5月杭州不限价楼盘开始上市，最高涨28%，新价格体系雏形初现

2024年“10.9”新政，杭州全面取消限价政策，限价取消以来的近八个月，杭州土地市场热度不减，开发商积极拿地，地王、高价地、低密地频现

不同于限价时代开发商无需决策定价，商品房市场恢复自由定价后，又叠加未来市场不确定加剧，开发商对于项目定价普遍表现谨慎

这导致限价取消后拿地的项目，目前绝大多数都未上市，各项目的最终产品品质和各板块的新价格体系都有待市场检验

5月，多个板块首个不限价的楼盘陆续上市，杭州商品房新的价格体系初现雏形，部分板块的新价格已经得到买卖双方验证。

与此同时，部分板块最后的限价高端楼盘在等待多时后，悄然入市。

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多个板块首个不限价楼盘涨价

中签率约10%-25%

5月，多个板块的首个不限价楼盘陆续上市，部分楼盘取得了较低的中签率，甚至低于此前限价楼盘摇号中签率。

首先，这些楼盘所在的板块或位于主城或较为，板块或小范围内新房供应较少甚至断供多时

其次，杭州取消限价以来，地王、高价地、低密地频出，未来市场上大户型、高总价项目将喷薄而出，反而适合中产改善的项目短缺，助推着部分改善购房者看到令人满意的项目后加速上车。

最后，与限价时代的次新二手房相比，限价取消后的商品房在品质、外立面、配套等多维度都得到提升，同板块价格相近的情况下，人们更愿意选择不限价的商品房。

这些中签率较低的楼盘的价格，几乎可以确立各板块商品房新的价格体系

拱墅区东新迎来首个不限价楼盘入市，绿城·岸芷丁香在5月首开1幢、7幢、8幢合计112套房源，高层户型139-160㎡，精装售价56265元/㎡

5月22日，绿城·岸芷丁香摇号，共有1088组家庭报名，摇号中签率约10.29%，截至目前这是今年以来第二低的中签率。

此前东新的精装限价为47000元/㎡，相比之下绿城·岸芷丁香的首开价格上涨了9265元/㎡，涨幅约19.7%

对比该项目周边的限价盘，最后一次开盘中签率却普遍更高，伟星·星晖嘉和府2024年12月摇号中签率约16.24%，滨江建杭国泰·棠前嘉悦府2024年3月摇号中签率约22.92%，西房·宸樾恒久府2025年3月最后一次开盘未摇号。

价格上涨，摇号中签率却下降了，这或与杭州市区新房供应结构变化有关。未来大量低密、大户型项目将上市，总价门槛奔着千万级别而去，反而令人满意的价格在4万-6万元/㎡的中产改善项目却不多，或是致使绿城·岸芷丁香热度上升的缘由之一。

绿城·岸芷丁香实景图

图源：绿城中国

华润·沄璟文华轩之江核心区的首个不限价楼盘，5月首开1幢、7幢、9幢、15幢合计124套，高层户型145㎡、178㎡，精装售价45000元/㎡

之江核心区此前高层精装限价37500元/㎡，华润·沄璟文华轩首开价格上涨了7500元/㎡，涨幅约20%

之江核心区新房断供多时，且后续几乎没有宅地可供应，华润·沄璟文华轩让购房者等待多时，最终吸引509组家庭参与摇号，摇号中签率约24.36%

华润·沄璟文华轩实景图

图源：华润置地

勾庄核心玉湖CBD首个不限价楼盘中建·玉湖之星，5月首开4幢、6幢合计138套，高层户型113-149㎡，精装售价32599元/㎡

勾庄此前精装限价31200元/㎡，中建·玉湖之星首开价格上涨1399元/㎡，涨幅约4.5%，参考周边次新二手房城北万象城幸福里，主流挂牌价约3.0万-4.5万元/㎡（二手房数据来源：贝壳找房，下同）。

5月23日，中建·玉湖之星摇号中签率约26.59%，在3万-4万元/㎡新房和次新房聚集的勾庄及邻近拱墅区的运河新城，取得这样的中签率表现已经相当不错。

中建·玉湖之星效果图（过程稿）

图源：中建三局

华润·望云润玺是余杭云城板块首个不限价楼盘，5月首开6幢、7幢合计114套，高层户型127-139㎡，精装售价39238元/㎡

相比云城此前精装限价36100元/㎡，华润·望云润玺上涨3138元/㎡，涨幅约8.7%，参考相近的次新二手房杭与城，主流挂牌价约3.4万-4.7万元/㎡

5月22日，华润·望云润玺摇号中签率约20.25%，而近一年半以来云城多数楼盘都是高中签率或无需摇号。

华润·望云润玺效果图

图源：华润置地

未来科技城的首个不限价楼盘滨江兴耀·时舟里，5月首开2幢、6幢合计149套，高层户型106-139㎡，精装售价34760元/㎡

项目位于未来科技城核心以南，靠近闲林板块，此前该片区域的绿城·绿汀春晓精装限价27200元/㎡（低于未来科技城核心限价36100元/㎡），相比滨江兴耀·时舟里首开售价上涨了7560元/㎡，涨幅约27.8%，但未高于未来科技城核心区域的限价。

5月15日，滨江兴耀·时舟里首开摇号中签率约17.35%，与同板块的建发·云湖之城今年的摇号中签率11.45%-21.99%，不相上下。

趁着热度，滨江兴耀·时舟里在5月底加推126套房源，精装售价提高至35189元/㎡，相比首开上涨429元/㎡，目前暂未公布报名结果。

滨江兴耀·时舟里实景图

图源：滨江集团

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部分不限价楼盘售价低于限价

以价换量，快速去化

另一部分不限价楼盘则采取了“以价换量”的策略，以低于当初板块限价的售价来获取较快的销售速度，这些楼盘往往位于各板块相对边缘位置，市场热度相对较低。

笕桥的滨江兴耀·沐新月，是该板块首个不限价楼盘，4月以来多次开盘，每次开盘套数都在百套以下，高层户型96-135㎡，精装售价约31500-32565元/㎡

与其直线相距约700米的杰立·潮正府此前精装限价35000元/㎡，相比之下，滨江兴耀·沐新月的售价更低，多次摇号中签率约22.81%-32.50%

同样位于勾庄非核心的和萃揽悦园，更靠近三墩，但周边配套不如勾庄核心。

3月以来多次开盘，高层户型96-139㎡，精装售价26749-30779元/㎡，摇号中签率约13.64%-43.84%

这一售价低于勾庄此前限价31200元/㎡，项目周边次新房较少，参考十年房龄的越秀·星汇悦城主流二手房挂牌价约2.2万-3.5万元/㎡

此外，金沙湖的兴耀滨江·沐兰台在5月首开精装售价33999元/㎡，也低于此前板块精装限价38300元/㎡，目前还在报名中。

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各板块最后限价盘受关注

顶流限价盘触发社保排序

除了不限价的楼盘，部分板块还有最后一批限价楼盘在售或等待入市，这些限价楼盘中与周边二手房仍存在倒挂的，受到极大关注。

主城上塘板块的招商·天青岳，自2024年8月拿地后迟迟未上市，地块容积率1.2，精装限价56820元/㎡，参考周边次新二手房杭州大家，高层主流挂牌价约6.0万-7.0万元/㎡

5月19日，招商·天青岳低调拿出预售证，首推32套叠墅，户型240㎡以上，首开的房源均价达到59006元/㎡，最终触发社保排序，292组家庭入围，摇号中签率约10.96%

招商·天青岳鸟瞰效果图

图片来源网络

钱江新城二期最后的限价楼盘绿城·玉澜月华，精装限价67500元/㎡，在3月首开时已触发社保排序，摇号中签率约12.42%

5月，绿城·玉澜月华加推86套高层房源，户型212-388㎡，再次触发社保排序，摇号中签率约11.24%

绿城·玉澜月华意向效果图

图源：绿城中国

今年的摇号热门板块之一运河新城，有多个限价楼盘在售，如滨运映翠湾、绿城·汀岸印月、绿城运河·宸岸栖月等，精装限价33700元/㎡，摇号中签率约10.04%-16.00%

不限价楼盘陆续上市，重塑杭州各板块价格和价值体系

到目前为止可以看出的分化是：

1、热点板块、供应量较少的板块，价格上涨；

2、在原来限价时期去化速度相对较慢的板块，开发商普遍将价格调至原限价水平以下，以价格换取流速

3、越是价格上涨的热点板块，中签率反而越低。

杭州商品房新的价格体系，实际上是对原来限价体系的彻底否定

到目前为止，各板块新的价格体系只能说雏形初现

还有大量的，特别是最高端的不限价的地王项目尚未面世，这些项目的价格体系仍有待市场检验

但开发商对取消限价后的市场也仍较为理性谨慎，特别是大量地王、高价地、低密地的高端项目还未上市，包括建发蒋村低密项目、滨江水电新村项目、滨江民生药厂项目、华润安琪儿项目、大家安琪儿项目等。

部分楼盘已经向市场传递信号，滨江集团董事长戚金兴在接受采访时曾透露，滨江水电新村项目产品革命性迭代，层高高达3.5米，希望卖到10万+到12万左右，而非市场传闻的15万甚至更高。