今年深圳房地产的最大戏：配售保障房！

关于房地产的政策，已经不需要再说了。今天铺天盖地的发布会信息，都是在落地昨天的会议精神。这几天（包括昨天发文）我也对房地产股票做了乐观的展望，如果买了，是可以赚到钱的。

大方向一定是延续着去年9.24的轨迹，持续宽松，动态监控，市场有回落就宽松，市场能稳住就备而不用。是以，今年的房地产政策，重点在于：能否超预期，而不在是否符合预期。

但落地到房地产行业与具体的不同能级的城市，市场有必要“持续用力”关注一个行业结构性问题：配售保障房。这将在政策之外，对房地产市场（特指商品房市场）产生不一样的影响。

我们重点谈深圳的配售保障房。关于配售保障房，我先前已经写了四篇文章《》、《》、《》、《》。从宏观到微观，从行业到买家，都有分析，有需要的童鞋可以点击阅读，会有更完整的认识，对自己的决策也会有帮助。

两个感受：

1）低价保障房这个领域市场信息差巨大。据我观察，尽管官方对保障房已经推广多年，但是深圳的买房人对保障房的了解太弱了，比如在鸿荣源珈誉府共有产权房申购时，还有许多人问什么是共有产权房。更遑论配售保障房了，许多买家压根儿没听过这是个什么玩意儿。但这将是很好的机会，政策在为许多年轻人、刚需买家创造有史以来最好的机会窗口。所以，年轻人在抱怨深圳只要“干电池”的同时，还是可以多关注这样的信息差。哪怕现在已经是移动互联时代了，各类信息差鸿沟依然巨大，不止表现在房地产。

2）今年将是包括深圳在内全国大城市推进配售保障房的元年，配售保障房将是今年市场的大重点，各地会根据中央精神加快推进这一住房类型，这将会对房地产市场的“止跌回稳”目标产生不确定的影响——配售保障房，将是影响深圳楼市走向的中观变量。业界研究不透深圳保障房，很难谈论深圳的房价走向。预料深圳会在比较快的时间里推出政策文件，并且展开配售工作。

看最近的信息，与房地产政策方向全力力撑楼市有所不同，住建部在要求各地“加大配售型保障性住房建设和供给”。

据2.20新华社消息，住建部2.18在青岛召开的会议要求：1）各地要加大配售保障房建设和供给；2）各地要出台配售型保障性住房管理办法；3）建立配售保障房轮候库。

随后是广东省住建厅召开会议，并邀请了样板城市青岛现场演示，要点：1）抓紧出台政策；2）抓紧编制“十五五”规划；3）抓紧建轮候库。

目前，整个广东，珠江口的6个城市——广深珠佛莞惠等6个城市已展开探索，尤其是省会广州，已经在去年底公布了配售房政策。

深圳目前在配售保障房方面的最重要特征可以归纳为：行动走在政策之前。配售房政策目前还没有出台，但是深圳已经批出了10多个配售房楼盘，年度总量规划也已经发出，并且最快至少有南山、福田两个项目已经可以在今年销售。

去年底，深圳发出保障房计划，其中配售型保障房将筹集约1.5万套。并且，同期，深圳首批配售型保障房也举行集体开工仪式，当时共约13个项目，分别在南山、福田、宝安等7区，房源合计1万多套。

据搜狐焦点2月报道，这个数量又增加了4个至17个，累计约1.27万房源（距离1.5万套的目标还有差）。其中，福田河套的福萃苑、南山西丽的栖河丽岛公馆，主体都在10+层，后者样板房已在施工中。

这是我们必须重视的深圳以及全国的房地产结构化动作：在要求各地减少商品房住宅新增供给的同时，增加配售型保障房的供给。

结合着这些信息，我有如下几个判断，对于业界研究以及有资格申购保障房的买家，可以参考：

1）预料深圳会未来比较快的时间里推出配售型保障房政策。参考上述住建部的要求，这应当是必然之势。同时，深圳也要在今年开始对外配售这类保障房。这两个原因，都要求深圳必须要在今年完成配售型保障房政策的确定。考虑到政策从征求意见稿到定稿的时间要求，我认为这个政策的征求意见稿很有机会在年中之前发出。届时有关申购条件、选房方式、户型配备、定价原则、退出机制等等，都将有明确规定。很多信息参考14号文和广州版本，应该都差不多，但看住建部要求要有“轮候库”，这和之前深圳一直在主推“摇号抽签”有不同，广州版本也没有要求“轮候”，这个是比较大的规则调整，需要等各地政策细则落地。

2）今年既是配售型保障房元年又将是保障房“大乱斗”之年。依据“14号文”要求，未来所有的可售类保障房都将统一为“配售型保障房”。这意味着，深圳现在市面上的安居房、人才房以及共有产权房，都将停止。但是这三类房产，现在还陆陆续续有很多项目要推向市场。按照新旧划断的原则，他们还是会按照旧有政策执行。故此，今年深圳将有四类可售型保障房全部出现在市场上。对于买家而言，这将会带来一个相当复杂的理解，自己更加适合哪类房产，需要花很多精力去对比。

3）配售型保障房对商品房市场的影响取决于其规模及节奏。配售保障房，与过往的安居、人才、共有本质上没有不同，故此也势必会对商品房市场的潜在需求量形成分流。至于这个影响有多大，我认为取决于如下三个因素：其一，房屋来源。如果全部是使用新增土地来建设，那就是在不断的增加新供应，鉴于其价格太低影响就会很大，而如果使用存量置换（政府收储商品房转成保障房），那影响则可小得多；其二，总量规模。目前可以验证，像2022年那样的人才房上市规模会对商品房市场构成显著冲击。而以媒体统计，今年所有可售类保障房潜在供应量约达4.5万套——超过深圳1年的商品住宅成交量。其三，释放节奏。规模大，释放得快，对市场的冲击会最大化。对于政府而言，这可以收获很好的政绩，对于买房人而言，也可以有更多的选择。但对于已经定调的房地产市场的“止跌回稳”，则会构成相当大的负面影响。最终，这些需要观察。

政策是来影响及调整不同人群的利益分配预期，对于有房群体和无房群体，大家的期待会不同。但如前所述，无论你是哪一类，都应该密切关注保障房的变化。尤其是在深圳还没买房子、甚或买房子深觉吃力的童鞋，这将是不可错过的机会。

楼市、股市交流，加微信号budao2000私询！