安徽
今天，蜀山区董铺湖旁，合肥城改玉湖云境的实景示范区正式开放！
玉湖云境这个项目，有很多买房人在关注，想了解产品细节。但产品我们稍后再了解，先看看价格！
据了解，项目6-11层洋房均价仅有不到2万！
说到均价，大家第一反应可能都是由顶底楼拉低均价，标准层价格明显高出。
然而，玉湖云境洋房所有顶楼送露台，10/11层洋房首层架空，6层洋房一楼送院子，有露台和院子赠送的房源价格不会是最低，那这个价格就很有含金量和想象空间了。
▲示意图（过程稿）
也就是能以一个很有冲击力的价格，在西南区域买一个新计容、实际使用率超100%、非顶底层的高品质洋房，还拥有当下最稀缺和需求量最大的约123-146平面积段，可以低总价实现改善目标。
对于价格，大家一般常用周边二手房成交价来参考、比较，我们找两个玉湖云境周边代表性小区的成交价来看看。（引用2025年1-4月贝系二手房成交数据）
一是华润桃源里，根据成交数据显示，3月有一套洋房成交，单价高达2.7万。
二是御璟江山，去掉底复，洋房价格在2万到2.65万。单价最高这套，是顶楼复式带露台房源，可见此类产品还是很受欢迎的，也存在明显溢价。
从这里会发现，作为新计容、新产品的玉湖云境，价格可能还要低于前期开发的二手房，全城难寻第二处。
这里还有一个很有意思的数据，下图是2023年和2025年御璟江山洋房的成交情况，从成交价对比看，御璟江山非常抗跌，价格降幅远低于平均水平。
而御璟江山能有这个表现，固然离不开自身优异品质，但片区价值也是必不可少。
提到玉湖云境、御璟江山所在片区，由于被四季花海、董铺水库和大蜀山森林公园环绕，大家第一时间想到的可能就是其拥有充沛生态资源，宛如一个天然的大氧吧。
这是片区核心价值之一，但也并不止于此。
片区北邻中国科学院合肥物质科学研究院所在地—科学岛，其拥有30多个国家或省部级重点实验室和研究中心，以及10多个大型实验平台，是合肥乃至安徽科研的主阵地。
同时，科学岛现有职工约2700名，各类顶尖人才300余人，并设有6个博士后流动站、18个博士点和21个硕士点，在学研究生约3100名（数据源：合肥物质院官网），存在大量居住、购房需求。
▲图源：网络
此外，片区所属的蜀山经开区近年环境科技、数字经济、跨境电商、建筑业四大主导产业也蓬勃发展，也带来大量高层次产业人口。
所以，沿着科学岛路建设高品质住宅，是情理之中的事情。
如玉湖云境北侧的“聚贤苑”，就是为高层次尖端人才量身打造的人才公寓，其业主多来自科学岛。
而这个项目也是由合肥城改开发，从聚贤苑到玉湖云境，充分展现了合肥城改在蜀山区这片土地上的持续深耕和品质坚守。
▲示意图（过程稿）
回到玉湖云境，项目位于甘泉路与石牛路交口，有个很显著的特点：离尘不离城！
玉湖云境不仅与占地约2944亩的四季花海和约31万亩水域的董铺水库相邻，出门就到幼儿园、小学、初中、高中一站式教育的私立贵族学校—合肥安生学校，公办合肥市五十中东校蜀山中小学，人文气息浓厚。
往南1.5公里内，还有奥园城市天地和乐客来国际商业中心等大型商业，以及众多商业街，配套完善。
1.6公里处的长江西路则在15分车程内，串联起龙湖天街、安医附院、妇幼保健院等优质商业和医疗资源，既能享受自然馈赠的健康与诗意，又不脱离城市的便利与繁华，可谓“自然资产”的典范。
▲示意图（过程稿）
简单了解了位置后，我们再来看看产品。
虽然玉湖云境价格很低，但作为拥有四十多年房地产开发管理经验的市属国有房地产企业，合肥城改坚持质高价优，让品质与价格双惊喜！
玉湖云境规划5栋高层和7栋洋房，5栋高层由政府团购，对外销售仅有3栋11+1层、1栋10+1层和3栋6+1层洋房，另外地块西南角规划1200平的商业和物业用房。
这7栋洋房顶层全部为复式，赠送露台，如124平赠送约25平、134平赠送约56平、149平赠送约65平，如前文御璟江山成交数据所示，此类顶复+赠送露台的房源二手房市场存在明显溢价。
而在露台之外，6层洋房一楼均有约57到80平的院子赠送，这也是市场上最受欢迎和稀缺的产品之一。
▲示意图（过程稿）
在外立面上，玉湖云境采用非对称立面设计手法，选用蓝钻玻璃幕墙、灰色/米白色石材、香槟金/米白色铝板和灰色真石漆等材质，辅以270度转角弧线处理，打造出一个很有辨识度和美感的立面效果。
▲示意图（过程稿）
归家动线上，合肥城改设计了“五进式归家礼序”，分别是一进“天使之翼”门庭、二进下沉庭院、三进中央花园、四进景观客厅、五进私属雅居。
目前实景示范区呈现的东门，就是一进“天使之翼”门庭，犹如天使之翼般舒展，迎接业主归家。
结合拥有约10米高数码水帘飞瀑和铺满普拉达绿大理石的水池的下沉式庭院，以及与下沉庭院无缝衔接，集交通接驳、社交互动于一体的“中央车站”，归家动线兼具艺术美感和尊贵体验。
▲示意图（过程稿）
▲示意图（过程稿）
作为低密社区，玉湖云境还规划了约3000㎡互动式中央景观花园，包含逸云茶轩、翡翠绿坪、云池漱玉、云养乐园、云树雅院五大场景，给业主带来内外皆园的居住体验。
另外还有约730米全景夜光跑道、3D林荫式亲子乐园、趣味式健身器材区等设计，以及约1600㎡的四大主题泛会所架空层，满足全龄段业主的运动、休闲和娱乐需求。
▲示意图（过程稿）
▲示意图（过程稿）
最后我们再来看看户型图，新计容规则带来最直观的优势就是得房率提升，玉湖云境目前公布的123/135/146户型，实际使用率都在100%以上，结合价格，更让性价比凸显。
▲示意图（过程稿）
▲示意图（过程稿）
▲示意图（过程稿）
▲示意图（过程稿）
整体上看，以合肥城改玉湖云境的价格，不论对比新房，还是二手房，都很具有冲击力和优势，属于难得的低成本改善机会。
目前项目的实景示范区已经开放，也临近首开，有意向了解还需尽快前往参观了解！
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