沣东新城的“曙光”……

对西安众多开发区而言，资源优化配置是当下的重点任务。尤其在当下大环境下，一个开发区能否实现资源的高效配置？有几个关键的因素。

首先是长期债务置换短期债务，低息债务置换高息债务，用时间来换空间。其次，中央“稳楼市”的背景下，房地产市场止跌回稳迹象明显，抓好土地市场量价提升事宜，这对资源优化配置将是强力支撑。再次，长远来说产业培育和人口导入是重中之重，有产业就有税源，有人口就有消费，经济的循环问题才能解决。

头顶国家级新区称号的西咸新区，其举措动向备受市场关注，特别是五大新城之首的沣东新城。就沣东新城近期的几组数据（土地市场和房地产市场的成交额、城投平台的债券发行情况、区域GDP的增速）来说，可谓是曙光初现，破局有望。

土地和房地产成交数据提升意味着当下的“钱途”有望，债券能够发行代表市场对区域的研判风向转变，市场未来预期有所好转，短期债务有望被长期债务置换……

价值区域回升

近几年，国内房地产市场持续低迷，开发商去库存、降债务的背景下，拿地速度放缓后，导致土地市场量价齐跌，这对依赖土地财政的开发区而言，可谓是惊天霹雳。

土地卖不出去，财力缺乏支撑，配套建设、招商引资、产业发展的桎梏自然接踵而来。以沣东新城为例，早前的土地成交一度量价狂飙。

2017年的高光时刻，区域房价达到2万元/平方米，土地价格突破千万/亩。然而，随着市场的下行，沣东新城的土地市场与房地产交易双双步入“寒冬”。

当然，经历了土地市场的最好时光，最坏的“寒冬”已经过去。

最新数据显示：5月8日，三家央国企开发商在沣东新城同步拿地。其中，保利地产在沣东新城的投资不断加码，10.155亿元拿下保利云谷和著北侧75.188亩地块，折合地价1349.32万元/亩，楼面地价8103.72元/㎡。此外，沣业地产以8.11亿元摘得75.486亩地块，金湾地产以7.56亿元摘得70.277亩地块。

这是该区域短期内第二次土地入市，此前高科地产携手越秀地产于4月24日以12.697亿元竞得科创片区土地94.12亩，土地用途为住宅兼容商业。

统计数据显示：2025年前五个月内，沣东新城土地招拍挂总计成交逾38亿。

中央要求房地产市场企稳的利好因素下，对开发区来说要抓住这波时机，将区内土地进行及时出让，既能缓解财力紧张的窘迫局面，也有利于区域房价的平稳运行。

与此同时，沣东新城区内的房地产市场去化率也较为可观。以沣东新城科创片区保利云谷和著项目为观察样本，该项目于去年11月以8.1亿元总价摘得约60.264亩住宅用地，半月内推出产品即实现首开88%去化率，5个月热销超600套。2025年五一期间单周累计成交60套，金额达1.11亿。

再如去年同一时间段从沣东新城以8.555亿元摘地的地建嘉信臻境，今年五一期间接待了718组客户，成交46套，实现金额7900万元销售额。两大项目均通过快速开发与精准推盘策略，在短期内实现了高周转。

人口+产业导入

中央对房地产市场的定调是“企稳”后，沣东新城的土地成交额上升，与其自身的区位优势有很大关系。自西咸新区交由西安代管后，西安与西咸新区互联互通不断加强后，与西安高新区接壤的沣东新城自然是最大的受益方，产业和人口外溢首选的必然是沣东新城。

第七次人口普查公报中，沣东新城常住人口为52万人，在西咸新区的人口占比超四成。而疫情期间的核酸检测数据则显示，沣东新城的实际居住人口规模在70万以上。根据最新披露的官方数据，目前沣东新城常住人口已达79万人。

从我们的观察也能感受到，在沣东新城的三桥商圈、和平商圈、科统片区以及地铁1号线、5号线沣东段，人流量始终维持高位，人口密度持续显著增长。

事实上，沣东新城一季度的GDP数据也能印证上述观点。沣东新城官方公布的信息显示，2025年一季度的GDP完成100.36亿元，同比增长9.8%。增速明显领跑其他区县和开发区，也有望助力西咸新区2025年迈入千亿GDP规模。

此外，沣东新城一季度规上工业增加值增速达24%，并且多个重点项目已进入投产阶段。例如，光电信息产业园预计2025年整体投用，年产值14亿元；先进制造专精特新产业园达产后5年累计产值可达53亿元。

随着秦创原创新驱动平台总窗口的持续赋能，截至3月，沣东新城高新技术企业已达1157家，科技型中小企业1695家，技术合同交易额累计达216.77亿元。

近年来，沣东新城始终坚持产业立区、工业强区，累计引进世界500强企业26家、中国500强企业23家，初步形成了以高端装备、新型储能、数字经济、生物医药、电子信息、军民融合为主的六大主导产业链，通过培育新质生产力、打造经济新引擎，不断助力区域产业发展迈上新台阶。

目前，沣东新城在科技创新、先进制造、低空经济、新能源等多条赛道已形成差异化优势。

作为非公路自卸车行业的开创者和领军企业，同力重工市场占有率不断攀升，产品走向海外的同时，发展成为北交所上市公司价值10强企业和非公路宽体自卸车国家及行业标准的主要制订单位。

作为在沣东建设的全球最大电力电容器制造基地，日立能源2024年产值实现了72%的大幅增长，并计划新增投资2.5亿元，用于扩建干式电容器生产线。

被誉为行业内“小华为”的汇川技术，选择在沣东投资建设西部总部及研发中心、汇川储能及电源系统制造基地项目，可实现年产值80亿元，提供就业岗位1500余个，带动产业链上下游企业集聚发展。另外，在当下发展势头强劲的新型储能产业方面，沣东新城就已经聚集了以汇川技术、绿能慧充、迅湃新能源等为代表的企业40余家，年产值约50亿元，预计未来五年产业规模可突破200亿元。

在氢能领域，就有省市两级“氢能链主”企业维纳氢能、估值已达6亿元的氢易能源、氢能核心装备领跑企业氢科未来等多个产业，链上下游企业选择在沣东新城布局研发中心或制造基地。

在低空经济领域，沣东已聚集蓝悦控制、探索鹰航空、鲲鹏易飞等低空经济相关企业36家，2024年产业整体规模达6亿元。沣东还研究制定了《低空经济先导示范区关于促进低空经济高质量发展行动方案（2024—2026年）》，提出6方面17条重点举措，明晰了产业发展路径，为抢跑新赛道提供了顶层设计支撑。

市场预期向好

国内开发区发展模式的核心是“负债发展”，其基本路径为：政府前期给笔启动资金→依靠市场行为借钱来做土地整理、市政配套建设等→将生地做成熟地之后再靠出让土地回收资金→提升城市配套、导入人口、引进产业、培育税源，实现区域发展的闭环。

过往几十年里，随着中国房地产市场的一路狂飚，一些开发区已经功成名就，一些开发区还在半路上，虽然成立的时间长达十余年甚至更久，其产业方面的反哺能力（税源）不尽人意，主要财力还是依靠土地市场和债券市场来平衡。

对西咸新区这种成立时间较短的国家级新区而言，土地市场和债券市场可以说决定一个新开发区的“钱途”和“动力”问题。开发区的城投平台是否还能正常发债？可以说这是资本市场对开发区未来成长的提前预判。

4月21日，沣东新城下属的沣东控股成功发行15亿元信用债，创下西北地区AA+主体同期限债券最大规模纪录，2.25倍超额认购彰显出投资机构对沣东新城的化债能力以及未来发展的预判和认可。

事实上，沣东控股在4月15日成功获批了40亿元公司债额度，15亿元债券仅为首期，剩余25亿元公司债后续陆续发行，持续在资本市场发力。沣东控股在资本市场上展现的良好形象，将进一步提升区域信用评级和融资能力，助力沣东新城加速推进基础设施建设和产业升级。

结合沣东新城“多元产业金融融合示范区”的战略规划，公司债的持续发行将进一步优化区域债务结构，降低融资成本，为打造产城融合新高地提供长效支撑。

面对市场环境的不利因素，沣东新城在科技创新、产业升级、区域价值提升等方面的种种尝试或许可为我们提供一个观察开发区转型发展的全新视角。曙光已现，未来可期……