广东
我是紫沐，这是我第436篇日记。
绢麻厂最近有新消息。
传言产品定位，会从改善下调为刚需-刚改。
塔楼设计，面积段89㎡起步。
如果传言为真，就延伸出几个问题：
1.为什么绢麻厂要改定位？
2.绢麻厂改定位之后，对金融城有什么影响？
3.绢麻厂和琶洲南谁更优？
简单聊聊。
绢麻厂如果要改定位，表面原因是避免内卷。
要是绢麻厂和琶洲南都定位改善，购买力容易分流。
但更重要的原因，是错位打法，能让保利吃到更多利润。
绢麻厂和琶洲南的位置，其实差得不远。
如果都定位改善，就等于把刚需购买力全部放弃。
海珠刚需-刚改新盘很多，今年还会更多，是一片红海。
以琶洲南的配套，要做刚需，竞争力未必打得赢。
但金融城不一样，金融城是一片蓝海。
里面的新盘，要么是天河壹品、珠花这种旧规盘。
要么是华润天河润府这种学铁商不完善的新规盘。
绢麻厂如果定位刚需-刚改，凭借自身配套和新规优势，很容易就把金融城积蓄的刚需客都吃掉。
金融城吃刚需，琶洲南吃改善，利润最大化。
至于定价，也很好解决。
这里延伸一下，怎么估算一个楼盘的合理定价。
首先新房价格，是没有参考价值的，具体原因，可以翻上篇文章：大城靠科技，小城靠卖地
而二手价格要怎么参考，也有讲究。
就好像很多人喜欢用天河公园的标杆价格，去倒推绢麻厂的合理价格。
比如臻林挂牌10万，天逸成交价11.7万，去倒推绢麻厂值10万+。
这个逻辑，明显不严谨。
因为挂牌价和成交价之间，本身就有差额，具体原因，可以翻这篇：房价都腰斩了，要不要直接卖掉？
而成交价，天逸的成交样本太少，上一套成交11.7万，发生在24年1月。
过去一年房价普遍回撤多少，大家心里都有数。
所以真正值得参考的，是同样定位，且成交样本丰富的楼盘。
而在金融城，兰亭盛荟就是很好的参考对象。
同样定位刚需-刚改，体量也差不多。
现在兰亭的好户型，成交价在6万出头。
那绢麻厂在学位、通勤和得房率都有迭代的情况下，卖7万出头，市场无疑是买单的。
要是算上新盘溢价利润，绢麻厂卖8字头，相对比较合理。
而这个定价，对保利来说，也更方便它控盘金融城。
毕竟保利都荟天珺怎么说也是定位改善，目前还卖9万+。
后续绢麻厂定位刚需-刚改，卖8万；面粉厂定位豪宅，卖10万+，那保利就等于把金融城购买力都包圆了。
只是以都荟天珺的实力，在改善这一块，有点担不起大旗。
所以盲猜，绢麻厂就会下调定位，完全以刚需为主的可能性也不大。
至于绢麻厂和琶洲南的优劣对比。
如果定位不同，其实没太多可比性。
琶洲南定位改善，是纯板楼，还有专梯专户。
目前流出来的资料，外立面、园林、入户大堂、车库、会所，都是往豪宅方向靠的。
而绢麻厂要是定位刚需，在内外部交标上，很可能不会这么足料。
加上塔楼设计，居住舒适度肯定输板楼很多。
真有改善需求的买家，大概率都会选琶洲南，所以没太大可比性。
至于影响价值的因素，比如地段，那绢麻厂肯定比琶洲南更好。
前者是纯血的金融城板块，距离未来的金融城核心区也很近。
而后者属于泛琶洲板块，有点类似牛奶厂在天河东的定位。
所以单纯看想象力，绢麻厂天花板更高。
更别说绢麻厂多少能蹭到一点江景视野，稀缺资源是很值钱的。
但绢麻厂有一个大问题，就是员村。
员村对金融城的负面作用，已经写过很多次了。
以目前的环境和财政，想把员村搞好，保守是个十年计划。
而琶洲南的兑现速度则会快很多，都是空地，能连片开发。
所以琶洲南虽然天花板没有绢麻厂高，但成熟速度却比绢麻厂快。
这就需要根据持有计划，去做取舍。
而学铁商的话，两者半斤八两。
绢麻厂有配建小学，但没有配建商业。
琶洲南有配建商业，而且今年7月就能交付，但没有配建学位，想读隔壁的公立，很可能要统筹。
总的来说，绢麻厂和琶洲南孰优孰劣，还是得看个人：
更偏长期持有，更看重地段价值，独身或三口之家，或许更适合绢麻厂。
持有时间不定，更看重板块环境，对产品有要求的改善家庭，或许更适合琶洲南。
自住买房，买的不是最好，而是最适配。
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