房子卖不出去？这六招让你轻松抓住小阳春卖房机会！

三月春风吹，大会开，加上ai科技等产业腾飞带来的经济发展愿景，一年之中难得的楼市“小阳春”来了。

更重要的是，多地的实时数据均显示，二手房成交同比大幅增加。

△数据来源：冰山数据

也就是说，这段时间拿出真金白银入市的买家变多了，这也是业主卖房的好时机。

目前广州放盘的二手房源约15万套，如何才能更快、更好、更顺利卖房？恐怕也是眼下大家最想了解的。

最近，我也接到很多粉丝关于卖房的私信咨询，今天就索性一次性将别人收费299元/399元/1999元的付费咨询内容都讲一讲，也都是自己&身边的亲朋好友的亲身经历和掏心窝的话。

卖房真的可以做成一整个系列，这次算是开篇。我用的是“编年法”，让大家了解自己的房子在楼市的时间流中，到底属于什么段位。

知己知彼方能百战百胜。当然买家也可以对号入座，做到对广州的二手房有谱。

说到卖房，首先要了解自己手中物业的情况，而不是稀里糊涂地找中介放盘，完全让中介带节奏，依赖中介为自家的房子贴标签。

下面这张是最近20年广州房价的走势图，大家可以先对照一下，心中有数。

1、上世纪90年代以前

如果是上世纪90年代以前，甚至时间更早的房子，并且还是楼梯楼，基本都属于“老破小”这一类了。

这类房子多数产品较为过时、装修老旧，会在二手买卖时遭嫌弃。业主首先要考虑的是，是否真的要将房子变现的问题。

如果没有迫切的资金需求，也没有其他更好的投资渠道，然后算一下租金回报率，又甚至达到3%-4%以上，那么现阶段，房子留着继续收租，静观其变，就是最好的选择。

这也是在国内存款利率不断走低之后，北京、上海等地的“老破小”逆市走红的原因。有人已经开始去捡漏市中心那些热租的“老破小”了。

因为这波降价之后，其租金回报率已经远高于银行的大额订单了。风险也比其他的金融产品可控多了。

2、1990年-2000年

这个时期广州房价相对平稳，除了商品房之外，也有不少单位的房改房（1998年左右才全面停止福利分房）。

当时市场竞品不多，房价也相对低位。120-140㎡做三房，90㎡只做两房，在这个时期很常见。

这个时期的商品房户型间隔属于舒适型，但就是实用性弱。优点则是房价便宜、密度低，物管费也更低廉。

这些个优点，也就是你卖房时应该重点强调的卖点，类似直击买家痛点的话，如“现在的超高层住宅，怎么能住得下真正懂生活的人？”

需要避免的是，室内仍是上世纪八九十年代流行的客厅吊顶装修，时代色彩太过浓烈，较难让买家接受。

有条件的话，不妨趁现在的政府装修补贴政策，薅一波羊毛。但切忌搞成华而不实的网红ins风格的“炒家房”，还是要以品质住家，经典简约风为主。

3、2001年-2007年

广州房价稳步上升时期，尤其是2004年以后，房价升势更为明显。

紧凑型三房逐渐成为这一时期的主要产品，商品房户型比前一时期好一些。

相对于2010年以后的项目，这一时期的楼盘价格仍是洼地。只要你是一手业主，现在房子怎么卖都还是稳赚。

但以降价来换取快速成交是最蠢的办法，因为在信息非常透明的时代，一套房子的挂牌价一降再降，等来的就是准买家更厉害的大刀和等等党的心理。

你需要做的是从线上、线下、邻居处，了解现在小区二手房的真实房价。找准自己那套房的定位，比如我是优质楼层、正南朝向，房屋保养很好，那放盘价最起码就是市场价，让买家自行对比同一楼盘的其他房源即可。

4、2008年-2016年

2008年全球金融危机爆发，楼市遭遇了第一次回调。

这一次深度调整的时间虽然不长（2009年底开始回暖），但楼价跌，人们不买楼，对楼市放水的操作也多了起来（类似现在的户型新规）。

比如开始出现“偷面积”的产品，很多经典的“N+1”户型就是这个时期的产物。

所以，不用总觉得有新规加持的新房得房率，就秒杀所有二手房。

这个时期也有不少得房率接近100%的产品，而且是房间不需要睡窗台榻榻米，三面都能下床的那种。

直接自信告诉买家：超大的入户花园、“N+1”房、阳台等都只计算一半面积，而不是室内赠送的空间，多来自窗台就好。

5、2017年-2021年

楼市最后的疯狂时期，地价不断上升、地王频出。隔壁地块“面粉”还贵过在售楼盘“面包”的现象频频出现。

为了让新房能卖出两倍的“面粉”价，这个时期有一种叫“咬合式复式”的产品横空出世。

它是一种错层的复式设计，通过拔高层高（通常为5.4米左右，达到6米则需要两层计算）的方法，来从名义上实现“买一层送一层”的效果。

△咬合式复式示意图

不过，这种产品的优缺点都十分明显。室内有楼梯的设计对于家中的幼儿和老人来说都不太友好，比较适合年轻的悦己单身一族。

所以，虽然说二手楼现在是买方市场，但卖家也还是可以“挑客”的。

就比如有人觉得有点鸡肋的这种小复式产品，为特定人群规划好正中下怀的生活场景后，再发票圈，咨询量会翻倍。

6、2022年以后

这两年的二手房有点尴尬，可能不少人真的属于悲催的“高位站岗”。并且有可能户型实用率的确没有现在的新规产品高。

不过，不少房子还是期楼或者刚收楼不久，以及就是证不满2年交易的话，还要缴纳5.3%的增值税。

现在又有新盘夹击，愿意接手的“大冤种”真的不多。

就如有朋友跟我说，他前两年入手的老黄埔楼盘有买家接盘，但条件是各付各税，他大概要亏60w的税费。

权衡了一下，因为也还没有相中更好的楼盘，所以他选择等证满两年再做考虑。

有一点提醒大家，达到条件后，尽早完税办证哦，这样也能尽早“满2”解套。

由于篇幅的问题，“卖房”系列的开篇，我只是按时间轴，从面上梳理了一下广州二手房的总体情况，后面这个系列还会持续更新，敬请期待。