广东
我是紫沐，这是我第449篇日记。
这周楼市动静不小，简单聊聊。
住宅新规
网传最新的住宅新规，会严查偷面积和高得房率。
用大白话总结，有几个重点：
1.禁止飘窗偷面积，窄飘窗和零飘窗项目可能会绝版，空中露台也要禁了。
2.建筑外立面的结构柱全部计容，不能再做“赠送面积”。
3.40米以上楼层，差不多13层以上，不能花池改阳台/室内空间。
相当于，目前偷面积最常见的飘窗、花池、结构柱，全部上了ban位。
后续新房得房率，很可能跌回100%出头。
但这未必是坏事。
因为最新一批产品，已经有点失控了。
80cm飘窗全砸，叠加20-30%阳台+10%空中露台+花池。
有些楼盘官宣得房率，已经去到143%。
别说碾压23年以前的所有二手房，就是23-25年的新规房，都被摁着打。
这时候开发商还玩价格战，产品升级的同时加量不加价。
二手业主不大刀割肉，根本无人问津。
而二手房价崩盘，除了让市场信心更萎靡，也会转过头拉低新房和土拍的定价，形成恶性循环。
所以住宅新规要是执行到位，对市场其实算利好。
表面看，得房率低了，性价比低了。
但实际上，能解决新规尺度太大导致的负面影响，也能稳定信心。
业主、买家、开发商，不用再担心背刺，不用再被迫观望。
不过还有一个问题，很大的问题。
就是这网传的住宅新规，能不能被执行到位？
或者说，能不能被长期、稳定地执行？
毕竟广州收紧住宅新规，不是第一次。
去年底，就收紧过阳台率和花池，也一度让大家以为内卷会摁下暂停键。
结果坚持没3个月，又重新放开了。
这对广州的公信力，其实影响很大。
以前，说琶洲不卖地，天悦和琶洲南TOD的房价，马上硬邦邦。
现在，再说哪里哪里不卖地，大家会觉得是不是造势，不敢当真了。
久而久之，就成了“狼来了”。
所以一次次透支信用，就是饮鸩止渴，迟早会亏波大的。
当然，这次住宅新规，我觉得大概率会执行到位。
不是操盘手良心发现，也不是广州不缺钱了，单纯是风险问题。
广州后续土拍和旧改，体量都很大。
要是继续放开新规，或者维持目前的大尺度标准。
那每拍/改一块地，市场就要被砸一次。
在首付比例降到15%之后，房价下跌的安全垫，其实不多了。
再多跌几次，有可能引发系统性的的金融风险。
而这，才是广州选择停下来的真正理由。
虽然出发点很功利，但结果算是好的。
至少很多人，能短暂地喘口气了。
马场动态
珠城最后一块靓地马场，也有新动态。
地块中轴，是大面积公园绿地；
地块西侧，主要做商业+商办；
地块东侧，主要做住宅+学校；
目前还未明确是一次性出让还是分开出让。
一次性出让，开发起来更流畅，地块上限更高，但很卡开发商资金实力。
分开出让，能让地块被快速拿下，但开发过程容易割裂，拉低价值天花板。
加上SKP的引进还在谈，所以地块挂牌没这么快，得去到三季度。
但拿地的开发商，多少有点眉目了，很可能是保利或者越秀。
很多人期待的香港置地，已基本确定不参与马场项目。
所以综合看下来，有惊喜有失望。
好的一面，是马场没有被再次搁置。
后续商业和公园绿化建好，对珠城东区是很好的补强。
而马场成熟，也能强化珠城和金融城的关联。
不像现在，从珠江公园往东，脱欧入非的感觉太明显。
所以马场什么时候搞定，珠金琶这个概念，才有真正的价值。
当然，这波新动态，也透露了很多不如人意的地方。
比如开发商。
作为珠城最后一块靓地，马场任务很重。
能不能强化珠城的价值护城河，让珠城再辉煌10年，就看马场的兑现水平。
而开发商实力，在其中影响很大。
越秀和保利，有没有操盘顶级规划的能力，目前还是存疑的。
另外是住宅位置，有点差强人意。
想做东区顶豪，必须掌握稀缺环境资源，要么有江景，要么有园景。
马场肯定是没江景的，但马场西侧，却有一线园景资源。
那理论上，把住宅放西侧，往西看珠江公园，往东看马场公园，东西双园林，景观是ok的。
加上新产品新规划，未必做不了东区顶豪。
但现在把住宅放东侧，撑死了只有马场公园的景观面。
马场往东，城市界面很一般，视野是低档创意园和城中村，档次就会低很多。
所以马场新动态，有惊喜也有失望。
往好了看，马场搁置多年，终于要迎来兑现。
但往坏了想，最终兑现的马场，好像没想象的那么顶级。
至于马场地块对楼市的影响，以及近期土拍和后续土拍，对周边板块的影响。
先挖个坑吧，下篇再写。
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