广州新规户型，正在上演“皇帝的新装”...

二娃说

谢霆锋一开口就是情怀，王菲一开口就是经典， 我朋友一开口就是借钱！

不行，我忍不了了！

今天，二娃必须要来说一说，广州新规户型的问题！

因为我发现，现在，越来越多的买房人，像中了毒一样，满脑子只有新规，无限地放大新规的好，似乎把买房最核心的东西和诉求，都给忘得一干二净了！

讲真，这种买房逻辑，实在太荒谬、太偏执，也太傻X了！

广州新规户型，没你想象那么好

那么，广州新规户型真那么好吗？它隐藏着哪些不为人知的问题呢？

下面，二娃从3个方面，来简单说一说：

第一、120-130%超高实用率，很多都是假的！

首先，二娃必须得承认，现在的新规户型，确实比旧规户型更好，实用率也更高。

但通常也就高10%左右，真的没有20%-30%那么夸张！这些都是“数字游戏”罢了！

我们都知道，实用率=（套内面积+赠送面积）÷建筑面积。

比如，你买了一套100㎡的房子，套内面积只有80㎡，赠送面积有10㎡。那么，你这套房子的实用率就应该是（80+10）/100=90%！

但很多开发商，他们的算法却是这样的：

算法一：（建筑面积+赠送面积）/建筑面积=实用率。

算法二：（套内面积+赠送面积）/套内面积×100%=实用率。

于是，同一套房子，在他们的输出口径中，实用率就变成了110%和112%了！

这也是为什么，现在一些所谓120%-130%超高实用率的新规盘，看完大家都挺失望的，不知道实用率高在了哪里？

◆ 前段时间和朋友的聊天截图

第二、户型格局，越来越极端！270°全景玻璃窗，好看，但不实用！

另外，二娃在看新规项目时发现，现在大家都在一味的做大主卧和客厅，但却在压缩次卧的面积。

比如，主卧20㎡，剩下的次卧基本只有8㎡！次卧超过10㎡都变成了一种奢望。

试问，这种设计真的好用吗？等你入住后会发现，放完一张床后，连做衣柜的空间都没了。

还有就是，大家都在做的主卧270度转角飘窗，看起来确实上头，很爽，但实际上不实用！

一来，安全性没有墙体高。你看台风等极端天气，封窗玻璃掉落爆裂的新闻，今年不少呀！你整个主卧，这么大的面积都是玻璃面，多少都会有点担心啦！

二来，主卧对视问题严重。大家在看异地板房时，很容易忽略实际的楼间距。

三来，不隔热啊！大家都知道，广州这个天气，基本2/3的时间都是夏天，这种设计，真的会热死！

第三、

私密性差，后期改造问题多！

此外，新规项目为了提高实用率，往往使用了一些特殊的手法，加大“阳台、飘窗、花池”的报建。

这也意味着，后期会有大量的首尾改造工程留给业主。还有，因为涉及到一些报建的“灰色地带”，所以，要是遇到政策变化，可能会出现“违建风险”。交楼和办证时不排除出现一些纠纷的可能。

再说了，新规户型因为阳台、飘窗报建的关系，多了很多玻璃面，导致私密性也大打折扣。楼栋对望，邻居对视的问题越来越多。

呐~像下面这样的布局，你洗个澡，对面邻居在阳台都能看见，多尴尬啊！

莫被高实用率，麻痹了神经！

当然，我也不是说新规户型不好，不能买。而是想要让大家全方位了解新规户型的优缺点，理性购买，莫要盲目追“新”。

毕竟，房子的价值，最终还是由“地段、交通、配套、环境、产品”等综合条件决定的。

而户型，只是产品中的其中一环。产品呢，又包含了“园林、会所、户型、交标、外立面、后期维护”等，你在小区所见的一切。

如果，把买房比作是一张满分100分的试卷，那产品这道大题，总分也就15-20分，户型的分比自然就更少了。

所以，大家不要本末倒置，把劲儿使错了地方！更不要被高实用率麻痹了神经，这是很危险的！

这就好像，现在新出来的电车，都在拼几秒加速的能力，以及续航里程数，很容易让买家忽略其他关键性的问题。

比如，你买了个小米ultra，加速能力再强，在广州市区也只能开到50-60km/h呀！

而关于这个问题，如果大家还有其他观点想要补充，可以扫码进群一起讨论！

买房，我们真正应该关注什么？

看到这里，可能有人就要问了：作为买房人，我们真正应该关注什么呢？

嗯，这个问题呀，我觉得要分两个层面来回答：

对于刚需而言，我觉得应该侧重于解决自身的需求。比如，地铁、学位、买菜、园林、环境、社区、物业等等。

但对于豪宅客来说，则需要在满足自身居住需求以外，还要考虑到资产配置，保值/增值的元素。

若用一个公式来表达的话，那应该是这样的：豪宅竞争力=稀缺的地段×稀缺的资源/产品同质化水平+圈层运营深度。

说白了，买豪宅，核心买的就是稀缺+圈层。这和户型实用率，关系真不大！

呐~昨天，一位粉丝来问我，选中海大境，还是选新规项目时，我就明确的告诉了她：选中海大境！

至于原因嘛，我们继续往下看......

◆ 我与粉丝的聊天截图

通过截图，我们可以知道，这位粉丝的买房诉求很清晰：

1）总价预算1000万左右，想要买一套4房

2）老公在海珠上班（某金融公司高管）、老婆是天河公园某高校老师

3）在意交通和居住环境，一个开车上班，一个地铁出行

4）计划二胎，想买大社区楼盘

5）想要早点收楼，想要确定性

6）希望能保值增值，在意业主圈层

说真的，看完她的核心诉求后，我觉得目前广州1000万左右的项目中，价格稳健，又符合她需求的楼盘，真没有比中海大境更好的了。

不信，我们挨个匹配来看一看。

◆ 项目实景图

广州中轴+国家湿地公园，保值性会更强！

匹配度：★★★★★

众所周知，买房最重要的就是地段！

如果你有认真研究过中海大境的位置，你便会发现，它的地段非常好。

不仅在海珠的核心区-区府板块。而且，正好位于整个广州的中轴之上，距离珠江新城、琶洲都特别近。

也许，你会说城市的核心区是会变的，会迁移的。但一座城市的超级IP是不会迁移的！

你看，北京的故宫能迁移吗？上海的东方明珠能迁移吗？广州的小蛮腰能迁移吗？明显不会嘛！

但是呢，超级IP却是会增加的！

比如，前不久，广州日报就曾报道“广州城市新中轴向南延伸‌，海珠片区三滘、东风启动区规划通过！”

明确广州城市新中轴线将向南延伸‌，海珠区内打造长约6公里的中央绿轴！作为世界级城市会客厅。届时，一些超级IP地标又将诞生！

而中海大境无疑是直接受益者，因为它刚好在新中轴线的中间。

单从这一点来看，中海大境的价值，未来还有很大上浮空间。

更何况，它还有海珠国家湿地公园。这可是广州市中心的绿肺，更是不可复制的自然资源。

它的价值，就如同伦敦海德公园对伦敦的作用。

◆ 大境与海珠国家湿地公园位置关系示意图

预算符合：1000万左右，能买4房！

匹配度：★★★★★

据二娃了解，目前中海大境在售东区组团16栋，建面约129-143㎡的4房单位。这也是整个楼盘最后一栋小户型，卖完就真的没有了！

其中，建面约129㎡03单元，东南向高层，直接俯瞰海珠湖湿地公园，且是超实用的南北双阳台四房。目前900万以上，就能上车！

建面约143㎡的02单元，则能一线看上涌果树公园，毫无遮挡，视野无敌，且四开间朝南。

目前，总价1000万出头就能买到，与粉丝的预算比较吻合。

当然，项目建面约186-270㎡的大平层也同步在售，想了解最新价格信息，也可以找二娃咨询。

值得一提的是，为了庆祝端午节，中海大境还推出了10大特惠活动。比如，送价值5万元的车位抵用券、1年物业管理费等等，详细信息可看下图：

而提到户型使用率的话，大境也是享受了20%阳台率新规的头啖汤楼盘之一。若按某些宣传口径算法，它的使用率也能超过110%！

但项目比较实在，并没有这样去宣传和输出。所以，很多人就误以为大境实用率比新规户型低很多，其实并没有！

◆ 项目建面约142㎡样板房实景图

交通方便，完美解决夫妻二人的通勤需求！

匹配度：★★★★★

我们已知，粉丝夫妻二人，一个在海珠上班（开车出行），一个在天河公园板块（地铁出行）。

如果选择中海大境的话，那么，他们双方上班都无比便捷。老公开车去公司分分钟的事情，毕竟，中海大境就在海珠最中心的区府板块，去哪里都快。

而老婆呢，下楼就可以乘坐已通车的地铁11号线。从上涌站出发，去天河公园总共也就6个站，便捷度是肉眼可见的。

居住环境好、大社区、圈层纯粹，还安静！

匹配度：★★★★★

另外，中海大境也是整个海珠为数不多的大社区，且没有配建任何回迁房及人才房。再加上，面积段都是4房及以上，所以圈层很纯粹。

据了解，买在这里的业主，基本涵盖各个行业的精英人士，比如，医美公司老板、中大教师、企业主，以及互联网金融高管等等。

至于居住环境，那就更不用说了，项目不仅有水系环绕，南面更是上涌果树园和千亩海珠国家湿地公园，景观非常漂亮！

毫不夸张的说，住在这里，呼吸到的空气都更清新，负氧离子都更高！

◆ 项目窗外景色实景图

再加上，项目不近马路，周边绿化高，居住起来会相对安静，很符合粉丝的要求。

收楼快，确定性高！

匹配度：★★★★★

而在确定性上，中海大境也远高于现在的几个网红新规盘。

商业方面 ，项目背后就是海珠万达广场和合生广场。连海珠区府大楼都在旁边，所以，购物逛街完全不愁，什么都是现成的！

◆ 大境与万达广场、地铁口的位置关系

更何况，项目自身本来就规划了约4万㎡城市甲板滨水商业。目前已经基本成型了。

待项目建成后，业主下楼就能享受！光是这一点，就没有几个楼盘比得了吧？

◆ 商业现状图

◆ 商业效果图

另外，根据公开信息显示，项目东区南侧商业地块，未来会建“船形商业体”，造型独特，非常亮眼。

整个商业共有三层，包含餐饮、茶饮、文创、便利店和黄金珠宝店（效果图如下所示）。

对面的地块呢，还会建设环湿地数字文娱新地标，整个商业氛围和板块界面都会升级。

再说了，项目外立面、下沉式会所，车库全都是现成的了，整体品质感相当不错。二娃有拍过一些照片，大家可以自行感受一下！

◆ 这是还没有完工的外立面

◆ 这是地下停车场落客区

最最重要的是，项目会在明年三季度起陆续收楼，无需等待2-3年！即便你现在买，也能在明年顺利交付。

再说了，目前广州90%的开发商，都是只负责生，不负责养。房子一卖完，就不咋管了。

但其实，后期维护更加重要！所以，物业真的非常重要。

据我所知，中海大境的物业，目前除了日常工作的维护外，更是在深度运营社群服务。目前，已经运营了1个私享会和4个高活社群。并且，物业服务是从你认购就开始了的！

比如，他们会定期举行各类圈层及社区活动。包含：亲子活动、瑜伽健身课、桨板划行比赛、乐跑、以球会友、艺术展览等等。

为此，综合下来，我是认为这位粉丝选择中海大境，是最好的选择。你们觉得呢？

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