面登峰，也在体验层面造极。别人眼中的天花板，只是它们的起点。

就拿高科云天建面约240㎡的起步户型来说，双开门入户、中西双厨以及三室两厅三卫的配置，约17.3米的南向面宽尺度，开间约9米的端厅+大阳台+双南向豪华主卧套房符合顶豪定位。

不过美中不足的是北向两个次卧不是套房，而且其中一个套房的开间不足3米。这样的尺度如果是普通住宅当然没问题，但是放在顶豪中就略显保守，不如将北向两个卧室合并成一个套房，打造成南北双套房，在尺度和舒适度方面直接拉满。

建面约320㎡户型就是更好的例子。同样是三室，但是做到了三厅四卫， 三个卧室全部是套房，而且四个卫生间都是明卫。

值得一提的是，相比门槛户型，这个户型不但多了一厅一卫，还多了一个挑空约6.4米的露台，在当下来说露台不算稀罕，但是和同时期拿地做规划的产品相比，确实“向前一步”。

如果说这两个户型是“中规中矩”的话，那么建面约380㎡户型就是“标新立异”。不用我们多说，看到户型图大家就明白了。

很难用言语去形容看到这个户型图时的感受，如果非要说的话，那就是前几天第一次看到中国“六代机”首飞时的那种震撼，脑海中反复循环赵翼那两句诗：不创前未有，焉传后无穷。

这个户型的样板间2024年11月已经正式开放，实事求是的说，我还没有去参观过，但是是不是身临其境，其实已经不重要了。

还有一点，建面约380㎡并不是高科云天的天花板，在此之上，还有更大的户型没有入市，比如建面约490㎡户型。有点期待高科能在这个面积段上给市场什么样的震撼。

作为精装交付的项目，我们再说说高科云天的装标。对顶豪来说，室内装修是最能体现品质的地方。细节决定成败，一方面顶豪需要顶级品牌来突出高端与奢华，另一方面业主也需要顶尖产品来维持高品质生活。

从目前透露的信息来看，高科云天的装标是符合其定位的，比如铜木装甲双开门、全屋智能家居、厨电、五金、卫浴以及石材、木饰面等均为国际国内一线大牌的高端产品线或定制款。

再加上智能一体化分户式七恒科技系统带来的全屋恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒智、恒热“七恒”，从“硬件”来看，高科云天诚意十足。不要忘了，高科云天还是目前住宅产品中稀有的全玻璃幕墙+铝板外立面。

说实话，这样的高科云天，居然没有上榜2024年大西安高端改善TOP5，不得不说是一种遗憾。

-正文完-

声明：本文为「新地产陕西」市场分析稿件，无商业合作，内容仅代表作者个人观点。文章仅供参考讨论，文中所配项目效果图、户型图仅供参考，不作为项目交付承诺，具体以最终呈现或交付为准，本文不构成任何置业推荐。

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作者 | 王鉴房

主编 | 王鹏飞

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