许家印都佩服的隐形富豪，也被清算了

蛇年房地产第一雷，爆发在老牌粤系房企天誉置业身上。

假期尾声，天誉置业发布公告称，公司业务持续恶化，债务重组计划无法按照计划开展和完成付款义务，经董事会认定，不存在成功完成重组计划的可能性，正式宣告终止重组计划。

天誉置业不会反对临时清盘人对公司进行清盘，和申请法院聆讯进一步延期。

不还钱，主动进行破产清算的房企中：

天誉置业算第一个。

天誉置业的资产状况已经是资不抵债，2024年中期，公司收益4.4亿元，亏损9.1亿元，总资产205.5亿元，总负债为236.6亿元，其中，欠银行及其他贷款总额高达133.3亿元，净资产为-31亿元。

也就是说，天誉置业已经没有可以拿来支撑债务重组计划的资产。

对债权人来说，没必要苦苦支撑和博弈，破产清算，反而是目前最好的选择。

很多人并不知道，天誉置业是一家在广州成立26年之久的老牌粤系房企，走向破产清算也是注定的结局。

都说恒大债务破万亿、资不抵债，但其实在天誉置业老板余斌面前：

许家印只一个弟弟。

余斌，毕业于广中医，在广州黄埔中医院做了3年医生，1991年下海去了广东国际信托公司担任房地产开发经理。这家公司很多本地人都称呼为“广信”。当时，它与珠实、越秀城建，在广州形成了“三国争霸”。

余斌跳槽过去时，由广东省全资直属的广信正如日中天，地位仅次于国务院直属的中信。

在余斌去之前的前2年，即1989年，广信被纳入全国对外借款窗口单位。这个资格连工商银行、建设银行、农业银行都没有拿到，仅中国银行、广信拥有。

靠着这个资质，广信海外融资快速膨胀，在1997年时总资产超过了300亿元，属于国内信托行业的TOP2，海外债务也高达50几亿美元。

但1998年金融风暴爆发了，外资投资规模迅速收缩，作为“对外窗口公司”的广信，瞬间跌破神坛，遭到了130多家各国银行追债，而被央行宣告破产清算。

广信，有另一个称呼：广东最大的地主。

它无法偿债很重要的一个原因是，在广东大肆投资拿地，仅在广州的“广信资产包”当时评估值超过了500亿元。

王石以为自己给万科留了一个丰厚的家底，但其实他低估了广信房产拆解难度，比如融资合同纠纷、土地规划遗留问题等。时至今日，广信资产包也没有给万科创造太大收益。

余斌，只在广信房产待了5年时间，1996年跳出来创立了广州天誉。5年虽然时间不长，但足以颠覆这位医生的认知。

天河天誉花园，天誉置业落地的第一个项目就爆出了炸裂消息。彼时，为了解决天誉花园教育配套问题，项目公司广州创誉向时任天河区教育局一把手，赠送了一套90多万元的房产。

天誉半岛，更难折射出余斌身上广信房产资本运作的影子。

2006年，天誉置业花了不到4亿港元收了一家荣威集团51%股权，剩余49%股权由保利香港全资子公司持有。

但天誉置业透过两家子公司间接拿到了海珠区洲头咀一宗面积超过10万㎡的地块，后续开发为天誉半岛项目。

洲头咀地块也是一个拆迁项目，原本隶属于越秀、广州市港务局和洲头咀发展公司。天誉置业拿到时，拆迁进度仅完成80%。

当时，为了拿下洲头咀地块，天誉置业特意发行了一笔2亿美元债券，其中25%的额度被雷曼兄弟认购了。

对的，就是2008年金融危机标志事件那家投资巨头——雷曼兄弟。

这笔融资有将近一半的钱，用来购买洲头咀地块项目公司的部分股权。不久后，天誉置业又向雷曼兄弟借了一笔2.2亿元的过渡贷款，用来购买天河一宗商业地块。

余斌是整个华南开发商中，通过香港市场融资或境外银行贷款在内地大举圈地的代表人物。

他的通天本领，连许家印都深深折服。

2006年，余斌正在大举开展资本运作，一边以借壳完成天誉置业港股上市，另一边看中了许家印手中的壳公司“琼能源”。许家印认为“他比我更合适”，便直接拱手相让，以近8000万元卖给了余斌。

其实，余斌与许家印在广州花都绿景、恒大广州已经有很深的业务往来。许家印的本领，或许也是从余斌身上学到的。

境外资本往往是吸血的。

购买洲头咀地块的融资债券中，有1600万美元是利息。雷曼兄弟破产重组后，作为债务人的天誉置业也遭遇了危机，同时卖掉了洲头咀地块、天河商业地块部分股权，用来偿还雷曼兄弟的贷款。

余斌另一个本领，则是失去的又能拿回来。这是许家印没有学到的。

洲头咀地块卖给广州城启集团的杨树坪，后又买了回来，之后又卖给了航海集团，结果仍是自己持有。

2015年，天誉半岛开盘，售价不到4万元/㎡，到了2017年8月单价已经飙升超过8万元，也曾一度超过14万元。如今，均价又跌回了8万元。

天誉置业也曾把借“高利贷”开发项目的方式，用在广州旧改身上，向黄埔凤尾村村委借款1.4亿元，用来推进拆迁事项，年利率高达14.8%。

事实证明，高利息理财项目，注定血本无归。

况且天誉置业是靠借钱发迹的，本身没有多少可以用来抵债的资产。早在2023年4月，余斌已经辞任了天誉置业行政总裁职务。

对于余斌来说，绿景控股是一个壳，天誉置业也可以是一个壳，该退市的退市，该清算的清算。

只要自身保全了，依然能东山再起。