地价创历史新高，楼市步入良性循环？

五一的楼市突然爆火，在意料之外，也在意料之中。

过去7个月的新房销售较好，为房企创造了较为宽裕的现金流。因而，众多房企已经开始对后续的市场预期看好，持续增强了投资信心。

因而今年以来，房企拿地的积极性再次高涨，溢价成交的土地不断增多。

不经意间，今年全国25个城市的土地价格已经创下了历史新高。

在上海易居房地产研究院严跃进看来，“新房向好→地市向好→带动新房市场再向好”的良性循环机制正在形成。

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五一楼市大火

去年9月，楼市走好以来，已经过去了半年多。到了4月，一些人还在对楼市能不能持续回暖抱有一份怀疑态度。

4月初，因为中美贸易战打响，楼市开始略显疲态。一些人开始担心，中美贸易战开打，经济受到影响，买房人更加不敢买房了。

以广州楼市为例，3月广州新房网签量超过5800多套，平均下来每周1300多套，但是到了4月前两周，楼市成交分别下滑至890套和1088套。仿佛是验证了怀疑这轮回暖可持续性人的猜测。

反转却变得很快。4月16日，中国一季度GDP同比增长5.4%的事实再次给了人们信心。4月最后两周，楼市又再次迎来一轮小高潮，分别成交1472套和2368套，最后一周突破了2000套的单周成交量。

5月假期，在很多人还以为，按照惯例，很多人是会在假期选择出去游玩，假期回来后再去买房。可他们万万没有想到，不少人乘着假期，没有选择出游，而是猫在广州抢房。

五一期间，买房人的热情却十分高涨，5月1日-5日，仅5天时间的认购量就有2093 套。

其中，五一小长假，广东保利宣称成交金额25.8亿元，越秀地产宣称，五一来访超6000组，成交破1000套。五一指标达成率超过200%，并且宣布五一优惠即将全面取消。

新房市场的集中放量，再次验证了广州楼市正在经历一轮实实在在的热潮。

不只是新房，广州的二手房成交也十分活跃。4月，根据广州市房地产中介协会公布数据显示，全市住宅网签量达10312套，继1月和3月后，迎来年内第三个“万套月”，打破“4月传统淡季”的固有印象。

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政策产品市场共振

楼市成交变得活跃，首先得益于政策的持续推动。其底层逻辑是政策、产品和市场共同作用的结果。

自2024年以来，广州就已陆续优化限购政策，释放大量潜在购房群体。同时首付比例降低至15%，央行多次引导5年期LPR下行，叠加“认房不认贷”政策延续，购房成本和门槛双降，尤其利好刚需以及改善家庭。

此外针对“以旧换新”需求，政府还联合企业推出契税减免、置换补贴等措施，包括今年一季度全市二手房“带押过户”办理量同比存在显著增长，表明交易流程简化进一步激活置换链条。

锦上添花的是，广州区级政府相继推出提振消费者信心的政策，比如说花都推出买房送准户口，南沙推出买房送学位等刺激政策，加上去年9月广州全面取消限购后，非户籍家庭无需社保即可购房，中心城区彻底放开，直接点燃了外地买家的热情。

不仅是政策上给力，房地产开发企业也相继推出有竞争力的产品，保利天奕、新世界·天馥等项目凭借地段优势，吸引琶洲、白鹅潭商务人群，五一期间来访量均超千组。

现实表明，高收入群体对当下核心区优质资产价值的认可，先知先觉地追逐优质资产。

比如说，保利天奕的开盘价格在7万-8万元，与保利天悦花园16万多的二手房均价，显得非常有竞争力，因而备受高收入群体的追捧。两次推新货，都基本上是一抢而空。

地处珠江新城的保利天曜项目，是板块内千万级别的高端改善红盘，5月1日开放销售中心时就出现了“验资300万仍排长队”的场景。让一众身家千万的买家冒着大雨，排队抢房，也是一大奇观。据透露，保利天曜吹风价10万-13万，相对于侨鑫汇悦台、凯旋新世界这些价格在15万-30万之间，性价比较为突出。保利方面透露，该项目五天到访达5000组，创下广州核心区千万级豪宅项目最高到访纪录。

越秀地产也在五一之后发布喜报，越秀珠实皓悦滨江，海珠西五一销冠，5天实现销售6.5亿。

就在各地频传利好的时候，央妈再次给楼市稳步发展再加了一把火。5月7日，中国人民银行行长潘功胜在新闻发布会上宣布，降准0.5个百分点，向市场提供长期流动性约1万亿元，并降低政策利率0.1个百分点，同时下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。在稳楼市方面，金融监管总局局长李云泽会上也表示，近期将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，助力持续巩固房地产市场稳定态势。

在政策利好的不断呵护之下，楼市有了长期走稳的持续动力。

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地价创下历史新高

政策、产品、新房市场三方共振之后，带动了房企对于土地市场的投资热情高涨。

过去7个月的新房销售较好，为房企创造了较为宽裕的现金流，同时对于后续市场的预期看好，也持续增强了房企投资土地市场的信心。

上海易居房地产研究院的研究报告显示，北京、上海、广州、深圳、沈阳、大连、天津、石家庄、济南、青岛、杭州、宁波、南京、苏州、合肥、武汉、长沙、郑州、福州、厦门、成都、重庆、昆明、西安和海口等25个城市土地溢价率逐步走高。

究其原因，除了市场向好，房企投资信心增强以外，还有一个关键的原因，那就是地块质量普遍较高。25个城市纷纷供应优质地块，其区位优势较好、开发条件较优，具有较好的投资潜力。

统计显示，今年前4月全国25个重点城市土地溢价率为19%，相比去年全年6%明显拉升，即增加了13个百分点。同时，观察历史年度数据，该溢价率是2018年以来的最高水平，即创下最近8年的最高值。说明在本轮房地产向好发展过程中，重点城市土地市场表现积极和活跃。

溢价率上升的同时，也使得楼板价或地价明显拉升。统计显示，今年前4月全国25城住宅用地楼板价为13003元/平方米，对比去年全年8467元/平方米增长54%。今年成为历史上地价最高的一年。

土地价格的不断抬升，使得楼价的成本进一步提升，有望推动楼市进一步向上企稳。而政策推动的交易环节税费降低，利率和首付比例的降低，又进一步降低了楼市的交易成本。

因而来说，楼市持续向好的基础进一步夯实。