“止跌”仍未完成，“企稳”仍需努力

和一些粉丝聊，发现大家对短期的波动特别的关注。当然，一直以来也都是如此，这是人性。看到市场特别差的时候，就想脱手算了。看到市场有所好转的时候，就想着再等等是不是就能涨了。和炒股的心态是一样的，涨了贪婪，跌了恐惧。

但依据这样的短期思维做决策是错误的，你做不对。看到段大道的一句话 “当你迷惘的时候试试往远处看，看十年比看一两年要容易很多，看一两年会比看一两天容易很多”。我很认同，我一贯以来的思维也是如此。尤其是房地产天然是长期投资，看短期的数据对决策意义不大，许多粉丝童鞋在做决定的时候，不妨这样去想一想。

短期看，2025年市场会表现不错《》，有好消息，也有不那么好的。但在一个“表现尚可”的市场里，你个人要怎么做微观决策，那就完全是两码事了。

看三个维度。

一是房地产数据。用一句话说：环比有改善，同比仍在跌，看起来形成了一个震荡形势。

1）先行指标住宅开发投资同跌9.2%、住宅新开工量同跌近29%，“三连跌”，好消息是跌幅有减缓，一季度当然也一定是负的。同时看待售量，绝对值依然是在上升的，好消息是升幅有减缓。

2）销售指标住宅销售额同跌0.4%，住宅销售量同跌3.4%，量跌的比价多，显示价格短期在有力的“止跌企稳”。往回看，这个不是第一次出现，2023年同期也出现过反弹。技术上，也许这恰恰说明了一个L型的震荡形势形成了（当然时间周期短，可以把2021-2024全年时间段拉出来看看，也是类似的，L型走势是我们在2年前做出的判断）。

总体上说，有好转，但还不够稳固，止跌仍未完成，企稳仍需努力。这里说的不是阶段性止跌企稳，而是持续性止跌企稳，市场真正的止跌企稳。

所以，这就需要政策方面的继续加力，这是第二个维度，可以说，好消息大部分都是来自这里，不会有坏消息。

有几个大的好消息。

1）房地产不但要“持续用力推动止跌企稳”，还列入了“大宗消费”。这是定性方面的政策，也许这意味着今年对房地产购买，会有更多的补贴。

2）以中房协为代表的政策层在密集与房企沟通，这意味着会有新一轮的供给端纾困政策在酝酿。

3）货币政策与公积金政策都会继续支持房地产。比如“适时降准降息”，以及“适时降低住房公积金贷款利率”。以深圳为典型，刚刚落地了去年出台的住房公积金贷款宽松政策，家庭最高额度可以做到231万，利率2.85%。这个利率还是太贵了，会很快下调。这意味着其它条件不变在今年买房子月供成本会更低，去年买的今年也会降下来。

总体上说，这些都显示出政策层依然在释放非常清晰的信号，房地产还没有真正的稳住，必须要继续给出增量政策。是以，在政策这个部分，市场可以“大胆的乐观”，不会有一丝一毫的逆转。我还是那句话，必要时深圳会毫不犹豫的全面解除限购。当然，天花板仍在。注意是“止跌回稳”不是“回升”，而且“房住不炒”从来没有废止（事实上它已经完全实现了，现在的市场全是自住客在支持），以及，配售型保障房还在“加大力度建设”。这些是我们要清醒看到的。

第三个维度，就要看消费者接不接盘了。

我们都看得到，市场现在全是刚需自住在入市（他们面对的是蠢蠢欲动想卖房套现的童鞋），尤其是低价保障盘，动辄都是好几千人。像珈誉府，第三批共有产权房收客高达5265批！说明了什么？说明了深圳依然是有大把大把的人买不起房又需要房。这跟香港一模一样，香港2月份共录得2398宗资助性房屋按揭登记，环比1月大增144.7%，并且数字连续三个月上升，创下过去20个月新高。

那么问题来了，买商品房的自住客看什么，以及想要吸引长线投资者入场，他们又看什么。

他们会看通S到底会不会逆转这个重要指标，从来没有哪一天像现在这样，居民买个房子受宏观影响那么的密切。如果物价一直降，人们便不会有信心、有胆量消费，而只会去买瑞幸、蜜雪、PDD。通S意味着企业赚钱难，意味着你的家庭收入要减少，甚至意味着你可能会被公司优化掉，还意味着……资产价格（不仅楼市，还包括股市）会稳不住继续跌，就是你的股票会继续贬，财富效应持续为负。

现在通S的局面是这样。PPI从2022年第四季度起持续了九个季度、CPI从2023年第二季度起持续了七个季度，同比增速几乎全部运行于0下方。1-2月也一样，CPI分别为0.5%、-0.7%，PPI分别为-2.3%、-2.2%。如此，则PPI会持续收缩十个季度、CPI会持续收缩八个季度（创下历史最长纪录）。

这个形势还没有出现逆转，所以说，房地产真正要持续稳固下来，要有赖于广泛的经济复苏、以及老百姓社会保障的提升。这些也在加强，但需要时间。

以上是我们要看到的真实局面，在好转，能持续，但一切没那么快。落到个人的决策上面，我不着急，也建议你不要急。专注于自身，少受外界饥饿营销的干扰，冷静做对的事情。

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