抓住顶豪时差，等于抓住珠江新城十年难遇的资产裂变机会

一纸文件，炸响全国楼市！

广州突然宣布拟全面取消限购、限售、限价，这座坚守到最后的超一线城市，“政策工具箱”终于打出王炸。

限购+限售+限价全取消，意味着不管本地外地、几套房产，买房将彻底 “无门槛”，交易限制全面松绑。

这是广州向市场释放的最强救市信号，冰封的楼市流动性，要被彻底激活了！

史无前例的市场热度

是一次对CBD「高端」的再提纯

从 “冰封” 到 “沸腾”，机遇在哪？

首先是核心区热度飙升，越是核心地段，价值护城河越高。

越是高端圈层的项目，越是外地置业者削尖了头都要往里挤。

基于市场判断，情报哥认为，直面限购松绑购买力第一波的区域，是珠江新城。

它有热度，也有价值共识。

有热度：抢了24小时，溢价175%，这就是顶豪热度

昨天结束的一场法拍，炸出广州豪宅热度新高峰！

59轮竞价，从1464万的起拍价，猛增加到4033万成交，溢价175%。

这种堪称“抢地王”的热度来自凯旋新世界广粤尊府的一套法拍房源。

起拍18分钟已经爆出超过3000万的报价，溢价接近1倍。

从6月11日开拍到6月12日上午10点成交，激战超过24小时，最后以超过20万的单价成交。

只要有机会，不管溢价多少都要买进，这就是凯旋新世界的热度。

在超级富豪眼里，真正顶豪标准从不是用平方数丈量，而是像凯旋新世界般的顶端阶层资源，别人无法复制。

有共识：马场路地块让珠城再升级

其次在于，珠江新城太有想象空间了！

2009年，号称珠江新城最后一块住宅用地的D8-C3地块，被越秀城建地产以3.45亿元取得。

至今长达16年，珠江新城再无供地。

在本月底，作为珠城最后一块拼图，马场的改造备受关注。

除了吹风很久的SKP，其中的住宅地块也是关注的焦点。

马场路地块启动区位置示意图

有媒体测算，若以珠江新城周边近年成交的宅地单价测算，其价值在530亿元到600亿元不等。

珠江新城东区优化提升城设设计概念方案|来源THAD清华建筑设计院

它的到来，一举表明未来10-15年广州CBD的态度：不做“折返”，把珠江新城做大做强！

圈层再提纯：

只有顶豪居住的地方，才能叫顶豪！

过去，谁能复制珠江新城的传奇？

在马场路地块出来前，琶洲与金融城作为第二CBD，被推到市场前沿。

财富预期可以变化，但一张张房票背后市场情绪，不会说谎。

购买力投票，顶豪唯有珠江新城

2025上半年新房市场单价10万以上网签当中，唯二均价超20万项目，是凯旋新世界及鹏瑞1号。

换言之，无论市场如何喧哗，住宅之王一直就在珠江新城，从没变动过。

如今，马场地块到来后，珠江新城单中心格局会进一步巩固！

从2025年前五个月总价千万以上网签走势我们能看出一二，今年前五月全市总共成交1116套。

如果我们对比2024年同期数据，你就能看出端倪。

3000万以下入门级豪宅，成交下滑最多，跌幅达到35.8%。

正是琶洲、金融城等新贵片区的成交价格段。

相反，三千万以上豪宅，占比从4.4%变7.2%，增加6成以上，单价越高，市场热度越高！

珠江新城唱主角的五千万以上价格段产品，从去年上半年的17套成交，变为今年105套成交，市场占比几乎提高10倍！

就在端午期间，凯旋新世界广粤观邸推出254-835㎡传世尊邸，新品首发当日，就有买家，以半个“小目标”再次拿下一套200多方的物业。

凯旋新世界销售案场实景图

这就是当下的市场情绪，宁买贵，不买错。

情报哥认为，当中道理很浅显。

超高总价客群的多寡直接决定了超高总价豪宅后期的流通性，而流通性又影响着资产的保增值属性。

客群有限性决定了总价越高，容错率越低。

所以，在购买总价3000万以上豪宅时需要把握的第一原则是：稀缺。

顶豪圈层入场券，三千万以上！

这种稀缺，一方面源于产品的稀缺，另一方面是圈层的稀缺。

过去，我们以为只要购买力相同，群体价值观就会趋同。

事实上，这几年，新兴豪宅群体里，尤其容易出现同小区业主社会地位差异过大出现拉扯的事件。

比如市场占有率下滑明显的1000-3000万房产，就出现过金融杠杆加持下，诸如王不帅等炒家、加杠杆买房蹭圈层的现象。

而顶豪群体，门槛更高，更难蹭，更容易实现圈层纯粹性。

所以哪怕是市场热度不及去年，但凯旋的超级买家们，正如上文提到，哪怕花费半个小目标，也要不惜代价将其收入囊中。

凯旋新世界实景图

毕竟，价值观真正趋同的豪宅业主圈层是在购买力基础之上，通过产品特征提纯后的业主群体。是比购买力更高一级的圈层筛选。

也因此，它总能超越传统住宅，获得近乎无上限的叫价。

换句话说，花三千万自有资金买凯旋新世界的人和花三千万杠杆买凯旋新世界的人，重叠率应该不到1%。

以杠杆客难以到达的高门槛营造圈层，这就是产品提纯的真正厉害之处。

顶尖阶层追求的，是穿越周期的确定性

过去凯旋新世界广粤观邸出来前，已经多年没有新货入市。

而它每次新货登场，总能在大风大浪的市场中给予买家穿越周期的确定性。

凯旋新世界实景图

• 2010年，限购元年，市场情绪被浓雾笼罩，凯旋以约5.5万/㎡开盘，打出珠江新城楼市一片高光；
• 2014年楼市寒冬，让周边项目降价15%求生时，凯旋坚守价值，穿越周期属性被市场广泛认可；
• 2020年黑天鹅事件让全球经济蒙上阴霾，确定性三个字重如金，随之凯旋单价突破21万/㎡。

每次市场周期波动，凯旋新世界总能处之泰然。

以广粤尊府为例，从2010年约5.4万/平开盘价，到如今站稳26万/平，近15年涨幅达381%！甚至远超黄金（约193%）。

别人在市场波动中起起落落，凯旋一路击穿周期成为时间的朋友。

凯旋新世界的长期价值获得业界肯定

为何顶豪只出现在珠江新城，只出现在凯旋新世界？因为对顶豪买家而言，不仅对内在空间有高要求，对外在更甚。

毕竟世上最大公平是人人每天只有24小时。对于顶流来说，享受成功就是享受更有质量的24小时，去打破这种“公平”。

我们看看凯旋步行可达的“朋友圈”

在它周边，是华南第一，全国第三的CBD珠江新城。

• 它有着首屈一指的“顶流密度”：超200家500强企业高管汇聚于此（占全市55%）
• 它有无可置疑的国际视野：13家跨国公司总部，41个国家领事馆围绕其中。
• 它是“钞能力”集中地：118栋甲级写字楼的背后，是每一万平写字楼，贡献2.6亿元GDP。虹吸268家(占全市72%)持牌金融机构。
• 它每一块砖的背后，都有极致享受：广州大剧院、广东省博物馆、海心沙等7大公共文化设施，连同瑰丽酒店、四季酒店等13家奢华酒店。
• 还有广州K11、太古汇、SKP（规划）、广粤天地等12家地标商业。

这类「顶豪」都长在有顶级景观，且具备「超级目的地」属性的高浓度城市新区。

凯旋新世界实景图

科技、金融、高端人才、高端产业等现代城市关键的生产要素，基本汇集于此。

凯旋所在的珠江新城，有着顶级的城市景观面，汇聚着最优的政治、经济、商业资源。

产品力再提纯

为何无人敢言“下一个凯旋”

珠江新城的生活让人向往，在小红书上，全玻璃幕墙的业主可以轻易喊出“黄埔汇悦台”、“海珠汇悦台”的口号。

材料升级、建筑施工工艺一日千里，甚至户型新规后，户型也能突飞猛进，在当下只要舍得成本，建筑形制可以轻易模仿。

但背后的圈层认同感，学不来。

市场不乏“汇悦台”模仿者，为何没人敢说自己是下一个凯旋”。因为只有顶豪居住的地方，才能叫顶豪。

为何没有下一个凯旋？站位不可复制

首先是凯旋的占位不可复制。

珠江新城土地，何其金贵。

全广州11%的GDP密布于这片热土，你脚下每一平米土地平均产出GDP接近6万元。

凯旋新世界以占地11万方的壮阔版图与39万方的建面，仅2.82的稀缺低容积率，当之无愧地成为珠江新城CBD核心区封面。

凯旋新世界实景图

外有南向瞰江、北靠珠江公园的视野优势，它的超级视野是城市景观的集大成。

内有园林面积竟高达4.8万方，是珠江新城目前唯一一个建筑与园林配比接近1：1、绿化率超过40%的顶级豪宅盘。

光是内部最宽楼距可达450米！

绝对的视野度更多是业主们私享，绝对的首位度则在于城市公众的口口传播，人人能见，人人知晓。

举一个我亲身感知的例子，这几年，外省市地产人频频到广州考察调研豪宅项目，凯旋新世界是他们的必看项目。

他们认为，广州国际化圈层的代表就是凯旋新世界。

无论普通市民，还是业内人士，无论广州，还是全国，凯旋新世界都能被更多人知晓、传播并向往。

凯旋新世界实景图

居住于此，格局大了，世界就在眼前；格局小了，眼前就是世界。

为何没有下一个凯旋？圈层认同感难有后来者

归属感，是影响力产生的核心心理前提。

你想吸引谁，就得学会说他们的“母语”；你想建立影响力，就必须成为“圈层的表达者”。

20多年来，凯旋新世界业主涵盖世界500强CEO、国际投行顾问、互联网大佬、文艺界大佬等，成为华南隐秘的财富枢纽。

凯旋新世界圈层活动实景图

它如何做好圈层维护？一言概之：精英化+国际化。

• 凯旋新世界的国际化社群，会不定期举办多语言读书会、国际慈善项目、领事子女交流活动。
• 每年国际性的社区活动数不胜数，而且持续性强，单“地球一小时”关灯行动这一项活动，就已坚持十余年。
• 还有，一年一度的圣诞亮灯仪式，以及中法文化之春、拉斐尔艺术展、英国文化节、意大利美食节、ISFFC国际电影节……

凯旋新世界圈层活动实景图

广粤会作为华南顶级私人会所，会员包括多国领事、驻华使节、上市公司CEO等，是很多国家领事活动和晚宴的首选，比利时国王日庆典、奥地利联结大中华区晚宴等国际级活动，都是广粤会承办。

凯旋新世界圈层活动实景图

不是你在选凯旋新世界，而是凯旋新世界在选你。

若有人觉得你是“圈外人”，即便说得再好，他也难以接受。反之，若每句话都像“圈内人的悄悄话”，轻轻一语，他也会心照不宣地点头点赞。

这就是“圈层语言”的核心本质。

我住凯旋，其本身已经成了身份和标签的象征，彷佛在用语言发出清晰的“我是谁”的信号。

你说的每一句话，要么搭起与顶豪群体连接的桥，要么筑起与“蹭圈子”者隔离的墙。

凯旋新世界实景图

目前，凯旋新世界在售全新一期【广粤观邸】建面约254-835㎡传世尊邸新品，是珠江新城核心区绝版9层低密电梯小洋房，兼享一线珠江、珠江公园双重景观。

此外，还有132-195㎡明星户型持续热销中。

真正有眼光的买家，早已用真金白银投下信任票。你，还在犹豫什么？