透视房地产新时代的万科之殇

新的一年，每个企业都有新的开始。比如，万科过去以“职业经理人制度”和多元化战略著称，而今却变成了国资主导。

作为从事房地产行业多年的媒体人，对万科是有某种情怀的。

从1994年君万之争到2015年宝万之争，再到如今万科的生存危机，十一郎十分感慨。从喊出“活下去”到面临能否好好活下去，万科的30年已成为房地产行业生长发展的一个标志性缩影。

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万科生存危机缘何？

危机发生的根本原因是什么？言公子认为，在需求端萎缩的地产行业寒冬里，万科却出现了很多战略决策失误，比如物流等多元化扩张，未能及时转型轻资产模式，公司经营治理不够灵活等，且万科融资渠道收紧，现金流承压，加上市场失灵，最终无法缓解系统性风险。

不管未来命运如何，万科此次正在经历的危机，已与房地产行业变化有深度的关联。国资介入或能帮助万科短暂续命，但如何从当下资产变卖、高杠杆模式中的泥潭中走出，在新的行业时代里，万科能否凭借好战略，好经营，好产品，好物业，好服务重生，还是个问号。

万科生存危机，从人事变化开始。

2月5日晚，万科内部发文，公示了10名拟任命的经营管理人员。万科管理层实权派基本全部换人，6名来自万科第一大股东深圳地铁集团（下称“深铁”）或其旗下子公司，也有部分人士此前任职于深圳国资委直接或间接控股的多家公司。

上述10人的岗位范围不仅涉及集团总部战略投资、财务、法务等多个重要部门，还包括两大核心区域——北京和华东。

朱旭辞去公司董事会秘书职务，仍在公司工作。与此同时，深圳地铁集团董事长辛杰将担任万科董事会主席。此外万科聘任李锋、华翠、李刚为执行副总裁，聘任田钧为董事会秘书，四位新任高管均来自深圳国资系统。

原董事局主席郁亮降级为执行副总裁，原万科总裁祝九胜辞职后全面退出，不再担任任何职位。董事会投资与决策委员会委员、总裁、首席执行官、授权代表等所有职务。

在新任高管职责上，有两处值得注意。一处是“新任董事会秘书田钧须负责牵头处理博商资管及鹏金所等历史遗留问题”。

博商资管与鹏金所是万科上市公司体系外的资管平台和网贷平台。据财新获悉，博商资管董事长兼总经理何卓失联已有一段时日。

市场一直质疑两点，万科高管利用资管平台配资加杠杆，资金流向万科旗下地产项目，以获取项目开发收益分成。

万科存在体外“影子银行”，向万科项目合作方放贷。

节前刚辞职的万科前总裁祝九胜曾是鹏金所法人代表和实际掌舵人，鹏金所曾通过应收账款保理业务为万科的房地产项目提供资金支持。

2024年，鹏金所因市场波动导致部分产品兑付延期，涉及金额约7亿—8亿元。今年1月中旬，祝九胜被传遭公安机关带走调查，尽管其随后更新朋友圈疑似辟谣，这一事件仍引发外界对万科资金运作和管理层的关注与猜测。

这类负面传闻多次引发市场对万科管理层道德风险的担忧。

另一处是“监事会主席解冻要负责监督博商、鹏金所及财顾事业部等工作及历史遗留问题处理”。

治理结构也发生了变化。部分职务设置“双管理班子”（如财务、法务部门），既保留原有职业经理人，又引入国资代表，形成制衡与过渡机制。

合伙人的万科结束了，新的万科已变成了国资当头的万科。这也预示着房地产行业将进入一个由国资主导、业务聚焦、融资分化、风险化解与结构调整并行的新时代。

2

利润消失，债务压顶

造血能力不足

与人事变动一同出现的还有亏损压力和债务危机。

2024年业绩预告，预计2024年归属于上市公司股东净亏损约450亿元，上年同期实现盈利121.63亿元，同比下降470%。

各地项目预售监管账户超700亿元资金难以回流。地方政府出于保交楼考量，加码项目预售资金监管；银行机构考虑到不良贷款风险，也要求预售资金优先留存还贷。这导致部分资金短期内难以回流到集团，万科资金周转愈发艰难。

亏损主要原因是房地产开发项目结算规模和毛利率显著下降、新增计提信用减值和存货跌价准备、部分非主业财务投资亏损以及大宗资产交易价格低于账面值。

其中，大宗交易是万科化债计划的一部分，本意或是抢救，但却在一定程度上提前让伤口更大。

2024年前三季度，万科实现大宗交易签约金额 232.6 亿元，涵盖办公、商业、酒店、公寓等41个项目，包括上海七宝商场、南翔印象城、松江印象城、深超总地块等。

言公子了解到，2024年包括资产出售与资产证券化在内，万科的大宗资产交易累计签约额超过250亿元。

进入2025年，先是有市场传言称，华润置地将接手万物云与普洛斯股权，交易金额200亿元以上，华润置地方面回应称消息不属实，不久后，再度传出消息称万科或向新加坡GIC洽售万纬物流控股权。

资产变卖这种方式只能解一时之渴，后续偿债之路仍然难走。

据DM查债通统计，2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金规模合计326.4亿元；

公开市场方面，2025年万科境内外累计到期债券共9只，总规模约215.9亿元，其中一季度就会迎来偿债小高峰，共计98.9亿元4笔境内公开债面临兑付。

1月9日晚间，万科发布公告称，前期，控股子公司武汉誉天兴业置地有限公司（下称“武汉誉天”）通过保险资金不动产债权投资计划形式，向新华资产管理股份有限公司（下称“新华资管”）融资。经双方协商，该笔融资展期两年。

1月10日，受保债计划展期消息影响，万科的境内债价格又大幅下跌。

其中，2025年一季度行权或到期的数笔公司债及中票收益率涨至20%至30%；2025年5月之后行权或到期的境内债收益率普遍上升至50%上下。这反映出金融机构对万科在2025年二季度后偿债预期并不乐观。

尤其值得注意的是，公开数据显示，由于市场下滑，2024年全年万科仅拿地103亿元，地产业务持续下降，万科的造血能力也出现了问题。

3

有了深铁，能否真正迎来万科重构？

目前深圳国资的介入只能缓解一时之困，且国资入主万科的深铁集团自身也不容乐观。其在2024年前三季度创下历史最大亏损，净利润亏损80.74亿元，较去年同期5.77亿元的亏损面继续扩大。这是深铁集团2015年以来最大亏损纪录。

深铁对于万科的最新援助在今年1月，万科公告称，将深圳红树湾项目49%的投资收益权和其他附属权益的未来收益权，以及深圳地铁万科投资发展有限公司49%股权，全部转让给深圳地铁集团。

根据公告，深圳地铁需要支付交易总对价约13.50亿元，包括约12.92亿元项目收益权转让款及约5825万元股权转让款。可两项转让款与万科及其关联公司此前从深圳地铁及其关联公司获得的部分资金进行冲抵，实际到万科账上的资金十分有限。

但另一方面看，深圳特区报报道显示，截至2024年底，深圳市属国资国企资产超过5万亿元，全年营收超万亿元，可支持地铁集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。按此数据，深铁一年能在金融机构拿到的授信额度就能超4000亿元。

所以指望深圳国资其为万科持续输血，解决万科债务问题，似乎不是能力问题，而是意愿问题？

另外，深圳市还将统筹资产、资金、资源，在既有支持工具的基础上，持续、分批、逐步通过直接注资、划拨资产等方式，进一步降低地铁集团资产负债率，增强其流动性，支持其更好地发挥万科第一大股东的作用。

1月27日下午，深圳市住建局负责人表示，国家有关部委正积极实施利用政府专项债收储闲置土地和收购存量商品房用作保障性住房政策。接下来，深圳市住建部门将大力协调有关方面妥善处置万科部分闲置存量土地，帮助万科盘活资产、回笼资金。

除了资金和债务结构问题，万科面临的困境还有市场信心和融资环境。

境内金融机构方面，深圳地区八家国有银行和股份制银行负责人一直表示看好万科的后续发展，将继续积极运用贷款、债券、资管、信托等各种金融工具，满足万科合理融资需求。但大难来时各自飞的境况在坏账计提时或许才会真正上演吧。

即使有国资全力撑腰，面临万科长期债务危机，尤其境外债务还会有国际金融市场变化等风险，市场有很多质疑的声音说万科未来依然愁云密布。

万科姓“国”后，未来能否活下去，将取决于三点：一是债务能否避免违约。

言公子了解到，万科新任董事会主席辛杰表示：“在各方及大股东强有力支持下，新的管理团队将积极实施 ‘一揽子’方案，有信心实现万科队伍稳定、财务稳定和生产经营稳定。目前公司已对今年一季度债务偿付做好了安排。”

二是主营业务能否恢复造血能力，万科能否一直秉承 “为普通人造好房子”的初心，市场信心能否恢复。关于这点，十一郎认为，行业需求端萎缩，很多房子交付维权， 信心修复不是一朝一夕的事情。

三是新治理模式能否匹配行业发展。国资介入后，治理方式受到体制约束，资源错配的现象或也会时有发生 。如何寻找到平衡是个新的课题。

万科危机事件，标志着房地产行业的旧时代终结，新时代到来。房地产行业新时代有三个趋势：一是国资主导化，地方国企、城投平台通过入股、托管等方式介入民营房企，以防止系统性风险扩散；

二是业务聚焦，房企收缩多元化业务，聚焦住宅主业，如万科明确“回归住宅主业”；

三是融资分化，国资背景企业更易获得低成本融资，而中小房企可能加速出清。

万科能否真正的穿越周期？评论区聊聊！

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