191.56亿！保利、中建八局拿下新地王！大华、建发加仓上海！

就在今天，上海五批次土拍开启，五块地成交191.56亿。

中建八局，获取南大总价新地王，以总价81.95亿、楼板价25487元/㎡，斩获南大巨无霸地块。

保利发展，成为本轮土拍大赢家，以总价31.4亿抢下颛桥地块，并以总价35亿、楼板价95530元/㎡，夺得杨浦楼板价新地王。

建发房产，深耕金山连落四子，以总价12.68亿、楼板价14820元/㎡，摘得金山新城地块。

民企大华，再次出手上海拿地，以总价30.53亿、楼板价26843元/㎡“捡漏”徐泾地块。

今天总爷就和大家聊聊，这场热闹的土拍大戏，究竟暗藏怎样的信号。

01

中建八局亮剑！斩获南大新地王

中建系老大哥、扎根上海的中建八局，出手便是王炸。

他们以溢价1.2%，楼板价25487元/㎡，斥资81.95亿拿下宝山南大「巨无霸」地块，也是南大总价新地王。

地块总出让面积9.87万㎡，涵盖5宗住宅（21万㎡）和1宗商办（11.2万㎡），也是今天土拍规模最大的地块。

地块坐拥轨交15号线南大路站，自带250米地标商办体，这里将与华润万象汇形成中环“双TOD商业矩阵”。

在总爷看来，拿下南大地块，标志着中建八局深耕上海，又迈出了关键一步。

一方面地块「体量够大」，仅住宅货值就至少百亿起步，最快今年就能产生货值，明年业绩更是潜力巨大。

另一方面市场「卡点精准」，南大是上海最炙手可热的板块，去年至今成交近4000套新房，断层式领先上海。

项目周边中環置地中心·望雲TOD6月24日即将首开，中建铂樾近期首开也去化达89%，客户厚度很高，需求依旧有待挖掘。

更为关键的是，待到中建八局地块入市，相信两大竞品都已清盘或接近尾声，中建八局将会面临一个足够广阔、足够有潜力的市场。

作为中建系的老大哥，中建八局深耕上海17年，开发项目已经超过20个。

面对南大这块划时代的巨无霸大盘，他们有机会展现城市运营能力、延续南大的火爆势头，期待中建八局会拿出怎样的作品惊艳上海。

02

保利「杨浦地王」，预估单价破14万？

今天竞争最激烈的一块地，是位于杨浦内环的平凉地块。

这块地位置非常核心，高区可以瞰江，直线距离黄浦江约1.3公里，直线距离约230米是18号线平凉路站。

同时地块具备豪宅基因，周边高端住宅林立，翡丽甲第一直是杨浦标杆，二手房成交单价稳定在15万/㎡+；保利外滩序BUND45也创下认筹率纪录。

杨浦本就是目前头部房企必争之地，因此也引发了多个房企参与角逐，包括——

上海城建、中海地产、保利发展、越秀地产、招商蛇口、华润置地&中能建。

最终，保利发展以总价35亿、溢价率30.79%、楼板价95530元/㎡，夺得杨浦新地王。

保利发展深耕杨浦滨江，从保利·外滩序BUND45、BUND88，到保利·海玥外滩序BUND98，今年一直延续很高热度。

三座滨江低密洋房落子杨浦滨江，保利收获了巨大的口碑和成功，也为本次土拍注入强大信心。

随着杨浦新地王的诞生，杨浦价格托举到新高度，就看保利将用怎样的更高产品力匹配它的高站位。

03

建发「深耕战略」，再夺金山地块

如今的五大新城，对于深耕型房企来说，依旧存在广袤市场。

最典型的案例就是建发在金山，从2020年令人惊艳的王府中式金玥湾，到2022年的盛世唐风观唐府，再到2024年的诗意东方钜著建发·朗玥——

建发一路伴随金山成长，也持续稳坐金山房企头把交椅，实现口碑和业绩的双丰收。

这次他们再度出手，以约12.6845亿元摘得金山新城地块，折合楼板价14820元/㎡，溢价率9.78%。

一方面是配套成熟，地块位于金山新城行政中心，周边有华二附属学校、汇龙湖公园、金山区博物馆，配套一应俱全。

另一方面是密度够低，容积率仅约1.25，对于产品能力强的建发来说，可以打造高端墅居产品，迎合区域改善客户。

值得关注的是，建发最近在上海大动作不断。

最近他们耗资123.5亿，拿下虹口北外滩山寿里片区、新江湾别墅地块的开发权。

其中新江湾地块将打造「城市灯塔」建发海宸，容积率约1.55，产品想象力非常大。

市区多点开花，五大新城持续深耕，今年建发在上海的表现，非常值得期待。

04

大华「捡漏」大虹桥！民企之光抄底徐泾

出乎很多人意料，民企之光大华再次出手了。

要知道，3月他们刚以总价24.87亿、楼板价92659元/㎡拿下大宁地王，进军市区豪宅圈。

没想到时隔三个月就再次出手，以总价30.53亿元、楼板价26843元/㎡，拿下大虹桥徐泾地块，资金实力不容小觑。

这块地容积率2.3，建面约11.37万㎡，紧邻17号线徐泾北城站，周边产业氛围浓厚、居住氛围成熟，具备打造改善楼盘的土壤。

大虹桥这两年质疑声不断，但大华底价斩获徐泾地块，在总爷看来绝对称得上「捡漏」。

一方面是供应「稀缺性」，徐泾断供近2年后再度供应，同期周边竞品国贸虹桥璟上、华发虹桥四季、绿城·春晓园都接近尾声，存在区域市场空白。

另一方面是充足「利润空间」，楼板价仅2.68万/㎡，没有联动价限制，只要产品足够能打、定价足够合理，相信去化流速不会慢。

大华作为少有活跃在土拍市场的民企之一，能够持续拿地，本身就是一种信号。

大华有足够的资金实力，在如今的上海楼市依旧占据一席之地，同时也说明他们对上海发展有足够信心。

目前大华大宁地王，已确定案名“大华·静安年华”，就看大华会拿出怎样的高端产品，去匹配市场期待。

05

保利再入闵行，实现「货值储备」

作为上海产业大区的闵行，迎来了颛桥重磅地块的出让。

本次推出的闵行颛桥的君莲社区地块，临近15号线双柏路站，建面约8.1万/㎡，容积率约2.0——

体量适中、地块方正，属于品牌房企最喜欢的类型。

尤其是考虑到，地块离热门的梅陇与华泾板块很近，生活氛围成熟，能够承接上游板块外溢。

知名豪宅上海星河湾，就在地块不远处，总爷相信只要造出好房子，购买力会非常旺盛，因此吸引了3家开发商角逐——

保利发展、象屿、联发

最终历经40轮竞价后，保利发展以总价31.4亿、溢价率12.95%斩获，成交楼板价约3.88万元/㎡。

要知道，闵行本就是保利长期深耕的区域，保利光合TOD是2023-2025年上海全市销售套数TOP2、主城区销售套数TOP1。

在闵行，他们持续领跑销售金额与销售套数，稳居2025年1-5月闵行榜首，对本地市场、客户喜好深刻洞察。

这次斩获颛桥地块，连续问鼎上海月度销冠的保利，为登顶上海市场再次储备了充足货值。

06

非核心不地王，寻找结构性机会

相比强两个批次“地王频出”，本轮第五批次土拍，似乎感受到些许凉意。

徐泾地块大华抄底，多个地块低溢价率，大家出价愈发谨慎，不拼命追求高溢价，而是追求确定性。

1、求稳为主，非核心不地王

本批次土拍中，除了杨浦内环这块地，其他地块均位于中环外，所以房企也相对谨慎。

但是面对真正的核心资产，比如杨浦内环地块，保利溢价率超过30%拿下杨浦地王，决心非常强烈。

2、持续深耕，寻求结构性机会

另外一个很明显的信号，房企会优先选择长期深耕、有结果验证的板块，即使位置在五大新城、外环外。

比如建发在金山，历经三个项目市场验证，口碑业绩双丰收；比如保利在闵行，超级大盘业绩支撑，所以也更敢于溢价拿地。

市场分化严重，行业普遍不看好郊区板块，但事实证明，结构性机会依旧大有可为。

辉煌的小阳春行情后，上海楼市能不能延续上半年的辉煌，接下来两个月表现至关重要。

恭喜成功拿地的中建八局、保利发展、大华、建发，总爷非常期待，他们将用更强产品来惊艳上海。

对于本轮上海土拍，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。