呼吁尽快修订国务院《物业管理条例》，促进根治住宅物业根本问题

　　 物业 服务 与居民生活息息相关， 现在住宅物业各种乱象，饱受诟病，甚至影响基层和谐稳定。

　　业主居住幸福感被大打折扣，除了业主意识尚未普遍不够觉醒、导致主体监管缺失，行业部门监管乏力，利益博弈主体较多外，物业管理条例、民法典也暴露出诸多不足，法条的缺陷，加剧了矛盾、职能部门的监督和执法因而也缺少有效抓手，所以法条不足、法条打架、法条无力这些现象，亟待修订与完善。物业管理条例的不足，主要集中在以下几个方面。

　　业主大会和业主委员会制度规定不完善

　　成立业主大会和业主委员会的法定要求落实困难（如清册难获取、首次筹备经费开发商不积极支付等等），导致众多住宅小区成立业主委员会难，业主自治覆盖率偏低。另已成立的业主委员会也存在履职不到位、监督乏力等问题。

　　条例对于业主大会和业主委员会成立的发起、筹备、筹备议事规则、筹备责任机制、筹备职责划分、筹备组成员选择确定等，存在诸多限制或与自治原则冲突、或不明确，导致发起难、筹备难、筹备议事难、筹备权责不清、筹备越俎代庖、变相剥夺或控制业主基于物权自治的天然权利。

　　符合条件却未成立业主委员会的情况普遍存在，客观上不是各小区不愿意成立，而是相关制度缺陷或模糊不清，形成可以人为利用的壁垒或制度障碍。

　　前期物业制度应废除或进行重大调整

　　另外，前期物业管理制度，让开发商和前期物业，在业主大会和业委会缺位的情况下，先行一步把控小区，形成利益割据状态，这也是加剧业主利益损失、让业主与物业矛盾更加难以协调的重要原因。从有关统计结果看，业主和物业纠纷突出的小区，约70%是前期物业服务的小区，也侧面证明前期物业制度贻害无穷。

　　前期物业物业费的定价、招标、服务合同起草和签约，均开发商一手操办，没有任何业主参与，是导致前期物业服务合同标准低、收费高、监管难、质价不符等现象的重要原因之一。

　　初次承接查验、业主共有产权登记和移交方面漏洞较多

　　实践中，开发商交付楼盘的初次承接查验、业主公共资产的交付（勿如停车位、物业管理或经营用房、会所或游泳池等等），常擅自转让给自己旗下的物业公司，就宣称实现了承接查验移交和资产移交，而实际只是开发商掌控体系内的一次空转而已，开发商成功规避责任，其不当利益侵占或不当移交，对业主来说极不公平，并给物业管理埋下极大祸根。

　　住宅物业中，业主和物业的导火索，往往就是因为前期物业阶段代管公共收益、代为处置业主公共资产、交付后各种质量问题（和初次承接查验流于形式）导致的。

　　条例物业违法违规处置、物业服务合同履约不到位处置、加强监管力度和强化监管责任等方面有待完善的规定不足

　　部分物业公司服务质量参差不齐，存在不按合同履约、“质价不符”、或明或暗干扰业主自治、干扰业主大会选举（打砸票箱、恐吓会议筹备人员）、干扰物业选聘路演、续聘落选阻止新物业进场等等问题。而条例对于物业服务质量标准及监管措施不够细化，对物业违法违规行为无制约措施和对应罚则，导致难以对物业公司形成有效约束；也让住建、街道及对物业服务的依法监管，缺乏有效手段和介入路径，并且监管专业人员也存配备不足现象，这些原因加剧了住宅物业监管和指导难度，导致乱象频发、且难以被整治。

　　这些问题严重影响了居民的生活质量，也阻碍了物业管理行业的健康发展。因此，尽快修订物业管理条例迫在眉睫。

　　修订后的条例应明确业主委员会成立的责任主体及法律责任，简化成立流程，加强对其运行的监督指导；明晰物业管理职能转让的效力认定，规范格式合同补充条款；细化物业服务质量标准，强化对物业公司的监管措施，明确各部门及基层组织在物业管理中的监管职责与介入方式；并且对物业乱象提出明确而严厉的罚则，让违规物业付出应有代价。

　　结语

　　只有这样，才能让业主当家作主的阻力减少，使住宅物业问题从源头得以根治，为居民创造更加和谐、舒适的居住环境。

　　以上是住宅物业问题频发的核心原因，这样不论包干制、酬金制、信托制、自管等等模式，都能良好运行；否者，推行什么物业管理模式，或许都是治标不治本的徒劳！

　　目前不少基层社区治理者、学者、律师等，正整理修编国务院物业管理条例的专题建议，拟尽快报送相关部门。本文作为倡议，先抛砖引玉，希望各届人士能积极参、或大力支持。

　　 欢迎留言讨论！

　　## #业主自救###

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