广东
我是紫沐，这是我第439篇日记。
很多人吐槽，广州无脑推新规盘，对救市弊大于利。
因为现在的新盘，便宜、得房率高、楼龄新、产品好，甚至开始卷交标和会所。
刚需预算能买到的体验，别说对标刚需二手，比改善二手都要好。
这就导致，新房确实好卖了。
但前几年掏空六个钱包上车的刚需，全成了祭品，腰斩血亏。
而且置换链条断掉，改善购买力的数量和预算也会变少。
对楼市整体复苏，副作用太大。
所以广州后续有可能会控制供应，现在抄底二手房是好时机。
这逻辑，有三个问题。
1.广州后续控制新增供应，可能性极低。
广州目前有两个困境。
一个是财政没啥钱了，一个是产业跟不上时代。
那在产业升级完成、税收重新稳定之前，广州只能靠卖地续命。
所谓的控制供应，让前几年高位接盘的买家解套，只是一厢情愿。
没钱了，操作都会变形。
连牵涉到底层民生的公共事业费用都能涨，还顾得上有钱买房的群体？
所以做推论的时候，别老是靠猜，要多看看操盘手实际上做了什么。
而广州的实际行动，就是前几天官宣，今年要卖139块地。
而且城中村改造也在发力，今年的重点旧改项目，高达52个。
可预见的未来，广州新房只会越来越多。
而且是产品越来越好，性价比越来越高的新房。
期望靠广州控制供地，来稳住二手房价，痴人说梦。
2.刚需-刚改的二手房，接下来受到的冲击会更大。
细看广州今年的139块供地，能发现一个特点。
就是占地1万多㎡的小地块，供应占比越来越多。
原因其实也简单。
大地块，不是什么开发商都吃得下。
对操盘手来说，虽然赚得多，但不太好卖。
可小地块不一样。
特别是核心区的小地块，总价不高，随便一个开发商都吃得下。
而且核心区带学铁商的新规盘少，潜在需求足，很好卖。
去年的保利雅郡、越秀云悦，还有今年开年时候的保利珠江印象，都是典型。
所以提高核心区小地块供应量，是维持土地财政的核心。
这也意味着，核心区刚需-刚改新盘，未来只会越来越多。
所以从保值角度，对刚需-刚改二手盘，特别是楼龄20年以上的，尽量别去接。
3.从自住层面考虑，新房优势也很大。
以前房子不愁卖，开发商不需要花心思做产品，随便套个模板就能卖爆。
所以广州楼市虽然火了20年，在产品上却没半点进步。
光看品质，被很多二三四线城市吊起来打。
但这两年不一样了，楼市内卷得厉害，不升级产品，压根卖不出去。
所以这两年新盘迭代非常快。
从最直接的得房率，到园林、会所、交标，都在升级。
以前会所和全屋智能，都是豪宅标配。
但现在刚需新盘，像最近的珠江天河都荟和中交天翠，全都给配齐了。
刚需级别的预算，买改善级别的体验，不是一句空话。
这是同预算二手房，根本做不到的。
既然新房的产品力，比二手房只会越来越好。
那不管是出于保值，还是为了自住。
非特殊情况，买新房的优先度自然会高很多。
所以，关于买新房还是买二手这个问题，其实没啥悬念。
在广州放宽得房率和宅地供应之后，新房对二手房就是降维打击的。
就像广州地铁最近新上的两个盘。
200万左右，能在番禺或者老黄埔，买一套配套齐全，70+㎡就带主套的新规房。
同样预算，二手房做得到吗？
所以现阶段如果要买二手，除非两种情况。
要么是价格特别笋。
同地段同配套同次新，新盘3万，二手急售一万五，那入手没问题。
要么就是小孩要读书，需要现楼或准现楼。
或者对师资和教育质量有要求，那可以选二手。
说实话，同样的校名。
老牌本校和贴牌新校之间，差距很大的。
那些跟你说没啥区别的都只是销售说辞，好老师不是大白菜。
所以关于买新房还是买二手。
非特殊，新房优先。
除非价格特别笋或者要读书，才考虑二手。
抄底这个词，放在广州，其实不太适用，至少现在不适用。
广州会控制供地，是猜测。
广州要卖139块地，是事实。
天量供应之下，很多房子，注定是救不起来了。
有些人，也注定会成为“不计代价”中的代价。
作为普通买家，老老实实吃点时代红利，比冒险要稳得多。
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