王炸三连发！招商蛇口，今年想干一票大的？

这几年，聊到最具冲劲的央企，招商蛇口肯定名列前茅。

尤其在上海，招商蛇口通过几年的布局，一举冲到上海第一，2022、2023年蝉联上海的榜一大哥，奠定了在上海的引领地位。

不过半路杀出陈咬金，去年中海上海的700亿让其他所有房企都是望尘莫及，招商蛇口也因此痛失王座，去年排名上海第三位。

招商蛇口上海销售排名，来源克而瑞

不过，一时的被超越反而更激发招商蛇口大战一场的决心，这位“大哥”也暗暗蓄力，决心要干一票大的，来一次反击。

2024年，招商蛇口在上海土拍市场踊跃出手，最终摘得5宗地块——

问鼎2024年上海房企权益拿地榜第一，今年势必再战紫禁之巅！

2024年上海房企权益拿地排行榜，来源克而瑞

总爷最近观察到，招商开年势头相当猛，老静安地王惊艳亮相，宝山粮仓持续输出、强强联手多个红盘蓄势待发。

今天总爷就和大家聊聊，2025年的招商蛇口，究竟会有怎样的大动作。

01

发力高端，捅破豪宅天花板？

品质时代，豪宅是最能体现产品力的。

拥有高端“玺系”的招商蛇口，开年第一票就要发力高端，其老静安地王地块，将捅破板块价格天花板。

去年9月，招商联手南通瑞城激战163轮，总价56.6亿、溢价率31.2%拿下了这块地战略宝地：

楼板价114145元/㎡，全国单价第三贵宅地

这块地含着金钥匙出生，地处寸土寸金的静安寺周边，属于入则宁静、出则繁华的老牌豪宅区，非常适合打造旗舰产品。

而老静安近5年只有3个项目入市，总供应量区区几百套，因此也拥有足够高的稀缺性。

招商蛇口老静安项目区位图

据总爷了解，9月拿地后地招商迅速明确定位，这不仅是上海“玺系”产品迭新之作，也将定义为全国封面豪宅作品。

不过地块Z型不规则的形状，要求在分割空间内做出豪宅品质，这给招商蛇口带来了不小挑战。

招商蛇口老静安项目区位图

根据方案披露，5幢高层住宅高低错落，结合地块南向大面宽，有效规避日照采光不足的担忧。

而原本引发争议的南北公共通道，招商巧妙利用局部抬高，通过下穿通道保障社区完整性。

招商蛇口老静安项目阶段性规划图

一系列“绣花”操作下来，这座招商巅峰产品，正在逐步兑现市场的期待。

春节过后，招商蛇口创新性地以联名咖啡店形式，打造出片的海派网红展厅，也一步步揭开地王项目的神秘面纱。

招商蛇口老静安项目展厅

据悉项目将推出建面约123㎡三房、约175-195㎡四房、约233㎡四房，产品配置将足够顶豪。

预计单价18万/㎡，不仅捅破板块价格天花板，也意味着一个货值近百亿的超级楼盘诞生，对于今年招商上海排名非常关键。

招商蛇口老静安项目沙盘

2021年招商启动“重返上海心”战略，2年内完成7个“玺”系产品的布局，助力其连续两年蝉联上海销冠。

如今招商蛇口上海高端再次发力，事关豪宅市场话语权，与最高产品力之争，只能成功不能失败。

02

深耕宝山，粮仓面临新挑战？

对于想要问鼎冠军的房企来说，除了顶豪项目外，也离不开基数更大的刚需、改善产品。

约66万方的潘广路超级TOD，毫无疑问就是招商蛇口在上海最大的粮仓：

2024年招商时代乐章单盘销售671套，杀入上海排行榜前列

今年招商想要绝地反击，潘广路超级TOD必须供应足够多的子弹。

2024年上海楼盘销售套数排名，来源克而瑞

凭借地铁口+超级综合体打法，招商时代乐章去年就吸引包括地缘改善、市区外溢、轨交导入等多元客群，一直是上海外环外顶流作品。

尤其是约25万方的上海北城招商花园城X，规划引入亲子类、时尚类、美食类等在内的30%首店与20+主次力店铺，成为整个大地块的最大亮点。

招商蛇口潘广路TOD效果图

招商时代乐章去年四次开盘、四次大捷，成为“叫座又叫好”的代表作。

这也给招商注入了强大信心，去年7月他们联合中旅投资，以31.12亿斩获潘广路新地块，进一步扩大这座超级TOD的版图。

招商中旅·观境示意图

新地块自然要拿出更高产品力，总爷关注到，招商中旅·观境将豪宅理念降维到刚需产品中。

一是对建筑美学的持续提升，招商中旅·观境外立面极具辨识度，鎏金塔冠宛若漂浮的游艇，转角微弧线阳台形成270°环幕视野。

招商中旅·观境效果图

大胆采用窗墙比极高的镜面玻璃幕墙，“去住宅化”的审美与其他竞品拉开差距，兼具了美学和采光效果。

招商中旅·观境效果图

二是对生活方式的越级塑造，招商中旅·观境紧贴综合体，却仍打造了一个足够体量的会所，包括无边泳池、健身房、行政酒廊、私宴厅等功能。

招商中旅·观境效果图

去年底招商中旅·观境迎来首次开盘，根据官方微信显示，98套房源最终30组客户参与摇号，市场反馈虽然不及预期，但主要也是年前市场冷淡所致。

考虑到对2025年整体业绩的贡献度，作为粮仓项目的招商中旅·观境今年挑战确实不小，但这又是一场不得不啃下的“攻坚战”。

期待操盘团队实现逆风翻盘的剧本，毕竟这一战对招商真的太关键了。

03

强强联手，遍地开花新版图

在群雄逐鹿的上海市场，要想迅速拓展规模，合作无疑是最佳方式。

招商蛇口也深谙合作共赢的道理，为实现绝地反击，今年他们迎来了合作项目大年：

2024年获取的5幅新地块，全部是合作开发模式

除了与南通瑞城合作的老静安地王、中旅合作的招商中旅·观境，招商蛇口还与同样产品力突出的越秀、金茂强强联手，实现产品的遍地开花。

1）携手越秀，首入长宁共打高端局

去年八批次土拍中，招商蛇口越秀联合体，以总价21.82亿、溢价率24.39%拿下长宁天山地块。

要知道长宁区近几年供应稀缺，越秀去年在长宁附近的苏河和樾府三开三罄，板块内需求待释放，因此招商蛇口与越秀合作“高端局”，这把稳赢的。

越秀·苏河·和樾府实景图

最近项目推出规划方案，供应建面约120-143㎡3-4房，楼间距预计超30米，每幢楼都拥有不错的采光和视野。

据悉该产品在设计方面将有惊人的创新，将会成为一个叫好又叫座的大红盘。

2）携手金茂，宝山双子星各显神通

去年八批次土拍，金茂和招商联手斥资72.36亿，拿下宝山淞南双子星地块。

这两家房企去年都在宝山获得巨大成功，中环金茂府、时代乐章先后爆火，强强联手并不意外。

招商金茂淞双子星地块示意图

双子星地块中通南路K1-11地块涉及商业开发，将由金茂操盘；而另一块纯住宅D1-04地块，将由招商操盘。

双方各自操盘一块地，彼此既有合作也有竞争，怎么铺排节奏将是一个非常有趣的案例。

总爷发现招商对合作方的选择，要不就是长期合作的财务投资人，要不就是能够互相赋能的实力巨头。

在长宁携手在有成功案例的越秀，确保产品匹配市场预期；在宝山携手产品力拔尖的央企金茂，双方共同扩大板块影响力。

通过强强联手，招商蛇口正以更快、更稳的步伐实现版图扩张。

04

自我调整，力争重返巅峰

纵观近年招商蛇口上海的表现，会发现他们是一家非常善于自我调整的房企。

招商蛇口上海布局示意图

2017年，招商蛇口提出“重返上海”战略，把握上海五大新城脉络，通过一系列爆款实现了规模快速扩张。

2021年，他们升级启动“重返上海心”战略，2年内完成7个“玺”系产品布局，顺利登顶上海销冠宝座并实现蝉联。

2024年，他们围绕郊区布局超级TOD，布局城央下决心拿地王，并在土拍市场成为大赢家，拿下权益金额最高的土储。

招商走的每一步，几乎都是最契合时代需求的选择

这让总爷想起电影《英雄本色》有个经典桥段，周润发扮演的小马哥说：

“我失去的东西，一定要亲手拿回来。”

凭借去年大量补货，今年王炸三连发，招商2025势必要在上海干票大的。

擅长自我调整、对市场有深度理解的他们，正在上演“王者归来”的剧本。

对于招商蛇口在上海的表现，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。